Condotel - Thiên đường hay ác mộng?

 16:00 | Thứ năm, 05/10/2017  0
Cũng như office-tel (căn hộ văn phòng), làn sóng đầu tư condotel (căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) bùng nổ trong vài ba năm trở lại đây, tập trung ở những địa phương có thế mạnh về du lịch biển, hải đảo. Ra đời từ cuộc phối ngẫu giữa căn hộ và khách sạn hoặc biệt thự nghỉ dưỡng, nhưng đến nay condotel chưa được định nghĩa trong những văn bản pháp quy. Mang phận “con hoang” nhưng loại hình này vẫn đua nhau mọc lên và kéo theo không ít rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp…

“Mượn đầu heo nấu cháo”

Nếu chỉ đơn thuần có chức năng lưu trú phục vụ khách du lịch, chủ đầu tư không thể làm bếp trong condotel. Gian bếp là một trong những yếu tố phân biệt phòng nghỉ ngắn hạn với nhà ở lâu dài. “Mông má” cho ra hình hài căn hộ hỗ trợ chủ đầu tư đẩy condotel ra thị trường giao dịch.

Đến nay, condotel chưa được định nghĩa trong những văn bản pháp quy. Thế nên không hề có những tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng áp dụng đối với condotel. Nhưng condotel vẫn đua nhau mọc lên. Thuật ngữ ngoại lai này được sử dụng khá tùy tiện, ngay cả trong những văn bản kiến nghị Chính phủ. Không có định nghĩa hợp pháp, khái niệm còn lập lờ nên đòi hỏi minh bạch thông tin về dự án condotel là bất khả.

Phối cảnh một dự án condotel đang mở bán tại Phú Quốc. Ảnh mang tính minh hoạ (nguồn ảnh: Báo Đấu Thầu)

Theo những người ủng hộ loại bất động sản này, condotel tham gia cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng, và thường được xây dựng trong hoặc gần khuôn viên resort. Để thu hút sức mua, quần thể này thường đi kèm với sân golf. Dẫn nghiên cứu của Cơ quan bảo vệ môi trường Hoa Kỳ (EPA), PGS-TS Lê Anh Tuấn (Đại học Cần Thơ) cho hay bình quân mỗi hécta sân golf cần lượng hóa chất có nguy cơ cao gây ung thư gấp 3-5 lần lượng hóa chất sử dụng cho một khu đất canh tác cùng diện tích. Ở Đông Nam Á, mỗi sân golf tiêu thụ khoảng 1,5 tấn hóa chất/năm. Lượng hóa chất này một phần thẩm thấu xuống tầng nước ngầm, phần khác theo nước mưa, nước tưới về các ao hồ lân cận. Xét trên khía cạnh kinh tế, condotel chưa phải trả phí môi trường cho phần ngoại tác này.

Nếu như office-tel (văn phòng - căn hộ) đang hụ còi báo động ở những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM thì condotel thường xuất hiện ở những địa phương có thế mạnh du lịch biển, đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Phú Quốc.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tổng nguồn cung condotel khoảng 16.000 căn trong năm 2016. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm có thêm 27.000-29.000 condotel tung ra thị trường với diện tích khoảng trên dưới 45m2.

Phát biểu tại một hội thảo do Cafeland tổ chức, TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết khi nghiên cứu báo cáo tài chính của một công ty bất động sản lớn, ông nhận thấy đơn vị này có tỷ lệ nợ vay rất thấp. Doanh nghiệp sử dụng vốn huy động từ nhà đầu tư thứ cấp. Cũng như office-tel (căn hộ - văn phòng), condotel không phải là “nhà ở hình thành trong tương lai”. Thế nhưng chủ đầu tư dự án vẫn huy động vốn của khách hàng trước khi bàn giao thành phẩm. Hành vi “mượn đầu heo nấu cháo” là hoàn toàn sai luật. 

Condotel xây dựng trên đất du lịch nên thời hạn giao đất thường là 50 năm. Thời gian sở hữu là một trong số tác động đến quyết định của nhà đầu tư. Ở một số địa phương, chính quyền cấp tỉnh linh hoạt phối hợp với chủ đầu tư đưa ra một khái niệm khá trúc trắc: “đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở”. Ghép chữ “đất ở” hàm hồ rằng người mua sẽ được chính quyền cấp sổ đỏ, giải quyết yêu cầu sở hữu tài sản lâu dài của khách mua. Tuy nhiên, theo HoREA, đến nay cả nước chưa có bất kỳ một sổ đỏ nào được cấp cho chủ sở hữu condotel. “Còn không hình thành đơn vị ở” nghĩa là người sở hữu condotel không thể đăng ký hộ khẩu. Cộng đồng condotel cũng không hình thành đơn vị tự quản như tổ dân phố hay trực thuộc tổ chức hành chính cấp phường, xã. Cơ quan quản lý Nhà nước vắng mặt có thể biến condotel thành chốn dung thân cho những thành phần bất hảo, cả trong nước và quốc tế.

Mang phận con hoang còn khiến bị hoài nghi quá trình cấp phép xây dựng cho condotel, các cấp thẩm quyền căn cứ vào tiêu chuẩn xây dựng nhà ở hay tiêu chuẩn khách sạn? Khi công trình hoàn thành, Nhà nước nghiệm thu chất lượng công trình trước khi bàn giao cho khách hàng? Khoản phí bảo trì tòa nhà do chủ đầu tư hay khách hàng nộp và quản lý? Các loại phí dịch vụ căn hộ đóng theo căn hộ nhà ở hay khách sạn? Phí duy tu bảo dưỡng căn hộ…? Trong khi Nhà nước chưa công nhận condotel, chủ đầu tư bất lương có thể móc túi nhà đầu tư bằng nhiều loại phí.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, nhận xét nhiều chủ đầu tư phải “chạy” ở (chính quyền) địa phương để có hình thức giao đất dài hạn giống như đất ở (sở hữu lâu dài - NV) dưới nhiều cách áp dụng pháp luật khác nhau. Tất cả các áp dụng đó đều sai luật. Và không phải tất cả chủ đầu tư đều “chạy” được, dẫn tới bất bình đẳng trong môi trường kinh doanh. “Tôi cho rằng đối với bất động sản phi nông nghiệp của hộ gia đình thì nên đưa vào luật, coi như vô thời hạn như đất ở”, ông Võ đề xuất sửa luật. Những địa phương linh động đáp ứng yêu cầu của chủ đầu tư rõ ràng là “vượt đèn đỏ”. Thay vì xử lý trách nhiệm cá nhân, phải chăng cách tiếp cận của chuyên gia này là dỡ luôn đèn tín hiệu.

Nghĩa địa chôn… tiền?

Đầu tư condotel cũng cần tính đến cơ hội thoát khỏi thị trường. Ông Quang Dũng, một nhà đầu tư có thâm niên với thị trường bất động sản, tỏ ra băn khoăn về tính thanh khoản của condotel. Về thủ tục, văn phòng công chứng khó thể thực hiện công chứng giao dịch chuyển nhượng hợp đồng đối với thể loại bất động sản không “thuần chủng”.

Rủi ro dễ thấy nhất, được ông Quang Dũng mô tả, là sau khi ký hợp đồng mua bán condotel với chủ đầu tư, nếu nhà đầu tư muốn chuyển nhượng cho người khác thì thủ tục cho phép là thực hiện hợp đồng ủy quyền dân sự. Giao dịch này được chủ đầu tư xác nhận bằng văn bản. Người được ủy quyền sẽ kế thừa toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ của người bán như nộp tiền theo tiến độ xây dựng, nhận bàn giao condotel, thừa hưởng tỷ lệ phân chia lợi nhuận mà chủ đầu tư cam kết với người mua thứ nhất. Trường hợp chủ đầu tư làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, “sổ đỏ” sẽ đứng tên nhà đầu tư lần một, còn (những) nhà đầu tư mua lại theo hợp đồng ủy quyền phải tự tìm kiếm nhà đầu tư thứ nhất để làm thủ tục chuyển nhượng. Người mua sau cùng phải chịu toàn bộ chi phí giao dịch.

Về phía chủ đầu tư, bán condotel hốt bạc chẵn có lợi nhiều hơn đưa vào khai thác dịch vụ lưu trú thâu bạc lẻ khi tiếp cận từ khía cạnh dòng tiền. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi, condotel chưa được thừa nhận là “nhà ở hình thành trong tương lai”. Thế nên chủ đầu tư còn tránh được thủ tục bảo lãnh condotel trong tổng thể dự án. Khi dự án trục trặc, khách hàng lãnh đủ.

 Một lập luận quan trọng của phe ủng hộ hợp thức hóa condotel là bổ sung cơ sở hạ tầng cho du lịch được định hướng phát triển thành ngành kinh tế mũi nhọn (Nghị quyết số 08-NQ/TW ngày 16.1.2017 của Bộ Chính trị). Tuy nhiên, công suất khai thác dịch vụ lưu trú của condotel đến mức nào vẫn là một dấu hỏi.

Mặt khác, du lịch là ngành rất nhạy cảm với những biến động cả trong và ngoài nước, từ kinh tế, chính trị cho đến dịch bệnh, thiên tai, khủng bố, thảm họa môi trường… Chẳng hạn như liên quan đến hành vi xả thải của Formosa năm 2016, Văn phòng Chính phủ hồi trung tuần tháng 5.2017 ra thông báo chưa khai thác hải sản tầng đáy gần bờ 20 hải lý ở bốn tỉnh miền Trung.

Hiệu quả đầu tư là vấn đề khách hàng quan tâm. Tùy theo dự án mà chủ đầu tư đưa ra cam kết phân chia lợi nhuận khi đưa condotel vào khai thác trong khoảng thời gian 8 - 12 năm. Đành rằng condotel còn quá mới nên cần thêm thời gian kiểm chứng uy tín của chủ đầu tư. Nhưng về bản chất, cam kết chưa bao giờ là một ràng buộc pháp lý chặt chẽ. Nếu chủ đầu tư không thực hiện, khách hàng cần chuẩn bị tâm thế “ngậm bồ hòn”.

Ngày 20.8 vừa qua, khoảng 40 khách hàng đến Khách sạn Bavico ở thành phố Nha Trang (Khánh Hòa) đòi chủ đầu tư là Công ty TNHH sản xuất, thương mại, dịch vụ Bạch Việt trả nợ và trả lại condotel đã mua. Phía lãnh đạo công ty đề nghị khách hàng giảm phân nửa lợi nhuận kinh doanh condotel từ mức 15% xuống 8%. Theo tường thuật của Tuổi trẻ, sau khi xảy ra xô xát với lực lượng bảo vệ khách sạn, một khách hàng đã phải nhập viện.

Thu nhập bình quân của người Việt tương đương 2.300USD/năm. Theo HoREA, mức giá giao dịch trong khoảng từ 25 đến 45 triệu đồng/m2 khiến condotel không dành cho đại chúng có mong muốn sở hữu căn nhà thứ hai, mà hướng tới nhóm thiểu số trong xã hội. Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Chính phủ cần đánh giá thận trọng vai trò của phân khúc hẹp này trên nền tảng lợi ích quốc gia. Việc tiếp tay chính sách vội vàng có thể dọn đường cho hoạt động thu hồi đất của dân, vốn cực kỳ phức tạp, nhân danh mục tiêu “phát triển kinh tế - xã hội”.  

Nếu condotel được hợp thức hóa, Chính phủ cần rà soát lại toàn bộ hạng mục thuế phí liên quan đến việc khắc phục ngoại tác môi trường, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch sang đất ở. Chi phí đền bù giải tỏa đất của dân cho dân (đối với những dự án thu hồi đất) cũng cần phải tính lại. Chủ đầu tư và Nhà nước, ai sẽ trả?

Một biến thể của condotel là hometel. Đây là loại hình căn hộ du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam kết có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài.

Điểm khác biệt của hometel là chủ sở hữu được quyền sử dụng căn hộ để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ hai) hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận với chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).

Thượng Tùng - Trung Dũng 

 

bài viết liên quan
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm
*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.