HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế giúp giảm giá thành nhà ở tại TP.HCM

26/06/2017 - 14:54 PM
Đánh giá thị trường bất động sản năm 2016 đã bắt đầu có dấu hiệu "chững lại", và xu thế này vẫn tiếp tục trong 6 tháng đầu năm 2017, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) không chỉ chỉ ra 5 “điểm nghẽn” mà còn kiến nghị một số nội dung cấp bách để tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường. Kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở là một trong số đó.

» TP.HCM: Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản 06 tháng đầu năm 2017 của HoREA , thị trường vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững do đang còn vướng 5 "điểm nghẽn", gồm: Tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho",mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu;

Giải phóng mặt bằng có tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra;

Chuyển nhượng dự án bất động sản do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có nhiều dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm, nhiều trường hợp là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng.Do vậy,chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cần coi đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

Về chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn (đến nay mới chỉ có 01 quỹ đầu tư bất động sản trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 7.2016),lãi suất cho vay bất động sản vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm)...;

Cuối cùng, về thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. HoREAnêu ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) đều phải thông qua cục Quản lý các hoạt động xây dựng (bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 02 quy trình rất là nhiêu khê; hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Một dự án nhà ở TP.HCM. Ảnh TL

Theo HoREA mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05.4.2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến 75m (việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít). Như vậy tất cả các công trình trên 24 tầng (75m) cũng đều phải thông qua Cục quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định. Trong lúc năng lực đội ngũ cán bộ các thành phố trực thuộc trung ương có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100m, nhưng cũng có tỉnh sẽ cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng thấp hơn.

Để tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin-cho" trên thị trường bất động sản, với 02 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Theo đó, phương án 1: HoREA đề nghị phải thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08.11.2013 đã trình Chính phủ: Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay trong khi doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án và Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo phương án này, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai, và đề nghị bỏ quy định "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần" tại điều 113 Luật Đất đai. Thay vào đó, sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" theo điều 112 Luật Đất đai 2013, và để uphù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Phương án 2: Vấn đề cần giải quyết cấp bách là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng.

Nghị định của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì vẫn còn mất rất nhiều thời gian (trung bình mất từ 1-3 năm), làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở.

HoREA đề nghị giao cho sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất, chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình.

Cho phép chủ đầu tư được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu và thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Về “điểm nghẽn” tín dụng, theo HoREA, Chính phủ đã triển khai thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo giải ngân đến hết ngày 31.12.2016, vì vậy các trường hợp nhận nhà từ ngày 01.01.2017 trở đi thì không được tiếp tục giải ngân từ gói tín dụng ưu đãi mà phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thỏa thuận với ngân hàng. HoREAkiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các trường hợp nhận nhà từ ngày 01.01.2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng, do số lượng này không nhiều, mà nếu phải vay thương mại thì đối tượng này rất khó khăn.

Theo báo cáo của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người. 9 dự án nhà tái định cư với quy mô 10.229 căn hộ và nền nhà được triển khai.

Với thị trường nhà ở thương mại, đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn (trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng)với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng.

Trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn (chiếm tỷ lệ 31,3%), phân khúc trung cấp có 5.136 căn (chiếm tỷ lệ 31,1%), phân khúc bình dân có 6.206 căn (chiếm tỷ lệ 37,6%). Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm.

T.D

» Office-tel và khoảng trống pháp lý

» “Đầu cơ địa ốc có dấu hiệu tăng nhiệt”

» Doanh nghiệp trái ngành lại lao vào bất động sản

» TP.HCM: Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu

» TP.HCM rà soát các khu đất công bị chiếm dụng, dùng sai mục đích

» Nhà đầu tư ngoại đua thâu tóm dự án bất động sản

» “Đầu cơ địa ốc có dấu hiệu tăng nhiệt”

» TP.HCM: Căn hộ cao cấp ‘ế ẩm’, giá vẫn tăng cao

Viết phản hồi
(*)
(*)
Nội dung
CÁC TIN KHÁC