Từ vụ 110 nhà liên kế ở quận 7: HoREA cảnh báo những rủi ro của doanh nghiệp bất động sản

 13:56 | Thứ ba, 18/06/2019  0
Theo HoREA, một trong những rủi ro về pháp lý là trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc triển khai dự án mà lỗi không phải do chủ đầu tư...

Liên quan đến vụ xây 110 căn nhà liên kế tại dự án Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HCM) do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư xây dựng mà chưa hoàn tất đủ hồ sơ pháp lý, ngày 17.6, trao đổi với phóng viên, ông Đào Gia Vượng, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Quận 7 cho hay, sau khi có phản ánh của dư luận, bản thân ông đã yêu cầu các phòng ban Ủy ban Nhân dân quận 7 kiểm tra về tính pháp lý dự án.

Theo đó, qua đó phát hiện chủ đầu tư chưa được giao đất, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cơ quan chức năng đã đình chỉ thi công, yêu cầu trong 60 ngày phải hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về đất đai. “Trước đó, Thanh tra địa bàn thuộc Thanh tra Sở Xây dựng thành phố đã nhiều lần kiểm tra định kỳ các dự án trên địa bàn quận 7; trong đó, 3-4 lần kiểm tra dự án Green Star Sky Garden. Căn cứ theo Luật Xây dựng 2014, Thanh tra Xây dựng chỉ kiểm tra giấy phép xây dựng. Dựa vào quy chế phối hợp giữa Thanh tra Sở Xây dựng với Ủy ban Nhân dân phường xã, trách nhiệm xử lý sự vụ nói trên thuộc Sở Xây dựng thành phố", ông Vượng cho biết thêm. 

Cũng theo ông Vượng, vừa qua, Ủy ban Nhân dân Quận 7 họp bàn và đề nghị Sở Xây dựng tham mưu cho Ủy ban Nhân dân thành phố xử lý vụ việc theo quy định của pháp luật. Hiện nay, dự án đã bị đình chỉ thi công, nếu để công nhân tiếp tục vào thi công thì Chủ tịch UBND phường Phú Mỹ (quận 7) phải chịu trách nhiệm.

Hiện trường những căn nhà liên kế thuộc dự án Green Star Sky Garden ở quận 7. Ảnh: TTO

Trong khi đó, trước những ồn ào liên quan đến hoạt động của hội viên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn gửi thường trực Thành uỷ TP.HCM và Thường trực UBND TP.HCM, với nội dung đề nghị UBND thành phố hỗ trợ giải quyết hồ sơ xin sử dụng đất tại phường Phú Mỹ, quận 7 của Công ty Hưng Lộc Phát và giải quyết các trường hợp tương tự của các dự án xen cài đất do Nhà nước quản lý. Trong đó, không chỉ từ trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát, HoREA cho rằng các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản khác cũng đang đứng trước nhiều rủi ro.

Cụ thể, với rủi ro về pháp lý, trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc triển khai dự án mà lỗi không phải do chủ đầu tư: Dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất - thu hồi đất - giao đất cho chủ đầu tư; Quy trình, thủ tục dẫn đến chậm tính tiền sử dụng đất dự án; Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp Giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng); Dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.

Với rủi ro về tài chính và tín dụng, theo HoREA, do doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Do vậy, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.   

Ngoài ra, theo HoREA những điểm nghẽn và "vênh" về luật cũng tạo ra rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ.  

Cũng trong văn bản trên, HoREA cũng kiến nghị UBND thành phố xem xét chấp thuận theo đề nghị của Sở Tài nguyên Môi trường tại các Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10.6.2019; Văn bản 2588/STNMT-QLĐ ngày 08.4.2019; Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10.6.2019; và đề nghị của Sở Xây dựng tại Văn bản 6438/SXD-PTĐT ngày 29.5.2019, đề xuất giải quyết đối với hồ sơ xin sử dụng khu đất 52.648,6 m2 để thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. HoREA đồng thời đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho áp dụng cách giải quyết trường hợp này để giải quyết các trường hợp tương tự trên địa bàn thành phố.

Văn bản HoREA cho rằng cho rằng UBND quận 7 tiến hành kiểm tra công tác thi công xây dựng tại hiện trường dự án là đúng thẩm quyền và cần thiết. Nhưng đình chỉ là chưa chuẩn xác, gây thiệt hại cho chủ đầu tư. Qua nghiên cứu trường hợp xin được chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất, được thực hiện nghĩa vụ tài chính, HoREA nhận thấy chủ đầu tư đã nỗ lực thực hiện các thủ tục theo yêu cầu hoặc hướng dẫn của cơ quan chức năng.

Tóm tắt vụ việc liên quan đến 110 căn biệt thự tại dự án Green Star Sky Garden:

- Ngày 16.6.2015, UBND thành phố đã có Văn bản 3333/UBND-ĐTMT về công nhận Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7.

- Ngày 19.1.2018, UBND quận 7 đã có Quyết định 276/QĐ-UBND về duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, với cơ cấu sử dụng đất, như sau: (i) Đất nhóm ở: 21.139,9 m2 (chiếm 40,15% tổng diện tích đất dự án). Trong đó, đất ở thấp tầng 15.733,5 m2; đất sử dụng hỗn hợp gồm chung cư kết hợp thương mại dịch vụ 5.406,4 m2; (ii) Đất ngoài nhóm ở: 22.605,7 m2 (chiếm 59,85% tổng diện tích đất dự án) bao gồm đất cây xanh tập trung, hồ điều hòa (3.446,9 m2), đất giao thông, mặt nước rạch hiện hữu mở rộng, trạm điện.   

- Ngày 03.4.2018, UBND thành phố đã có Quyết định 1280/QĐ-UBND về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

- Ngày 28.01.2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 725/STNMT-QLĐ kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường có ý kiến hướng dẫn đối với việc giải quyết thủ tục sử dụng đất cho Công ty Hưng Lộc Phát. Sau đó, Tổng Cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản số 329/TCQLĐĐ-CQHĐĐ ngày 26.02.2019 hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường "đề nghị Qúy Sở căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, rà soát, kiểm tra thực tế, hiện trạng sử dụng đất khu vực dự kiến triển khai dự án nêu trên, trường hợp 7.348,6 m2 diện tích đất rạch, đường nêu trên nằm phân tán, xen kẹp trong khu đất cùng 01 dự án nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất, không thể tách rời (theo quy hoạch chi tiết được duyệt) thực hiện một dự án riêng biệt, thì xem xét, tham mưu UBND TP.HCM quyết định việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo đúng quy định tại Khoản 1 Điều 52, Điều 58 Luật Đất đai, Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06.01.2017 của Chính phủ".

- Ngày 08.4.2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 2588/STNMT-QLĐ trình Ủy ban nhân dân thành phố về việc Công ty Hưng Lộc Phát xin sử dụng đất thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7, với nguồn gốc pháp lý của quỹ đất dự án với tổng diện tích 52.648,6 m2. Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai, Sở Tài nguyên Môi trường đã đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho Công ty Hưng Lộc Phát được sử dụng khu đất 52.648,6 m2 để thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7. Trong đó, đề nghị thu hồi 4.588,8 m2 đất do 07 hộ dân quản lý sử dụng và 7.348,6 m2 đất rạch, bờ đất, đường để Công ty Hưng Lộc Phát thực hiện dự án; Đối với phần diện tích 40.711,2 m2, đề nghị chấp thuận cho Công ty Hưng Lộc Phát chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Công ty Hưng Lộc Phát có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án theo quy định pháp luật;

- Ngày 09.5.2019, Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố đã có Văn bản 251/TB-VP truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND thành phố Trần Vĩnh Tuyến đối với dự án của Công ty Hưng Lộc Phát, như sau: "1. Giao Sở Tài nguyên Môi trường nghiên cứu ý kiến đề nghị của Sở Tư pháp và Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố, tổ chức rà soát các số liệu có liên quan như diện tích đất trình chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất; cơ sở pháp lý để xử lý đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất các hộ dân sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm xen cài trong phần diện tích đất thực hiện dự án để tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố theo đúng quy định pháp luật hiện hành; 2. Giao Sở Xây dựng rà soát tính pháp lý trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7".

- Ngày 29.5.2019, Sở Xây dựng đã có Văn bản 6438/SXD-PTĐT báo cáo rà soát tính pháp lý trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7. Tại Báo cáo này, theo HoREA, Sở Xây dựng xác nhận đã thực hiện quy trình theo quy định của pháp luật.

- Ngày 10.6.2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 4447/STNMT-QLĐ báo cáo rà soát tính pháp lý đối với diện tích đất trình chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất; và về cơ sở pháp lý để xử lý đối với diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất do các hộ dân sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7.

- Ngày 22.5 và ngày 14.6.2019, Phòng Quản lý đô thị quận 7 đã tiến hành kiểm tra công tác thi công xây dựng và lập Biên bản yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công công trình trong 60 ngày để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất của dự án. Tại hiện trường, Công ty Hưng Lộc Phát đã và đang thực hiện thi công 06 lô đất gồm 110 nhà liên kế, đường giao thông và hồ điều hòa. Hiệp hội cũng được biết, Công ty Hưng Lộc Phát đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, với số tiền thành ý là 50 triệu đồng/nền.

Quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị vẫn còn nhiều "điểm nghẽn"

Tại hội thảo với chủ đề Chia sẻ quy trình thủ tục đầu tư Dự án nhà ở/ khu đô thị theo quy định mới của TP.HCM, vừa mới diễn ra tại TP.HCM, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM và Sở Kế hoạch và đầu tư TP.HCM đã chia sẻ nhiều thông tin về quy trình thủ tục đầu tư dự án nhà ở, trong đó thẳng thắn thừa nhận vẫn còn nhiều điểm nghẽn mà thời gian qua TP.HCM đã phải vận dụng luật một cách linh hoạt để không phải làm khó nhà đầu tư.

Ông Phan Trường Sơn - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM, nêu ví dụ: Sau khi có kết luận chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải được phê duyệt đồ án 1/500, khi đó mới có cơ cấu sử dụng đất từng loại đất. Từ điều kiện này. Sở Tài nguyên và môi trường mới có cơ sở để tham mưu UBND thành phố ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất (MĐSDĐ), để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính rồi mới tiến tới được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất (CNSDĐ). Sau khi cấp giấy CNSDĐ thì nhà đầu tư mới được công nhận là chủ đầu tư. Nhưng hiện nay, theo Luật Quy hoạch thì phải là chủ đầu tư thì mới được duyệt đồ án 1/500. Mà do chưa được công nhận chủ đầu tư thì sở Quy hoạch kiến trúc và UBND các quận/huyện căn cứ chiếu theo Luật Quy hoạch kiến trúc làm, là chưa đủ cơ sở để công nhận đồ án 1/500.

Ngoài ra, khi thực hiện hồ sơ chuyển MĐSDĐ, Sở Tài nguyên và môi trường trong quy định yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư. Tuy nhiên, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thông tin còn hết sức cơ bản, chưa có đủ các nội dung dự án để căn cứ vào đó Sở Tài nguyên và môi trường tham mưu UBND thành phố ban hành quyết định chuyển MĐSDĐ cho từng loại đất, từ đó mới có sơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Hướng tháo gỡ những vướng mắc này, theo ông Sơn hiện nay UBND TP.HCM đã chủ động làm việc với các Bộ, Ngành tuy nhiên cũng cần thời gian nghiên cứu, từ đó kiến nghị Chính phủ, kiến nghị Quốc hội điều chỉnh luật. “Trong quá trình triển khai thực tế, sở Xây dựng TP.HCM đã chủ động báo cáo UBND thành phố giao các Sở, Ngành có liên quan (Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên môi trường) có thể xem xét, xin ý kiến của các Bộ chủ quản từ đó tháo gỡ hai vướng mắc trên.

Ví dụ, vấn đề duyệt quy hoạch, cho phép nhà đầu tư được trình duyệt đồ án 1/500 và xem văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đó như là một văn bản chấp thuận đầu tư để thực hiện thủ tục, chuyển MĐSDĐ để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, để được cấp giấy CNSDĐ”, ông Sơn cho biết.

Trong khi đó, về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, ông Phạm Trung Kiên, Phó phòng đăng ký đầu tư, Sở Kế hoạch và đầu tư TP.HCM, cho biết, một vướng mắc khác về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư mà nhiều dự án bất động sản lớn đang gặp phải, đó là trong phần diện tích đất của dự án, ngoài diện tích đất của nhà đầu tư đã có sẵn và diện tích đất mà nhà đầu tư đã thương lượng mua lại, thường còn bao gồm một phần đất như đất kênh rạch xen cài. Theo quy định, đất kênh rạch là đất công, do Nhà nước quản lý. Mà quy định của Luật Đất đai thì đất công phải đấu giá để lựa chọn người sử dụng đất chứ không được giao đất trực tiếp. Tuy nhiên, những phần kênh rạch xen cài này, về cơ bản sẽ không đủ chỉ tiêu với kiến trúc để có thể đủ điều kiện thực hiện việc đấu giá, do đó nhà đầu tư muốn xin được làm luôn.

Đánh giá  việc nhà đầu tư xin được chỉnh trang, xây dựng bờ kè đảm bảo lưu thông của nước cũng là một điều tốt, ông Kiên cho biết: “Sở Kế hoạch và đầu tư  cũng có bàn với Sở Tài nguyên môi trường, theo hướng báo về Tổng cục Đất đai của Bộ Tài nguyên môi trường. Đối với một số trường hợp, Tổng cục Đất đai cũng đã có trả lời, là trường hợp đối với những diện tích đất kênh rạch xen cài không đủ chỉ tiêu kiến trúc thì UBND thành phố có thể xem xét để giao đất, thuê đất luôn cho nhà đầu tư làm dự án (để chỉnh trang, xây kè). Tuy nhiên những trường hợp này Tổng cục Đất đai cũng rất cẩn thận là tuỳ từng trường hợp để lấy ý kiến xem xét tính chất của từng khu đất khác nhau”.

T.Dũng

Trọng Văn

 

bài viết liên quan
Loading...
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.