Cầu Thủ thiêm 4: “Nối nhịp” cho nhóm lợi ích thâu tóm đất vàng?

 08:17 | Thứ ba, 31/10/2017  0
Dư luận cảnh giác trước phương án chỉ định nhà đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT (xây dựng-chuyển giao). Dự án có tổng đầu tư 5.200 tỉ đồng gồm hai hợp phần, chi phí xây dựng cầu 3.201 tỉ đồng sẽ được thanh toán bằng 11 lô đất vàng (gần 100.000m2) tại Thủ Thiêm…

BT hay... bất thường

Trong khi dư luận vẫn bán tin bán nghi về lời khẳng định của đại diện chính quyền rằng “không làm thất thoát ngân sách, không có lợi ích nhóm” chung quanh kết luận của Thanh tra Chính phủ về sáu dự án PPP (hợp đồng công tư) tại TP.HCM sai phạm gần 2.200 tỉ đồng thì lại bục ra thông tin UBND TP.HCM đề xuất chỉ định liên danh (gồm Công ty cổ phần đầu tư và phát triển hạ tầng 620, Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng 168 và Công ty TNHH MTV phát triển công nghiệp Tân Thuận) xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 kết nối quận 2 và quận 7.

Dự án có tổng đầu tư 5.200 tỉ đồng theo hình thức BT gồm hai hợp phần. Chi phí xây dựng cầu 3.201 tỉ đồng sẽ được thanh toán bằng 11 lô đất vàng (gần 100.000m2) tại Thủ Thiêm. Chi phí giải phóng mặt bằng khoảng 2.000 tỉ đồng được thanh toán bằng 5 lô đất rải rác tại nhiều quận gồm khu đất tại địa chỉ 462-464 đường Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1 (gần 1.200m2); số 540/21 Cách Mạng Tháng 8, Q.3 (7.000m2); 1310 Kha Vạn Cân, Q. Thủ Đức (5.300m2); số 11 Linh Trung, Q. Thủ Đức (11.700m2) và khu đất tại cảng Tân Thuận. 

Hạ tầng yếu kém thì dù có làm thêm cầu Thủ Thiêm cũng rất khó phát triển như khu vực bờ Tây TP.HCM. Ảnh: Thuận Thắng

Đề xuất này nếu được thông qua, có thể đặt ra các nghi vấn về khả năng trục lợi của nhà đầu tư. Thứ nhất là khả năng nhà đầu tư thủ lợi hai đầu bằng cách nâng chi phí xây dựng công trình đồng thời định giá thấp những khu đất mà UBND TP.HCM sử dụng làm phương tiện thanh toán.

Thứ hai là sự mập mờ về diện tích khu đất tại cảng Tân Thuận. Thiếu dữ liệu đầu vào này mà vẫn định giá được giá trị khu đất trong hợp phần chi phí giải phóng mặt bằng thì hoặc là bất cẩn, hoặc là bất chấp.

Thứ ba, việc chỉ định nhà đầu tư theo hợp đồng BT thực chất là bán tài sản công. Về nguyên tắc, bán công sản phải phục vụ mục đích công. Trên danh nghĩa, thành phần được hưởng lợi nhiều nhất là cư dân Thủ Thiêm nhờ “tài trợ chéo” từ cư dân ở những khu vực khác trên địa bàn thành phố. Phát triển hạ tầng kích thích bất động sản của cư dân Thủ Thiêm tăng giá.

Câu hỏi đặt ra là chính quyền thành phố liệu đã dự trù phương án bổ sung ngân sách chính đáng bằng cách tăng thuế, phí... đối với bất động sản khu vực này? Cũng có ý kiến cho rằng không loại trừ khả năng hạ tầng phát triển kích thích dòng tiền đổ vào Thủ Thiêm có thể đẩy cư dân hiện hữu ra khỏi bán đảo.

Nhìn từ khía cạnh pháp lý, đề xuất đổi đất lấy hạ tầng không phù hợp với Luật Đất đai 2013. Điểm C khoản 1 điều 118 quy định đấu giá quyền sử dụng đất khi sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

So với BT, nhà đầu tư BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao), dù cũng là một dạng hợp đồng PPP (hợp tác công tư), bị ràng buộc chặt chẽ hơn về chất lượng cũng như tiến độ thi công do họ thu hồi vốn trong thời gian vận hành. Dòng tiền vào của dự án chảy từ túi dân (thu phí) cũng là một nguyên nhân khiến nhiều BOT dễ bị phản ứng. Còn các dự án BT thường ít bị dư luận chú ý bởi không đụng chạm trực tiếp đến lợi ích của nhân dân. Nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng và bàn giao công trình cho Nhà nước để nhận lại đất.

Thực tế đã có không ít “vết nhọ” sau những cuộc đổi chác này. Đường kết nối cầu Phú Mỹ có tổng đầu tư 1.400 tỉ đồng là dự án duy nhất theo hợp đồng BT trong số 6 dự án mà Thanh tra Chính phủ công bố sai phạm. UBND TP.HCM bị phát giác vi phạm quy định khi không tổ chức đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế mà chấp thuận giao Công ty cổ phần BOT Phú Mỹ (PMC).

Trong quá trình thực hiện, PMC cũng không đấu thầu lựa chọn nhà thầu xây lắp mà chỉ định nhà thầu Công ty TNHH xây dựng How Yu (Việt Nam) là vi phạm quy định của Luật Đấu thầu. How Yu không thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của hợp đồng BT, khiến PMC phải thuê đơn vị khác bảo hành và đề nghị quyết toán số tiền 41,6 tỉ đồng. PMC còn bị phát hiện đề nghị quyết toán chi phí quản lý dự án vượt quy định trên 61,7 tỉ đồng.

Những bài học bị lãng quên 

Có lẽ cần phải nhắc lại một kinh nghiệm hay về phát triển hạ tầng của thế hệ lãnh đạo TP.HCM trước đây. Đấy là dự án đường Nguyễn Hữu Thọ kết nối với đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) cách nay hơn 15 năm. Sau khi tiến hành giải tỏa hai bên đường thu về 68,7ha đất sạch, thành phố tổ chức đấu giá một phần (48,7ha) thu về 466 tỉ đồng. Khoản tiền này được sử dụng đầu tư xây dựng tuyến đường dài 7,5km, giải quyết tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa. Phần dư tiếp tục nộp vào ngân sách.

Bài học thứ hai còn nóng hổi là quyết định đấu giá mảnh đất vàng diện tích khoảng 3.000m2 tại địa chỉ 23 Lê Duẩn, Q.1 với sự tham gia của 13 doanh nghiệp. Sau 73 vòng đấu, phần thắng thuộc về Công ty Tân Hoàng Minh, xướng giá 1.430 tỉ đồng (khoảng 470 triệu đồng/m2), cao gấp 2,6 lần giá khởi điểm là 558 tỉ đồng (khoảng 186 triệu đồng/m2). Rõ ràng việc tổ chức đấu giá công khai cho thấy minh bạch quá trình chuyển nhượng tài sản công không chỉ mang lại hiệu quả cho ngân sách, mà còn giảm thiểu khả năng nhà đầu tư có được lợi thế cạnh tranh nhờ chênh lệch địa tô - một khái niệm để chỉ lợi nhuận siêu ngạch theo quan điểm của Mác.

Từ Ba Son nhìn sang Thủ Thiêm và các cao ốc men theo công viên bạch Đằng. Ảnh: Trung Dũng

Cách số 23 Lê Duẩn chừng năm, bảy phút đi bộ là Xí nghiệp đóng tàu Ba Son, mang đến một bài học cay đắng về cách ứng xử với công sản. Sau khi có quyết định di dời, mặt bằng xí nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng từ quốc phòng sang thương mại.

Chủ sở hữu là Bộ Quốc phòng có văn bản đề nghị chỉ định nhà đầu tư trong nước là Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ Thương mại TP.HCM - doanh nghiệp liên kết với Vingroup - mua tài sản trên đất và chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất có diện tích 25,3ha. Thông tin chính thức cho hay nghĩa vụ của nhà đầu tư là ứng trước tiền (khoảng 4.500 tỉ đồng trong năm 2015-2016) nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời, xây dựng nhà máy đóng tàu Ba Son mới, trả tiền chuyển nhượng sử dụng đất cũng như các cam kết hỗ trợ tài chính khác cho Tổng công ty Ba Son, trực thuộc Tổng cục Công nghiệp quốc phòng. Những “cam kết hỗ trợ tài chính khác” chưa được công bố là cơ sở tạm thời loại bỏ yếu tố này.

Vì thông tin chưa minh bạch đầy đủ nên có dư luận đặt nghi vấn chủ sở hữu mới bỏ ra khoảng 17,8 triệu đồng để giành quyền khai thác mỗi mét vuông của khu đất (4.500 tỉ đồng/25,3ha). Khu đất nằm ở góc đường Tôn Đức Thắng, quận 1 giao với đường Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh). Chiếu theo Quyết định 51/2014/QĐ-UBND quy định giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM có hiệu lực từ 1.1.2015 đến 31.12.2019, giá đất trên tuyến đường Tôn Đức Thắng thấp nhất là 89,3 triệu đồng/m2, còn tuyến đường Nguyễn Hữu Cảnh là 32 triệu đồng/m2.

Nếu áp dụng mức giá này để xác định trị giá khu đất dự án, không khó để tìm thấy khoản chênh lệch hàng ngàn tỷ đồng giữa khung giá đất Nhà nước và mức giá chủ sở hữu Ba Son áp dụng, là cơ sở hoài nghi động cơ chỉ định nhà đầu tư. Còn nếu để thị trường định giá, giá trị khu đất có thể còn cao hơn nữa.

Ngoài vị trí, giá trị thương mại của Ba Son còn đến từ cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh. Hệ thống này do Nhà nước đầu tư xây dựng nên ngân sách xứng đáng được hưởng nhiều nhất phần địa tô chênh lệch. Nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận là chuyện bình thường. Điều bất thường là việc thụ hưởng chênh lệch địa tô mang đến cho nhà đầu tư lợi thế đáng kể, thủ tiêu cạnh tranh. Tình trạng doanh nghiệp dễ dàng có được lợi nhuận siêu ngạch trở thành động cơ khuyến khích ngược, thúc đẩy doanh nghiệp tập trung xây dựng quan hệ thân hữu nhằm tìm kiếm địa tô thay vì phát triển năng lực kinh doanh chính. Hệ quả là khu vực sản xuất bị bỏ bê, suy yếu sức sản xuất và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Hợp đồng BT không phải là giải pháp bền vững đối với nhu cầu phát triển hạ tầng. Quỹ đất có giới hạn. Nếu không cắt cơn ghiền BT, thành phố sẽ phát triển hạ tầng bằng gì khi đất sạch bán hết? 

Thượng Tùng

bài viết liên quan
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm
*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.