Minh bạch và quản trị chuyên nghiệp quyết định thành công "siêu dự án" đô thị thể thao

TS. Nguyễn Quang.

Nếu kỳ trước cuộc trao đổi đặt câu hỏi “đô thị thể thao là gì”, thì bài này đi thẳng vào câu hỏi quyết định: lấy nguồn lực ở đâu để xây dựng, và bằng cách nào để vận hành hiệu quả một đô thị thể thao quy mô 10.000 ha? Từ kinh nghiệm quốc tế, TS. Nguyễn Quang, nguyên Giám đốc Chương trình UN-Habitat Việt Nam, cho rằng một khu đô thị thể thao chỉ có thể trở nên khả thi nếu được đặt trên nền tảng tài chính bền vững, quản trị chuyên nghiệp và cơ chế giám sát xã hội chặt chẽ – nơi từng đồng vốn công, từng mét vuông đất và từng lợi ích cộng đồng đều được đo đếm công bằng.

Với quy mô đầu tư khổng lồ của Khu đô thị Thể thao Olympic 10.000ha, vấn đề tài chính và mô hình vận là cực kỳ quan trọng. Ông có khuyến nghị gì về một cơ chế tài chính và vận hành minh bạch, hiệu quả để thu hút đầu tư mà vẫn đảm bảo lợi ích công cộng, đồng thời tránh việc đội vốn và kéo dài dự án?

TS Nguyễn Quang: Với một dự án quy mô đặc biệt lớn như Khu đô thị Thể thao Olympic 10.000 ha, điều quan trọng là thiết kế một mô hình tài chính – quản trị đủ mạnh để tránh đội vốn, kéo dài tiến độ và đảm bảo lợi ích công. Dựa trên kinh nghiệm của London Olympic Park, LA28 hay Singapore Sports Hub, tôi cho rằng cấu trúc phù hợp nên dựa trên 5 trụ cột: tài chính, đấu thầu, vận hành, quản trị rủi ro và minh bạch.

Về tài chính, dự án cần sử dụng mô hình đa nguồn và phân lớp. Hạ tầng công cộng cốt lõi như thoát nước, giao thông hay các công trình thể thao mang tính chiến lược nên do Nhà nước đầu tư. Các khu thể thao – giải trí thương mại có thể phát triển theo mô hình hợp tác công tư PPP với cơ chế chia sẻ doanh thu. Những phân khu nhà ở, dịch vụ và thương mại sẽ tạo nguồn thu bù đắp chi phí hạ tầng thông qua cơ chế Thu hồi giá trị đất đai (Land Value Capture [1]) – một công cụ rất hiệu quả trong các dự án quốc tế.

Về lựa chọn nhà đầu tư, cần áp dụng đấu thầu cạnh tranh và minh bạch, sử dụng mô hình Hai túi hồ sơ (Two-Envelope Bidding [2]) để đánh giá năng lực kỹ thuật trước khi xét giá. Hợp đồng nên gắn KPI rõ ràng và áp dụng cơ chế Giá tối đa được đảm bảo (Guaranteed Maximum Price [3]), nhằm hạn chế rủi ro vượt ngân sách.

Nhiều mô hình đô thị thể thao trên thế giới thành công nhờ nền tảng tài chính bền vững và cơ chế giám sát minh bạch, là yếu tố quyết định đối với một dự án quy mô lớn. Trong ảnh: Phối cảnh quy hoạch mới cho khu vực Olympic Park London. Ảnh: Dezeen.

The Kailang (Singapore Sports Hub) là một tổ hợp đô thị thể thao 35ha tại Singapore, bao gồm sân vận động Quốc gia, cung thể thao dưới nước và trung tâm thương mại. Khu vực được vận hành theo PPP, kết hợp hạ tầng công cộng với dịch vụ thương mại. Đây là ví dụ điển hình về phân lớp nguồn vốn và quản trị chuyên nghiệp Ảnh: CEPhoto.

Khi đi vào vận hành, nên thành lập một cơ quan chuyên trách độc lập tương tự mô hình tại London để quản lý tài sản công, vận hành các công trình thể thao và giám sát tiến độ phát triển đô thị. Mô hình này giúp tách biệt giữa sở hữu, khai thác và điều hành, từ đó tránh xung đột lợi ích và đảm bảo sự ổn định lâu dài.

Cùng với đó, các giải pháp chống đội vốn như hoàn thiện thiết kế trước khi thi công, giám sát độc lập, quỹ dự phòng minh bạch và triển khai theo từng cụm nhỏ sẽ giúp kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn.

Cuối cùng, yếu tố minh bạch là điều kiện tiên quyết để thu hút vốn quốc tế. Việc công khai dữ liệu, bắt buộc sử dụng BIM – Digital Twin (Bản sao Kỹ thuật Số) [4] và kiểm toán độc lập hằng năm sẽ giúp dự án được giám sát chặt chẽ và tạo lòng tin với nhà đầu tư và cộng đồng.

Tóm lại, mô hình tối ưu là sự kết hợp giữa đầu tư công chiến lược, cơ chế PPP linh hoạt, quản trị chuyên nghiệp, tiêu chuẩn quốc tế về minh bạch và cơ chế kiểm soát chi phí chặt chẽ. Nếu làm tốt, dự án không chỉ thành công trong giai đoạn sự kiện mà sẽ trở thành một hệ sinh thái thể thao – đô thị – du lịch bền vững trong nhiều thập kỷ.

Phân khu chức năng của Khu đô thị Thể thao Olympic 10.000ha. Ảnh: Đề án Thành phố Thể thao Quốc tế Vinhomes Olympic Hà Nội.

Không ít người dân bày tỏ quan ngại rằng, ngoài việc xây dựng một vài sân vận động, mục đích chính đằng sau quy hoạch là chia đất cho các tập đoàn bất động sản khai thác phân lô bán nền. Theo ông, làm thế nào để chính quyền thành phố có thể tăng cường tính minh bạch trong quá trình quy hoạch, công bố rõ ràng tỷ lệ đất dành cho thể thao, tiện ích công cộng, và phát triển nhà ở/thương mại, để xua tan những hoài nghi này?

Dưới góc nhìn quản lý đô thị, việc người dân lo ngại “lấy danh thể thao để phân lô bán nền” là điều dễ hiểu, nhất là với một dự án lớn, nếu dự án kéo dài nhiều năm và liên quan đến đất đai vùng ven. Vì vậy, minh bạch từ đầu không chỉ để trấn an dư luận, mà còn là điều kiện để dự án có tính chính danh và bền vững.

Theo tôi, để có thể tăng cường niềm tin cộng đồng, chính quyền cần triển khai một số cách tiếp cận cụ thể. Trước hết, cần công bố rõ cơ cấu sử dụng đất ngay từ giai đoạn lập quy hoạch, kèm số liệu định lượng cụ thể: bao nhiêu % cho thể thao, bao nhiêu cho công cộng, cây xanh, hạ tầng, nhà ở xã hội, tái định cư hay thương mại. Khi mọi con số minh bạch và cố định, suy đoán sẽ giảm.

Phối cảnh phân khu A của Khu đô thị Olympic. Theo thông tin công bố, mật độ xây dựng dự kiến: chỉ 35 – 40%, dành phần lớn diện tích cho cây xanh, công viên, mặt nước, quảng trường thể thao và hạ tầng du lịch. Ảnh: Báo Tiền Phong

Tiếp theo, nên tách bạch ba giai đoạn: quy hoạch – đấu thầu – triển khai, để tránh việc nhà đầu tư tham gia quá sớm và ảnh hưởng định hướng quy hoạch. Cách làm này giúp “khóa” chức năng sử dụng đất, tránh nguy cơ điều chỉnh theo lợi ích riêng.

Một yếu tố quan trọng khác là công khai dữ liệu quy hoạch dưới dạng số hóa, theo mô hình Dữ liệu quy hoạch mở (Open planning Data). Người dân, báo chí và chuyên gia có thể truy cập bản đồ GIS, tiến độ, chỉ tiêu kỹ thuật hay báo cáo môi trường một cách minh bạch và dễ dàng.

Ngoài ra, thành phố có thể ban hành quy định tỷ lệ đất thể thao tối thiểu không được điều chỉnh, tương tự cách nhiều đô thị quốc tế bảo vệ đất công cộng trong dài hạn.

Bên cạnh khuôn khổ pháp lý, cần có cơ chế giám sát độc lập, chẳng hạn hội đồng đại diện cộng đồng, chuyên gia, báo chí và các tổ chức nghề nghiệp. Hội đồng này có nhiệm vụ cập nhật, đối thoại và công bố báo cáo định kỳ.

Đối với các hạng mục lớn, việc đấu thầu công khai, đi kèm giám sát độc lập, cũng là cách giảm nghi ngờ lợi ích nhóm.

Cuối cùng, toàn bộ dự án nên gắn với các chỉ số đo lường lợi ích công cộng như: tỷ lệ đất xanh, khả năng tiếp cận tiện ích trong 5–10 phút đi bộ, tỷ lệ nhà ở xã hội hay bảo vệ vùng thoát lũ. Chỉ số rõ ràng sẽ giúp đánh giá khách quan và tránh điều chỉnh tùy tiện.

Ứng dụng BIM – Digital Twin và Dữ liệu quy hoạch mở (Open planning Data) giúp theo dõi tiến độ, kiểm soát chi phí và tăng cường giám sát quản lý đô thị. Ảnh: AVEVA

Để đảm bảo sự thành công và hài hòa lợi ích, vai trò của cộng đồng và người dân địa phương trong quá trình quy hoạch và giám sát dự án nên được thể hiện như thế nào? Ông có đề xuất giải pháp nào để thực hiện tham vấn cộng đồng một cách thực chất và hiệu quả, đặc biệt với những người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất?

Dưới góc nhìn quy hoạch quy mô lớn, sự tham gia của cộng đồng không phải là một thủ tục bắt buộc, mà là điều kiện để dự án thành công, giảm xung đột và tạo sự đồng thuận lâu dài. Với một dự án có ảnh hưởng rộng như khu đô thị thể thao 10.000 ha, tiếng nói của người dân, đặc biệt những nhóm bị thu hồi đất, cần được đặt đúng vị trí: trung tâm của quá trình ra quyết định, chứ không chỉ ở giai đoạn “xin ý kiến”.

Trước hết, cần chuyển từ tư duy “tham vấn” sang “đồng kiến tạo”. Người dân nên được tham gia ngay từ giai đoạn xác định yêu cầu quy hoạch, thay vì chỉ góp ý khi mọi thứ gần hoàn chỉnh. Các buổi làm việc theo mô hình đồng thiết kế (co-design workshop) sẽ giúp cộng đồng cùng xây dựng ý tưởng về không gian xanh, công trình công cộng, phương án tái định cư hay bảo tồn cảnh quan. Khi đó, người dân không còn là đối tượng phản biện, mà trở thành đồng tác giả của dự án.

Sự tham gia của cộng đồng từ đồng kiến tạo quy hoạch đến giám sát thực thi là yếu tố then chốt giúp dự án quy mô lớn giảm xung đột và tăng tính đồng thuận. Trong ảnh: Người dân tìm hiểu đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Cung triển lãm Kiến trúc quy hoạch xây dựng quốc gia. Ảnh: Báo Hà Nội Mới

Thứ hai, nên thành lập một Hội đồng đại diện cộng đồng với vai trò giám sát và tiếp cận thông tin dự án. Hội đồng này bao gồm đại diện cư dân, nhóm yếu thế, người bị thu hồi đất, chuyên gia độc lập và tổ chức xã hội nghề nghiệp. Vai trò của họ là theo dõi tiến độ, xử lý phản ánh ban đầu và công bố báo cáo định kỳ cho cộng đồng nhằm đảm bảo dự án không điều chỉnh tùy tiện so với cam kết ban đầu.

Song song đó, toàn bộ dữ liệu quy hoạch từ bản đồ, phương án bồi thường, danh sách tái định cư cho đến tiến độ… cần được số hóa và công khai, để người dân có thể kiểm tra trực tiếp thay vì phải “nghe qua truyền đạt”.

Việc tham vấn cũng cần triển khai đa dạng hình thức, phù hợp với từng nhóm đối tượng: họp công khai, tham vấn nhóm nhỏ, khảo sát định lượng hay không gian thông tin tại UBND xã/phường để người dân xem mô hình 3D và phương án di dời. Điều này giúp tất cả người dân đều có cơ hội tham gia, kể cả những nhóm khó tiếp cận như người già hay hộ làm nông.

Mô hình ‘xây dựng trước – di dời sau’ và các chương trình hỗ trợ sinh kế giúp người dân trở thành bên hưởng lợi thay vì chịu thiệt khi thu hồi đất. Trong ảnh: Tại khu đô thị mới Việt Hưng, bên cạnh khu nhà tái định cư, các hộ dân đủ điều kiện cũng sẽ được bố trí tái định cư bằng đất. Ảnh: Thanh Niên

Một yếu tố then chốt là việc đảm bảo quyền lợi và sinh kế của người bị thu hồi đất. Tái định cư nên được thực hiện theo mô hình “xây dựng trước – di dời sau”, đồng thời có các chương trình đào tạo nghề, ưu tiên việc làm, hỗ trợ tín dụng và cơ chế chia sẻ giá trị gia tăng địa tô để người dân cảm thấy mình là bên được hưởng lợi, không phải bên hy sinh.

Cuối cùng, cần cam kết rõ ràng về minh bạch tài chính và không điều chỉnh quy hoạch tùy ý, đặc biệt đối với quỹ đất công cộng, thể thao và không gian xanh – đây là những yếu tố quyết định niềm tin xã hội.

Ngọc Phạm thực hiện

__________________

^[1] Land value capture (LVC) là cơ chế thu hồi giá trị gia tăng của đất do đầu tư công, như hạ tầng giao thông công cộng, mang lại để tái đầu tư vào cộng đồng và duy trì sự phát triển bền vững. Khoản lợi nhuận này thường được trích lại từ những người sở hữu đất có giá trị tăng lên nhờ các dự án hạ tầng, ví dụ như khu vực xung quanh nhà ga metro, để giúp tài trợ cho chính các dự án đó.

^[2] Two-Envelope Bidding là phương thức đấu thầu "một giai đoạn hai túi hồ sơ," là quy trình mà nhà thầu nộp đồng thời hai bộ hồ sơ riêng biệt: một bộ chứa đề xuất kỹ thuật và một bộ chứa đề xuất tài chính, cả hai được đặt trong một phong bì ngoài cùng. Đợt mở thầu đầu tiên chỉ công khai hồ sơ kỹ thuật để đánh giá năng lực và kinh nghiệm, sau đó hồ sơ tài chính mới được mở để so sánh và xác định nhà thầu trúng thầu.

^[3] Guaranteed Maximum Price (GMP - Giá Tối đa Được Đảm bảo) là một loại hợp đồng xây dựng trong đó nhà thầu cam kết hoàn thành dự án với một mức chi phí trần (giới hạn tối đa) đã thỏa thuận, bảo vệ chủ đầu tư khỏi vượt ngân sách; nếu chi phí thực tế thấp hơn mức này, khoản tiết kiệm có thể được chia sẻ, khuyến khích nhà thầu làm việc hiệu quả và quản lý chi phí tốt.

^[4] Digital Twin (Bản sao kỹ thuật số) là một mô hình ảo của một đối tượng, hệ thống hoặc quy trình trong thế giới thực, được cập nhật liên tục bằng dữ liệu thời gian thực từ các cảm biến và thiết bị IoT.