Bất động sản 2017: Sẽ chú trọng hơn vào phân khúc trung bình

CBRE ước tính trong quý 4.2016, có hơn 9.000 căn hộ được mở bán tại 28 dự án, trong đó có đến 18 dự án mới. Con số này đã nâng tổng số căn mới mở bán trong năm 2016 lên 37.419 căn, giảm 10% so với năm ngoái. Về tiêu thụ, tổng cộng 35.008 căn hộ đã được bán ra trong năm 2016, giảm 4% so với năm trước.

Về tiêu thụ, CBRE ghi nhận tổng cộng 35.008 căn hộ đã được bán ra trong năm 2016, giảm 4% so với năm trước. Thị phần trung cấp tiếp tục tiến triển tốt với hơn 15.270 căn bán ra cả năm, chiếm hơn 40% tổng số căn được bán. Giá bán trung bình năm 2016 đạt 2.104 USD/m², tăng 4,6% so với năm trước. Sự cải thiện về giá được ghi nhận ở mọi phân khúc, tuy nhiên nổi bật nhất ở phân khúc trung cấp.  

Dự báo thị trường căn hộ tiếp tục khả quan, có 43.861 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán trong năm 2017. Trong số đó 1.627 căn hạng sang đến từ 6 dự án ở trung tâm TP.HCM, phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn với hơn 13.000 căn hộ chào bán.

Tuy nhiên thị trường 2017 sẽ tập trung hơn vào phân khúc bình dân và trung cấp, với gần 40% tổng số căn mới chào bán thuộc phân khúc bình dân. Xu thế này thể hiện qua sự điều chỉnh dự án của nhiều chủ đầu tư nhằm phù hợp với xu hướng thị trường. Việc lãi suất tăng và chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà 30.000 tỉ đồng có khả năng làm giảm lượng cầu và tốc độ bán ở phân khúc trung và cao cấp.

Báo cáo cho rằng thị trường sẽ duy trì tỷ lệ hấp thu cao trong giai đoạn 2017-2019. Ở phân khúc bình dân, tỷ lệ hấp thụ dao động từ 40-50% trong năm 2016, dự kiến có thể đạt 60% vào năm 2017. Tuy nhiên, đối với phân khúc cao cấp, do số lượng lớn số căn mới chào bán và chính sách huy động vốn được thắt chặt có thể làm giảm đà bán.

Phân khúc hạng sang được dự báo sẽ duy trì mức hấp thu cao trên 50% do quỹ đất hạn chế ở khu vực trung tâm và phân khúc này vẫn còn hấp dẫn đối với tầng lớp thượng lưu trong nước cũng như khách nước ngoài, đặc biệt khi quyền sở hữu nhà cho người nước ngoài tại Việt Nam được nới lỏng.

Dự báo giá phân khúc hạng sang tăng mạnh khoảng 7% so với năm trước với các dự án mới có thiết kế đặc biệt và vị trí đắc địa. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp tương đối ổn định với mức giá tăng dự báo dưới 3% và phân khúc cao cấp dự kiến có mức tăng giá xấp xỉ 4%.

BĐS gắn với đất: cẩn trọng với giá tăng

Năm 2016 thị trường chứng kiến giá chào bán đất nền dự án tăng mạnh, đặc biệt ở những khu vực Thủ Đức, Q.9, Q.12, Bình Tân,  Bình Chánh - tăng trung bình 20-40% so với năm trước. Việc tăng giá dựa vào yếu tố cơ sở hạ tầng đã được hoàn thành giúp kết nối thuận lợi hơn giữa các vùng trong thành phố. Tuy nhiên CBRE cảnh báo: “Nên lưu ý việc tăng giá là do giá chào từ bên bán, vì thế có thể không phản ánh đúng nhu cầu thị trường”.

Phân khúc biệt thự/nhà phố xây sẵn năm 2016 đã thiết lập kỷ lục về nguồn cung mới với 3.062 căn chào bán từ 13 dự án, tăng 40% so với năm trước. Đồng thời cũng thiết lập kỷ lục mới về giá bán, các khu vực ngoại thành như Thủ Đức, Gò Vấp và Q.12 ghi nhận mức tăng 15% từ những dự án mới; ở Q.9 tăng hơn 10% so với năm trước và quận 7 ổn định với mức tăng  2.5%. Riêng giá bán ở Q.2 giảm khoảng 3% do những sản phẩm mới nằm ở vị trí kém thuận lợi và nhắm đến đối tượng khách hàng  bình dân.

Dự báo năm 2017, nhiều nhà đầu tư lớn sẽ mở rộng ở những vùng chưa được khai thác mạnh nên thị trường không có nhiều cạnh tranh trực tiếp. Tuy nhiên do tỷ lệ hấp thu của các thị trường mới này chưa được kiểm định trong khi những dự án mới khó có khả năng nằm ở phân khúc cao nên giá bán trung bình sẽ được hạ xuống ngoại trừ vài dự án cao cấp sắp được chào bán ở Q.2. Ở những khu vực đã phát triển lâu nay như Q.9, Q.7, Nhà Bè dự kiến tỷ lệ hấp thụ ổn định trong 2-3 năm tới mà không có nhiều biến đổi đột ngột.

BĐS bán lẻ: 3 có thêm nửa triệu m²

Suốt quý 4.2016, TP.HCM không có nguồn cung bất động sản bán lẻ mới, đã giúp tỷ lệ trống cải thiện. Trong cả năm 2016, TP.HCM có thêm 5 trung tâm mua sắm mới, cung ứng thêm hơn 192.000m² diện tích thực thuê, tăng 50% so với năm trước. 

Giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi nhiều trong năm 2016. Ngoài dự án hạng sang Saigon Centre 2 đưa giá thuê khu vực này tăng 15,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá thuê trung bình ở khu vực ngoài trung tâm không thay đổi, chỉ tăng nhẹ 1.2% so với quý trước và 0.1% so với cùng kỳ năm trước.

Ước tính trong 3 năm tới, TPHCM sẽ có thêm khoảng nửa triệu m² diện tích bán lẻ thực thuê, 55% trong số đó đang được xây dựng, phần còn lại vẫn còn trong kế hoạch. Trung tâm mua sắm sẽ chiếm 75% nguồn cung và 20% thuộc các khối bán lẻ.

Nguồn cung gia tăng trong tương lai ở khu ngoài trung tâm, dự kiến sẽ làm giảm giá thuê trung bình khoảng 2% trong hai năm tiếp theo. Theo CBRE, đến 2019-2020, khi các dự án mới sẽ tại khu trung tâm (Spirit of Saigon, Tax Plaza) ra mắt thì giá thuê trung bình tăng trở lại.

Giá thuê tại khu trung tâm dự kiến sẽ tăng 2-4% mỗi năm trong hai năm tới, trong khi giá thuê tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ ổn định. Về tỷ lệ trống, nguồn cung dồi dào trong năm 2017 (180.000m² đang xây dựng) và trong năm 2018 (145.000m²) có khả năng làm tăng tỷ lệ trống lên 8-11%. Dự báo đến 2019 tỷ lệ trống sẽ giảm vì nguồn cung hẹp lại.

Tuyết Ân

» Bất động sản 2016: xu hướng tăng giá, cẩn trọng với tăng trưởng nóng

» CBRE: Các trung tâm thương mại sẽ khó khăn do mô hình kinh doanh thay đổi

» Châu Á: 62 tỉ USD đầu tư ra nước ngoài chảy vào bất động sản

» Bất động sản TP.HCM: Phân khúc cao cấp áp đảo thị trường

» Tiềm năng nhà ở giá thấp là không giới hạn

» HoREA kiến nghị Chính phủ ra “sắc thuế sử dụng đất ở” để tăng tính minh bạch

» HoREA: đánh thuế từ căn nhà thứ 2 sẽ giúp thị trường lành mạnh