HoREA kiến nghị Chính phủ ra “sắc thuế sử dụng đất ở” để tăng tính minh bạch

Sửa đổi khái niệm “tiền sử dụng đất” nhằm tránh cơ chế xin – cho để có thị trường minh bạch: Đối với doanh nghiệp, hiện nay tiền sử dụng đất vẫn là “ẩn số” vì doanh nghiệp không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư. Gần như họ phải mua lại quyền sử dụng đất đến hai lần và điều kiện này cũng sinh ra cơ chế ‘xin – cho’ vì phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến tình thế chủ đầu tư thỏa thuận ngầm với đơn vị tư vấn để có kết quả phù hợp. Cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu chi phí tăng khi mua nhà.

Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, như đề xuất của UBND TP.HCM tại Báo cáo số 196/BC-UBND đã trình Chính phủ năm 2013. Theo đó về lâu dài nghiên cứu ra “sắc thuế sử dụng đất ở” với mức thuế suất nhất định (đề xuất 10-15% bảng giá đất) thay cho khái niệm “tiền sử dụng đất” để vừa có sự minh bạch, dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho.

Những yếu tố này nhằm hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Trong trường hợp đề xuất này chưa được chấp thuận, Hiệp hội kiến nghị cho chủ đầu tư được khấu trừ chi phí thực tế giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất.

Đối với hộ gia đình, cá nhân: Khi áp dụng Luật Đất đai 2013 vào thực tế, có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại TP.HCM khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong các hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp đã được cấp sổ đỏ từ 2014 trở về trước.

Nguyên nhân là do quy định mức giá đất thấp nhất của địa phương ban hành không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ. Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét giao quyền cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương.

Sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước để tránh “gây sốc” cho thị trường: Thông tư 36/2014/TT-NHNN được sửa đổi theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ đầu tư, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Hiệp hội đề nghị NHNN thận trọng khi xem xét sửa đổi khoản 5 điều 17 của Thông tư này khi cho phép tổ chức tín dụng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa 50%.

Tiếp tục đề nghị vẫn xếp các khoản nợ phải đòi để kinh doanh BĐS vào nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150% như hiện nay. Đồng thời quy định thời điểm có hiệu lực vào năm 2017 để các bên có liên quan chủ động điều chỉnh hoạt động của mình cách hợp lý hơn và không “gây sốc” cho thị trường.

Quy định về xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng phòng tránh sau này chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao: Nghị định 101/2015/NĐ-CP năm 2015 giao cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, giúp làm tăng diện tích sàn xây dựng, diện tích căn hộ, về cơ bản đã tạo ra cơ chế, chính sách khả thi hơn trước để xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng. Tuy nhiên, quy định này chưa đủ, chưa khả thi vì thế chưa thu hút được các nhà đầu tư vì còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để có thể tăng thêm số căn hộ hợp lý giúp nhà đầu tư thu hồi vốn.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Thông tư bổ sung thêm "chỉ tiêu dân số" khi xét duyệt dự án, và quy định nguyên tắc xác định giá bán căn hộ mua thêm của các hộ ghép theo giá kinh doanh phải được nêu rõ ngay từ đầu trong dự án xây dựng lại chung cư, để tránh trường hợp sau này chủ đầu tư đẩy giá bán lên quá cao, ngoài sức chịu đựng của các hộ ghép là bên yếu thế so với chủ đầu tư.

Đảm bảo tính thống nhất của luật để giải tỏa ách tắc trong việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở: Từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay, nhiều doanh nghiệp gặp trở ngại rất lớn do Sở Xây dựng không thể trình UBND Thành phố xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở bởi khoản 4 điều 23 của luật này và khoản 2 điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định, khi doanh nghiệp đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Quy định này vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013, tại khoản (1.b) điều 169 quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp... Hiệp hội cho rằng Luật Đất đai đã quy định hợp lý hơn vì trên thực tế khi doanh nghiệp thực hiện giải phóng mặt bằng dự án nhà ở thì phần lớn là đất nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Một dự án nhà ở do doanh nghiệp Nhật đầu tư phát triển cùng doanh nghiệp trong nước.

Do vậy, cần sửa đổi ngay khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở bằng cách thay thế từ "đất ở" thành từ "đất" để phù hợp với khoản (1.b) điều 169 Luật Đất đai 2013, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật và tháo gỡ ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.

UBND TPHCM cũng đã đề xuất, với đặc thù của thành phố, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đều có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Nếu doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp thì nên được chỉ định làm chủ đầu tư dự án để giải quyết ách tắc hồ sơ chấp thuận chủ đầu tư hiện nay.

Công bằng với doanh nghiệp BĐS: Hiện nay, có những ngành nghề được Nhà nước cho phép hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Nhưng cơ chế này lại không được áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS vì theo quy định thì kinh doanh BĐS phải được hạch toán riêng.

Doanh nghiệp BĐS không được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh BĐS và ngược lại cũng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác. Đây là quy định bất hợp lý và không còn phù hợp với tinh thần đổi mới khi xây dựng Luật Đầu tư 2014 đã quy định nhà đầu tư được quyền thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các ngành, nghề mà pháp luật không cấm.

Hơn nữa, trong cùng một doanh nghiệp thì các hoạt động đầu tư, kinh doanh đều được đầu tư từ nguồn vốn của doanh nghiệp, có vai trò hỗ trợ lẫn nhau và hiệu quả sản xuất, kinh doanh chính là kết quả tổng hợp của các hoạt động trên. Do vậy, cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép tất cả các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS được hạch toán bù trừ giữa các hoạt động sản xuất, kinh doanh với nhau phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

» Bất động sản 2016: xu hướng tăng giá, cẩn trọng với tăng trưởng nóng

» Doanh nghiệp bất động sản lo ngại thị trường lại 'sốt ảo'

» Từ 31.3, dừng cho vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng

» Ngân hàng Nhà nước kiến nghị gia hạn giải ngân gói 30.000 tỉ

» Châu Á: 62 tỉ USD đầu tư ra nước ngoài chảy vào bất động sản

» Năm 2015, sôi động M&A dự án bất động sản TP.HCM

» Hai nhà đầu tư Nhật cùng Nam Long phát triển dự án Fuji Residence

» CBRE: nên giới hạn cấp phép các dự án bờ Tây để phát triển Thủ Thiêm