Thị trường bất động sản - một năm trị bệnh

Bốn căn bệnh của thị trường bất động sản

Bệnh thứ nhất mà thị trường BĐS gặp phải là bệnh thiếu vốn, giống như người rất béo mà nay bị thiếu dinh dưỡng. Trước đây, thị trường này đã từng hút hầu hết các nguồn vốn trong thị trường, từ tiền tiết kiệm của dân, vốn từ các nhà đầu tư nhỏ, vốn của doanh nghiệp, vốn ngân hàng, vốn tín dụng đen, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, vốn nhà nước, v.v. Nay, mọi nguồn vốn đều ngừng lại và không muốn đưa vào đây nữa vì không muốn đầu tư rủi ro.

Bệnh thứ hai là bệnh mất cân đối cung - cầu, khu vực cao cấp thì thừa cung nhưng thiếu cầu, khu vực giá thấp thì thiếu cung nhưng thừa cầu. Ví như ở con người thì đây là bệnh thừa đạm nhưng thiếu rau, bệnh của những người giầu nhưng thiếu lao động.

Bệnh thứ ba là bệnh chậm phát triển, nói cách khác là tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường: pháp luật thiếu chuyên nghiệp, quản lý thiếu chuyên nghiệp, đầu tư thiếu chuyên nghiệp và tiêu dùng thiếu chuyên nghiệp. Nếu như ở con người, bệnh này thuộc về trí não, ví như chưa đủ trí năng đã phải làm việc cao siêu.

Bệnh thứ tư thuộc về những nhà đầu tư BĐS, bệnh suy nhược cơ thể. Trong thời hoàng kim, các nhà đầu tư coi tiền “như rác” nên vay nợ nhiều là chuyện thường ngày. Nay thị trường đình trệ nên suy nhược là tất yếu, luôn mong Nhà nước “rót tiền” để cứu nguy.

Toa thuốc mang tên Nghị quyết 02

Nghị quyết số 02/NQ-CP nói trên là toa thuốc hỗn hợp chữa các bệnh nói trên. Toa thuốc này gồm bốn loại trị những chứng khác nhau.

Loại thuốc thứ nhất nhằm trị bệnh thứ tư, bệnh suy nhược cơ thể của các nhà đầu tư. Nhà nước cho phép miễn giảm nghĩa vụ tài chính như miễn giảm nhiều loại thuế, chậm nộp tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất, v.v. Giải pháp này được thực hiện ngay trong năm. Tất nhiên các nhà đầu tư đỡ “suy nhược” nhưng chưa thật đúng nguyện vọng của họ là Nhà nước cần “rót tiền”. Nhìn vào bản chất, Nhà nước làm được đến như vậy là quá nhiều cho các nhà đầu tư BĐS. Không thể đòi hỏi nhiều hơn vì tiền ngân sách là tiền của toàn dân đóng góp, không thể lấy của mọi người để cho nhóm người giàu được.

Loại thuốc thứ hai trị bệnh thứ hai. Trước hết là bệnh mất cân đối cung - cầu ở khu vực giá thấp, tăng cung và tăng năng lực cho cầu. Gói 30 nghìn tỷ đồng cho vay ưu đãi được quyết định ngay từ đầu năm 2013 nhưng mãi tới giữa năm thì bộ Xây dựng và ngân hàng Nhà nước mới thống nhất được cơ chế. Tiêu chí người bên cầu được thụ hưởng cứ mở rộng dần nhưng vẫn chưa phải là chìa khoá để tăng đáng kể tiến độ giải ngân. Một phần khó khăn vì cung còn quá thiếu. Phần khó khăn lớn hơn là các ngân hàng đưa ra tiêu chí không phù hợp cho người nghèo vay tiền. Bắt người có thu nhập thấp chứng minh rằng họ trả được nợ từ thu nhập là bài toán đố éo le nhất. Chúng ta cần những cơ chế khác để cho người nghèo vay tiền, không thể áp dụng nguyên cơ chế như cho người giàu vay tiền. Trên thế giới cũng như ở ngay khu vực ASEAN đã có rất nhiều kinh nghiệm về cơ chế cho người nghèo vay tiền mà không bị rơi vào nợ xấu. Chúng ta cần học tập ngay các kinh nghiệm kế bên này. Loại thuốc thứ hai này chưa chữa được đúng bệnh trong năm 2013, câu chuyện lại gác tiếp sang năm sau.

Loại thuốc thứ ba cũng để trị bệnh mất cân đối cung - cầu nhưng cho khu vực giá cao. Ngoài cách rà soát lại nợ xấu, tự tìm cách xử lý, nợ xấu trong thị trường BĐS trông chờ vào Đề án thành lập công ty quản lý tài sản Việt Nam. Công ty VAMC này đã được thành lập vào giữa năm nhưng cho đến cuối năm vẫn chưa thấy có tác động gì vào nợ xấu trong BĐS. Một trong những sự kiện đáng lưu tâm là vẫn chưa có số liệu chính xác về cấu trúc nợ xấu trong BĐS: bao nhiêu nợ xấu? Từ nguồn vốn nào? Trong dạng thức BĐS nào? Đầu năm thì thấy nói nợ xấu chủ yếu trong BĐS là nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà liền kề cao cấp; nhưng đến giữa năm lại thấy nói rằng 70% nợ xấu trong BĐS là đất nền chưa có nhà. Cấu trúc nợ xấu chưa rõ thì chẳng ai có thể đưa ra giải pháp nào cho đúng.

Vừa qua, Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21.11.2013 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị đã cho phép “chia lô bán nền” theo quyết định của UBND cấp tỉnh sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của bộ Xây dựng. Hành lang pháp lý này cho thấy nợ xấu trong BĐS chủ yếu nằm ở nền đất chưa có nhà.

Cũng vừa qua, bộ Xây dựng đã hoàn chỉnh dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với những đổi mới rất quan trọng: thị trường BĐS được mở cánh cửa khá rộng cho người tiêu dùng nước ngoài. Nếu được thông qua, điều này sẽ có tác động khá mạnh vào tăng cầu cho khu vực cao cấp như một xu hướng hội nhập mạnh của thị trường BĐS vào kinh tế quốc tế.

Loại thuốc thứ tư nhằm chữa bệnh thứ nhất, bệnh thiếu vốn cho đầu tư BĐS. Ai cũng cho rằng thuốc chữa là tăng niềm tin vào thị trường mới có thể động viên được vốn đầu tư. Để chữa bệnh này của thị trường BĐS, cần phải chữa thị trường tiền tệ trước. Cũng như trong Đông y, muốn chữa bệnh thiếu máu thì phải bồi bổ gan và thận trước đã. Khối ngân hàng đang được tái cấu trúc là những khởi đầu tốt.

Một bài toán lớn được đặt ra là lượng vàng trong dân còn quá nhiều nhưng không động viên được để đầu tư vào BĐS nhằm tăng vốn cho thị trường. Câu trả lời thuộc ngân hàng Nhà nước trong hoạch định chính sách về kinh doanh vàng, đồng thời cũng thuộc về cách thức khôi phục niền tin cho thị trường BĐS.

Loại thuốc cuối cùng là chữa bệnh thiếu chuyên nghiệp cho thị trường BĐS. Đây là phương thuốc lâu dài nhưng cũng phải bắt đầu ngay. Thể chế, tổ chức và bộ máy công vụ quản lý thị trường BĐS cũng phải thay đổi nhiều, trước hết sao cho không còn tham nhũng, bôi trơn, chạy dự án, v.v. Dữ liệu của thị trường luôn công khai, giá đất được khách quan, lợi ích chia sẻ công bằng. Nhà đầu tư BĐS phải được sắp xếp lại thông qua mua bán và sáp nhập doanh nghiệp để năng lực mạnh và sức cạnh tranh cao. Người tiêu dùng cũng cần biết tận dụng dịch vụ để có đủ thông tin, quyết định sau khi phân tích và đừng đi theo đám đông một cách vô định.

GS.TSKH, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường