Tạo không gian sống tốt từ chung cư cũ

 23:55 | Thứ hai, 08/12/2014  0

Nhìn chung, việc các khu chung cư xuống cấp một cách nhanh chóng là lỗi của cả hai phía: sự quản lý yếu kém của các cấp chính quyền và người dân đang sống tại các khu chung cư này. Việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ ở TP.HCM nhiều năm qua hầu như dậm chân tại chỗ.

Kế hoạch trên giấy

Theo sở Xây dựng TP.HCM, hiện toàn thành phố có khoảng 200 chung cư cũ, phần lớn đều hết niên hạn sử dụng, hư hỏng, lún nứt, cần di dời khẩn cấp. Kế hoạch cải tạo đã được dự kiến như sau: theo kế hoạch đưa ra cuối năm 2013, đến 2015, TP.HCM sẽ di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa ba lô chung cư với quy mô 10.000m2 sàn (xem box). Đồng thời, thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2 sàn.

Cụ thể, năm 2013 hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng 20 lô chung cư; khởi công xây dựng mới thay thế 7 lô chung cư. Năm 2014, tiếp tục hoàn thành giải phóng mặt bằng 18 lô chung cư, khởi công xây mới 22 lô để thay thế. Năm 2015, hoàn thành giải phóng mặt bằng 32 lô chung cư, khởi công xây mới 32 lô. Kế hoạch là vậy, song phần lớn dự án đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ gần như dậm chân tại chỗ.

Trách nhiệm của ai?
Ở đây, trách nhiệm của người dân và chủ đầu tư có thể nhìn thấy rất rõ: người dân đang sống trong các khu nhà chung cư cũ xuống cấp này có quyền đòi hỏi những căn hộ có điều kiện sống an toàn hơn, tốt hơn căn hộ hiện họ đang phải sống trong nỗi lo sợ hàng ngày. Nhà đầu tư trong một nền kinh tế thị trường chỉ có thể tham gia vào công việc này nếu họ tìm được lợi nhuận, thậm chí nếu lợi nhuận nhiều thì họ còn cạnh tranh nhau trầy da tróc vẩy để “xin được đầu tư” như vừa qua tại những vị trí đắc địa tại TP.HCM (khu Eden cũ…).

Điều mà người viết muốn đi sâu chính là phần trách nhiệm của chính quyền các cấp. Tại cấp trung ương, phải xem công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp còn quan trọng hơn việc xây dựng khu chung cư mới. Các khu chung cư này nếu không được cải tạo và xây mới kịp thời, nếu sụp đổ thì sẽ gây ra những thảm hoạ khôn lường, nhất là tại Hà Nội và các thành phố phía Bắc, nơi phần lớn người dân sống trong các chung cư là cán bộ viên chức đã bao nhiêu năm cống hiến cho đất nước.

Tạo không gian sống tốt từ chung cư cũ

Nếu chính quyền xem xét lại một cách thấu đáo trách nhiệm của mình với công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp thì chúng ta sẽ có được một quỹ đất dành cho mục đích này và một gói hỗ trợ mạnh về tài chính từ phía Chính phủ. Ảnh minh họa. Ảnh: Hà Nhật Tiến

 

Về tầm chiến lược, chúng ta cần phải hiểu rằng: tại một đất nước đông dân như Việt Nam và nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá thì việc phát triển loại hình nhà ở chung cư phải là một trong những ưu tiên chiến lược hàng đầu. Xét về góc độ này, chúng ta càng phải dành mọi ưu tiên cho những người dân lâu nay đã phải “chấp nhận” sống trong các khu chung cư dù đã cũ và xuống cấp, trong lúc chúng ta chỉ lo tập trung cho các dự án “phân lô - bán nền”. Điều gì sẽ xảy ra nếu đến một lúc những người dân sống trong các khu chung cư cũ xuống cấp bung ra tự tìm mua những vạt đất nhỏ lẻ để tự “cứu mình”. Thử hỏi khi đó công tác quản lý đô thị sẽ ra sao?
Nói tóm lại, các cấp chính quyền có xem xét thấu đáo trách nhiệm của mình thì công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp mới có thể thực hiện tốt được.

Tạo những không gian sống tốt

Tại phần lớn các khu chung cư mới xây dựng, các nhà đầu tư thường chỉ quan tâm tới hai trong ba thành tố tạo ra những không gian đô thị sống tốt là căn hộ và những tiện ích của bản thân toà nhà chung cư như: hành lang, sảnh, thang máy… Thành tố thứ ba, quan trọng nhất với loại hình nhà ở này chính là tạo ra được quỹ đất chung có đủ cho việc bố trí không gian cây xanh và các tiện ích công cộng, môi trường yên tĩnh, trong lành… Thành tố này rất quan trọng vì không những làm người dân từng bước chấp nhận và cảm thấy hạnh phúc được sống trong các khu chung cư mà xét về mặt vĩ mô, tạo ra sự công bằng trong sử dựng đất ở đô thị: người dân chấp nhận sống “nén” trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải được sử dụng một phần diện tích đất mà họ đã “tiết kiệm” được cho quỹ đất ở chung.

Nếu chính quyền xem xét lại một cách thấu đáo trách nhiệm của mình với công tác cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp thì chúng ta sẽ có được một quỹ đất dành cho mục đích này và một gói hỗ trợ mạnh về tài chính từ phía Chính phủ. Khi đó sẽ tạo ra những giải pháp để các nhà đầu tư vừa có thể tạo ra lợi nhuận của mình, người dân sẵn sàng chấp nhận di dời chuyển đổi chỗ ở. Cụ thể: có thể thu hồi quỹ đất có quy mô diện tích phù hợp với một dự án nhà ở chung cư (có thể tạo ra không gian công cộng, cây xanh…) mà trước đây chúng ta đã quá “ưu đãi” cho các nhà đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại nhưng không thực hiện để xây dựng các khu chung cư phục vụ mục đích cải tạo và xây mới các khu chung cư cũ xuống cấp. Giải pháp này phù hợp với việc xử lý các chung cư nhỏ lẻ đang xuống cấp, các lô đất nhỏ lẻ này có thể chuyển đổi công năng thành đất thương mại-dịch vụ, thậm chí tăng cả hệ số sử dụng đất (hiện đang rất thiếu) thông qua việc đấu giá công khai, minh bạch nhưng xem xét ưu tiên các nhà đầu tư tham gia xây dựng các khu chung cư nói trên. Còn đối với các khu chung cư cũ có quy mô đất lớn (như cư xá Thanh Đa ở TP.HCM và một số khu ở Hà Nội) nên quy hoạch lại một cách đồng bộ như xây dựng mới kèm theo các ưu tiên về bổ sung công năng sử dụng cũng như tăng hợp lý hệ số sử dụng đất, kêu gọi các nhà đầu tư xây dựng phương án sau đó chọn một cách công khai, minh bạch thì có nhiều khả năng thực hiện được.

Theo người viết, chúng ta không nên tập trung vào xử lý cải tạo hoặc xây dựng mới những chung cư cũ xuống cấp có quy mô nhỏ lẻ mà nên tập trung từng bước nghiên cứu thực hiện các dự án có quy mô lớn. Làm được như vậy, chúng ta vừa từng bước thực hiện được công tác chỉnh trang quỹ nhà ở cao tầng trong đô thị, vừa tạo ra được những không gian đô thị sống tốt từ việc cải tạo các chung cư cũ.

____________________________

Danh sách 20 lô chung cư dự kiến hoàn thành giải phóng mặt bằng năm 2013

Q.1: Lô A, B, C, D chung cư Cô Giang. Q.3: chung cư 11 Võ Văn Tần, 274 Nam Kỳ Khởi Nghĩa. Q.5: chung cư 727 Trần Hưng Đạo, Tản Đà. Q.10: Lô K, L, M, N, O chung cư Nguyễn Kim; lô A, G chung cư Ngô Gia Tự. Q.11: lô A, F, G chung cư Lý Thường Kiệt. Q.Tân Bình: chung cư 251 Hoàng Văn Thụ, 350 Hoàng Văn Thụ.

18 lô chung cư dự kiến hoàn thành giải phóng mặt bằng năm 2014

Q.3: chung cư 148 Nguyễn Đình Chiểu. Q.4: chung cư 6 bis Nguyễn Tất Thành. Q.5: chung cư 24 Ngô Quyền, chung cư Đỗ Văn Sửu, chung cư 489-509 Gia Phú. Q.11: 10 lô chung cư 319 Lý Thường Kiệt. Q.Tân Bình: chung cư 43-45-47 Phú Hoà - Long Hưng. Q.Bình Thạnh: lô IV, VI chung cư Thanh Đa.

32 lô chung cư dự kiến hoàn thành giải phóng mặt bằng năm 2015

Q.4: chung cư Trúc Giang. Q.5: chung cư 3 Nguyễn Biểu. Q.6: chung cư 73/18G/17 Hồng Bàng. Q.8: lô A, B, C chung cư Phạm Thế Hiển; chung cư 765 Bình Đông. Q.10: lô H, I, M, N, O, P, Q, R, F, K, L, S, T, U, V, X, Y chung cư Ngô Gia Tự; lô A, B, C, D, E, F chung cư Ấn Quang. Q.Tân Bình: chung cư 18 Phạm Văn Hai, 481 Lê Văn Sỹ.

 

____________________________

PGS.TS.KTS. Nguyễn Trọng Hoà, viện trưởng viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM

 

bài viết liên quan
TAGS
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.