Bài toán định giá đất và hệ số điều chỉnh: Giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, sáng 29.10, dưới sự chủ trì của Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Xây dựng một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch

Đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Khánh Hòa) cho biết dự thảo luật lần này đã tập trung sửa đổi, bổ sung nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2024, cập nhật các nghị quyết của Quốc hội, những quy định mới tại các luật liên quan và điều chỉnh thẩm quyền quản lý đất đai phù hợp với phân quyền, phân cấp địa phương hai cấp.

Tuy nhiên, theo đại biểu Lê Hữu Trí, đất đai không chỉ là nguồn lực phát triển kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, môi trường đầu tư và sự ổn định xã hội. Do đó, việc sửa đổi lần này cần vượt qua các yêu cầu tháo gỡ vướng mắc trước mắt, hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, minh bạch, ổn định và có tính khả thi cao.

Đại biểu đề xuất rà soát toàn diện các quy định có liên quan, đặc biệt là điều khoản chuyển tiếp, thời điểm áp dụng và trách nhiệm xử lý đối với các hồ sơ, dự án đang triển khai dở dang. Theo đại biểu, phải xác định rõ trường hợp nào áp dụng quy định cũ, trường hợp nào áp dụng quy định mới, cơ quan nào chịu trách nhiệm và thời hạn giải quyết cụ thể. Đồng thời, cần chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị, kiến tạo phát triển để đẩy mạnh cải cách thủ tục và số hóa dữ liệu đất đai, công khai thông tin và nâng cao trách nhiệm giải trình.

Bên cạnh đó, Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương. Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Từ đó, đại biểu Lê Hữu Trí kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế; nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Cơ chế định giá đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch

Quan tâm đến cơ chế định giá, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, Ủy ban nhân dân quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Đại biểu cho rằng đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn, cũng như đưa ngay vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể. Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Một trong những nội dung tranh luận tại phiên họp là thẩm quyền và tần suất điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Lai Châu) góp ý cụ thể vào Khoản 5, Khoản 6 Điều 75 về thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất. Theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh; giá và hệ số điều chỉnh do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định định kỳ 3 năm một lần. Thực tế cho thấy giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế-xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình Hội đồng nhân dân tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời với những biến động của thực tế.

Do đó, đại biểu Hoàng Quốc Khánh đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp. Quy định này vừa đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của Hội đồng nhân dân, vừa tạo sự chủ động cho Ủy ban nhân dân trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.

Phát biểu tranh luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Đại biểu quốc hội Lê Văn Thế (Ninh Bình) ghi nhận nhiều nội dung đã được cơ quan soạn thảo làm rõ trong quá trình tiếp thu, giải trình. Bên cạnh đó, đại biểu cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế cập nhật giá đất và nguyên tắc xác định trách nhiệm trong hoạt động định giá đất, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho địa phương, bảo đảm quyền lợi người dân và đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Đại biểu chia sẻ quan điểm của cơ quan soạn thảo về việc không bắt buộc ban hành hệ số điều chỉnh mới hằng năm để tránh làm biến động nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc cho phép điều chỉnh khi có thay đổi với trách nhiệm chủ động rà soát để kịp thời phát hiện những biến động.

Theo đại biểu Lê Văn Thế, nếu điều kiện thực tế không thay đổi đáng kể, hệ số đang áp dụng vẫn phù hợp thì hoàn toàn có thể tiếp tục giữ nguyên.

Từ thực tiễn Ninh Bình, đại biểu dẫn trường hợp một số tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất. Nếu thiếu cơ chế bổ sung kịp thời, việc xác định nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ dự án cũng như quyền lợi người dân. Vì vậy, đại biểu đề nghị bảng giá đất được quyết định định kỳ ba năm một lần và có thể sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần, căn cứ biến động giá đất và điều kiện thực tế từng địa phương…

Thùy Giang - Mai Anh