Bỏ tiêu chí kinh nghiệm khi chọn nhà đầu tư: Hết cảnh 'mượn' năng lực của nhau

Vì sao cần thay đổi?

Trong những năm gần đây, Chính phủ đã ban hành liên tiếp nhiều nghị định nhằm hoàn thiện khung pháp lý về lựa chọn nhà đầu tư, như Nghị định 23/2024, Nghị định 115/2024. Các văn bản này bước đầu thống nhất quy trình, tháo gỡ một số khó khăn trong thực tiễn triển khai dự án có sử dụng đất. Tuy vậy, trên thực tế, nhiều địa phương phản ánh thủ tục còn rườm rà, tiêu chí đánh giá chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia.

Một trong những rào cản lớn là tiêu chí bắt buộc về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự. Theo Nghị định 115/2024, nhà đầu tư muốn tham gia phải đồng thời chứng minh được năng lực tài chính và kinh nghiệm. Điều kiện này khiến nhiều doanh nghiệp dù có tiềm lực vốn mạnh nhưng thiếu “lịch sử dự án” bị loại ngay từ vòng đầu. Không ít trường hợp buộc phải liên danh hình thức hoặc “mượn” năng lực của đơn vị khác, gây méo mó thị trường.

Trên cơ sở tổng kết thực tiễn, đồng thời thực hiện tinh thần cải cách của Luật Đấu thầu sửa đổi năm 2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định 225 nhằm tiếp tục đơn giản hóa thủ tục, giảm bớt rào cản hành chính, khơi thông nguồn lực đất đai và tạo thêm dư địa phát triển cho các chủ thể tham gia đầu tư.

So với trước đây, Nghị định 225 chỉ giữ lại điều kiện bắt buộc về năng lực tài chính. Tiêu chí “kinh nghiệm” không còn là “điểm sàn” mà chỉ được sử dụng để xếp hạng ưu tiên trong trường hợp các nhà đầu tư đạt số điểm ngang nhau.

Điểm mới này mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp lần đầu tham gia thị trường, đặc biệt là những doanh nghiệp có vốn mạnh, chiến lược dài hạn nhưng chưa từng triển khai dự án tương tự.

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích: “Trước đây, nếu thiếu kinh nghiệm, nhà đầu tư buộc phải liên danh hoặc ‘mượn’ năng lực của đơn vị khác. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp tài chính vững mạnh nhưng chưa có dự án quá khứ bị gạt ra ngoài. Với Nghị định 225, ‘kinh nghiệm’ chuyển từ điều kiện bắt buộc thành điểm cộng, giúp mở rộng cánh cửa cho nhà đầu tư mới, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng hơn.”

Tuy nhiên, cùng với cơ hội, việc gỡ bỏ hàng rào kỹ thuật này cũng tiềm ẩn rủi ro về chất lượng nhà đầu tư.

Mở cửa nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro

Theo các chuyên gia, việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm sẽ đa dạng hóa thành phần tham gia đấu thầu, tránh tình trạng một số “ông lớn” chiếm ưu thế tuyệt đối. Sự tham gia của nhiều doanh nghiệp mới sẽ kích thích cạnh tranh, tạo điều kiện hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn và thúc đẩy sáng tạo trong triển khai dự án.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng: “Quy định mới phù hợp tinh thần cải cách mà Đảng và Nhà nước đã đề ra: không chỉ cải cách thủ tục, mà quan trọng hơn là khơi thông nguồn lực đất đai, đưa đất đai trở thành động lực phát triển kinh tế - xã hội.”

Ngoài ra, Nghị định 225 còn loại bỏ các mức giá trúng bất thường khi tính tỷ lệ nộp ngân sách. Các khu đất có giá trúng tăng trên 20% so với mức bình quân sẽ không được lấy làm tham chiếu. Quy định này giúp ổn định chi phí đầu vào, tránh việc doanh nghiệp bị “đè nặng” bởi kết quả đấu giá ảo, từ đó góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Song song với đó, một loạt lo ngại được đặt ra. Khi chỉ còn điều kiện tài chính, nguy cơ xuất hiện tình trạng doanh nghiệp tham gia để “lướt sóng” mà không có ý định triển khai thực sự.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cảnh báo: “Nếu khâu thẩm định năng lực tài chính không chặt chẽ, rất dễ lặp lại tình trạng như đấu giá quyền sử dụng đất trước đây - nhiều cá nhân, tổ chức tham gia đẩy giá rồi bỏ cọc. Điều này không chỉ gây lãng phí thời gian mà còn ảnh hưởng tới tiến độ dự án, tác động tiêu cực đến thị trường".

Thực tế cho thấy kinh nghiệm vẫn là yếu tố quan trọng đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ, chất lượng. Vì vậy, việc biến kinh nghiệm thành “điểm cộng” đồng nghĩa với trách nhiệm giám sát, thẩm định hồ sơ tài chính càng phải được nâng cao, tránh để những doanh nghiệp “tay ngang” làm méo mó thị trường.

Thắt chặt triển khai để chính sách đi vào cuộc sống

Để Nghị định 225 thực sự đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, điều quan trọng trước tiên là phải có những hướng dẫn chi tiết, thống nhất. Ông Phạm Thy Hùng, Phó cục trưởng Cục Quản lý đấu thầu (Bộ Tài chính), cho rằng các thông tư sắp tới cần làm rõ từ mẫu hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư, tiêu chí đánh giá năng lực tài chính cho đến quy trình rút gọn, bảo đảm tính minh bạch để các địa phương có căn cứ triển khai đồng bộ.

Điểm mới của nghị định là đã rút ngắn nhiều thủ tục: thời gian chuẩn bị hồ sơ từ 30 ngày xuống còn 20 ngày; thủ tục chỉ định nhà đầu tư cũng được cắt gọn, bỏ khâu thẩm định hồ sơ mời thầu. Nếu áp dụng nghiêm túc, những cải cách này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí thời gian và đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, khi kinh nghiệm không còn là tiêu chí bắt buộc, vai trò của khâu thẩm định tài chính càng trở nên then chốt. Việc rà soát báo cáo tài chính, kiểm tra dòng tiền, đánh giá nguồn vốn chủ sở hữu… cần được tiến hành chặt chẽ, nhằm ngăn chặn tình trạng doanh nghiệp thiếu thực lực hoặc vay nợ quá nhiều nhưng vẫn “lọt cửa”.

Song song với đó, các chuyên gia nhấn mạnh phải có cơ chế giám sát sau đấu thầu. Trường hợp nhà đầu tư chậm triển khai hoặc bỏ dở dự án, cơ quan quản lý cần có chế tài đủ mạnh, kể cả thu hồi quyền đầu tư, để giữ vững tính nghiêm minh của pháp luật và bảo đảm hiệu quả sử dụng đất đai - nguồn lực hữu hạn của quốc gia.

Một điểm đáng chú ý khác là Nghị định 225 đã quy định rõ cơ chế chỉ định nhà đầu tư đối với các dự án đặc biệt như quốc phòng, năng lượng hay lấn biển. Đây là giải pháp cần thiết nhằm tạo hành lang pháp lý minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý trong những trường hợp cấp bách, phục vụ lợi ích chiến lược quốc gia. Dù vậy, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích, cơ chế này không phải là công cụ để gia tăng nguồn cung bất động sản đại trà, mà chủ yếu để giải quyết nhu cầu đặc thù, khẩn cấp.

Từ tổng thể có thể thấy, Nghị định 225 là một bước cải cách quan trọng, đặc biệt ở việc bỏ tiêu chí kinh nghiệm bắt buộc, qua đó mở ra cơ hội cho nhiều doanh nghiệp mới, thúc đẩy cạnh tranh công bằng và tăng tính minh bạch cho thị trường. Nhưng cơ hội luôn đi kèm với thách thức: nếu việc thẩm định tài chính thiếu chặt chẽ, nguy cơ xuất hiện những nhà đầu tư “tay ngang” hoặc tham gia theo phong trào là điều khó tránh.

Chính vì vậy, để chính sách này phát huy hết ý nghĩa, cần có hướng dẫn cụ thể, cơ chế giám sát minh bạch và chế tài nghiêm khắc đối với những trường hợp vi phạm. Chỉ khi đó, Nghị định 225 mới có thể thực sự trở thành công cụ khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời bảo đảm chất lượng và tiến độ dự án, góp phần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững của nền kinh tế.

Linh Chi