Những vướng mắc cần tháo gỡ khi sửa Luật Nhà ở để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội

 22:30 | Thứ tư, 05/04/2023  0
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để cải thiện chỗ ở cho đại đa số người lao động đồng thời góp phần ổn định thị trường bất động sản là một trong những chương trình trọng tâm của nhà nước trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, kết quả đạt được còn rất hạn chế chưa được như mong muốn vậy nguyên nhân tại sao?

1. Nhìn chung, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) hiện hành “dường như” ưu đãi cho người mua nhà hơn ưu đãi cho người tạo ra sản phẩm nhà ở. Phải chăng đây là nguyên nhân thiếu quỹ NOXH, đặc biệt là quỹ nhà ở cho thuê?

Trong thiết kế chính sách NOXH hiện hành thì thiết kế ưu đãi cho cả người mua và doanh nghiệp tạo lập được vay vốn ưu đãi. Nhưng khi thực hiện thì hầu hết chỉ thực hiện cho người mua NOXH vay thông qua ngân hàng chính sách xã hội còn cho doanh nghiệp vay hỗ trợ lãi suất qua ngân hàng thương mại thì hầu như không có (trừ gói 30 nghìn tỷ đồng).

Chung cư Lê Thành ở quận Bình Tân do tư nhân đầu tư dành cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp. Nguồn: Vnexpress


Nhiều suy nghĩ cho rằng: người mua vay để mua thì cũng như gián tiếp cho doanh nghiệp vay. Điều này chỉ đúng với việc xây NOXH để bán còn xây NOXH để cho thuê thì không phải như thế vì thời gian thu hồi vốn là 20 năm và không ai thuê NOXH được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội cả.

Dường như Bộ Xây dựng đã phát hiện ra vấn đề này nên khi lấy ý kiến để ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đã đề xuất trong dự thảo và được các doanh nghiệp rất đồng tình là: riêng NOXH lãi suất không quá 10% còn lãi của nhà ở thương mại xây trên diện tích đất 20% (trên tổng diện tích đất xây dựng NOXH) không hòa vào chung lãi suất của toàn bộ dự án.

Không hiểu lý do gì, khi ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP ý tưởng này không được đưa vào. Tuy nhiên, doanh nghiệp rất mừng khi trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở (phiên bản tháng 11.2022) tại Khoản 3 Điều 9 của Dự thảo Luật Nhà ở: “Chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH theo hình thức quy định tại các điểm a, b và đ khoản 1 Điều 40 của Luật này được dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kinh doanh; phần kinh doanh diện tích nhà ở thương mại này được hạch toán riêng và dùng để đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án.” Quy định mới này hỗ trợ thêm cho Chủ đầu tư để khuyến khích đầu tư NOXH.

Vấn đề là: để hoàn chỉnh thêm đề nghị điều chỉnh chi tiết hơn công trình quy định tại Điểm a và b Điều 40 là công trình độc lập trên diện tích đất nhỏ không dành riêng được 20% đất ở thì giải quyết thế nào?

Khu NOXH Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần


2. Thủ tục đầu tư dự án NOXH còn nhiều hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại và không đơn giản hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thủ tục đầu tư dự án NOXH còn nhiều hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại vì thêm phê duyệt giá bán và phê duyệt đối tượng mua.. do có sử dụng ưu đãi của Nhà nước. Theo quy định hiện hành, NOXH được bán sau khi hoàn thành phần móng. Nhưng giá bán phải thẩm định trong khi chưa xây dựng xong, rủi ro về thay đổi giá vật liệu, nhân công và rủi ro về thay đổi khối lượng là khá lớn trong khi dự toán chỉ cho dự phòng 5%. Thực tế giá có thể thay đổi đến 30% (ví dụ giá thép, cát đá...).

Vì vậy, đề nghị cũng không cần cắt giảm thủ tục phê duyệt giá bán và phê duyệt đối tượng mua mà thiết chế theo hướng hậu kiểm để nhà đầu tư chủ động sau đó.

Việc lựa chọn chủ đầu tư không đơn giản hơn thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo quy định hiện hành, tại khoản 2 Điều 57 Luật Nhà ở quy định: 2. Đối với NOXH được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này (ngoài vốn nhà nước) thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau: Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng NOXH thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư.

Theo quy định của Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư quy định: “phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án có sử dụng đất có chi phí thực từ 800 tỷ đồng trở lên (chỉ tương đương với hai tòa nhà 18 tầng)...”.

Điều này dẫn đến hầu hết các dự án NOXH ở địa phương đều phải đấu thầu quốc tế, kéo theo chi phí đấu thầu cao, hồ sơ phải dịch ra tiếng Anh và thời gian đấu thầu kéo dài (khoảng hai năm kể cả công tác lập, phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời thầu) trong khi NOXH là lĩnh vực cần được khuyến khích và lợi nhuận của nhà đầu tư được khống chế ở mức thấp (không quá 10%) do vậy không hấp dẫn được nhà đầu tư.

Thực tế nhiều địa phương không triển khai được dự án NOXH. Đây là "điểm nghẽn" đầu vào cần được khơi thông theo hướng “không bắt buộc phải đấu thầu quốc tế nhưng không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng NOXH tại Việt Nam”.

3. Tỷ lệ diện tích đất dành để xây dựng NOXH rất thiếu, nếu chỉ trông chờ vào đất quy hoạch mới của Nhà nước thì không đủ và rất lâu mới có đất để xây dựng NOXH mà vẫn nên huy động đóng góp quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại nhưng thiết chế chính sách linh hoạt hơn.

Theo tháp thu nhập Maslow thì tỷ lệ người thu nhập trung bình, thu nhập trên trung bình và dưới trung bình thuộc đối tượng được mua NOXH chiếm tỷ trọng lớn. Theo tính toán thì gần 50% các hộ gia đình có nhu cầu và chỉ có khả năng cải thiện nhà ở thông qua mua NOXH. Như vậy, có thể nói, trong điều kiện thu nhập hiện nay nhu cầu đất để xây dựng NOXH chiếm gần 50% đất ở đô thị.

Theo quy định tại Điều 91 Dự thảo Luật Nhà ở (phiên bản ngày 9.11), đất để xây dựng NOXH chỉ dựa vào quỹ đất “quy hoạch” của Nhà nước: “Khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phát triển khu công nghiệp, quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, trường, lớp dành cho người khuyết tật (sau đây gọi chung là cơ sở giáo dục), yêu cầu bắt buộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng thời kỳ phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH.” bỏ quy định dành 20% đất ở trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH.

Phương án yêu cầu dành 20% diện tích đất xây dựng trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại đóng góp trách nhiệm xã hội. Ảnh minh hoạ: Zing


Quy định này không đi vào thực tế được ngay được bởi Luật dự kiến được thông qua tại kỳ họp thứ 7 (tháng 11.2023) và dự kiến có hiệu lực 1.7.2024. Lúc này quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị... của các địa phương hầu hết đã được phê duyệt và chỉ có thể thực hiện được quy định này từ sau năm 2025. Như vậy e rằng quỹ đất để xây dựng NOXH đã thiếu lại càng thiếu.

Phương án yêu cầu dành 20% diện tích đất xây dựng trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại đóng góp trách nhiệm xã hội và phù hợp với Nguyên tắc thực hiện NOXH tại Điều 86 “Có sự kết hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ trợ”; tạo điều kiện dự án NOXH được hưởng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án nhà ở thương mại và dự án NOXH sẽ phân bố đều toàn đô thị để người lao động có cơ hội ở gần nơi làm việc.

Để có đủ đất để xây dựng NOXH vẫn nên giữ lại quy định dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH tuy nhiên linh hoạt hơn cho phép chủ đầu tư hoán đổi vị trí sang dự án khác hoặc nộp bằng tiền.

Quy định bỏ việc dành 20% diện tích đất xây dựng trong các dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH đề xuất này không đồng bộ với Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22.12.2021). Theo đó, một trong những giải pháp về quy hoạch, phát triển quỹ đất được Chiến lược nêu ra là “khi lập, phê duyệt quy hoạch các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất để làm NOXH”.

Ngược lại, đất để xây dựng NOXH chỉ trong chờ vào Nhà nước không thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư nhà ở thương mại đóng góp trách nhiệm xã hội; không tận dụng được hạ tầng của các dự án thương mại và thực tế quỹ đất xây dựng NOXH (quy hoạch mới) sẽ bị quy hoạch ra ngoại ô (vì quỹ đất gần trung tâm không còn và có giá trị cao nên thường dành để xây dựng các công trình giá trị cao để thu tiền sử dụng đất cho ngân sách địa phương) dẫn đến công nhân và người lao động phải đi làm rất xa tốn kém về tiền bạc và thời gian.

Việc các địa phương phải bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH sẽ dễ dàng cho chủ đầu tư và đẩy khó khăn cho người dân có nhu cầu mua nhà. Ví dụ ở Hà Nội, theo Bộ Xây dựng, Hà Nội sẽ làm 280ha NOXH ở các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì..., nghĩa là người mua nhà sẽ phải đi làm rất xa (trên 15km) vì người thu nhập thấp rải đều ở các đô thị. Đây là điều rất cần được đánh giá thấu đáo.

Quy định dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH có từ Luật Nhà ở năm 2005 và việc quyết định điều chỉnh tỷ lệ hay chuyển đổi vị trí đất xây dựng NOXH, giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên khi tổng kết đánh giá để ban hành Luật Nhà ở 2014 thì nhận thấy hầu hết các quỹ đất 20% để xây dựng NOXH được UBND tỉnh điều chuyển sang nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại.

Vì vậy, Luật Nhà ở 2014 quy định chặt hơn: việc điều chỉnh, điều chuyển quỹ đất 20% để xây dựng NOXH do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Quy định này quá cứng dẫn đến hiện tượng một số dự án nhà ở cao cấp muốn điều chuyển quỹ đất 20% để xây dựng NOXH sang vị trí khác không thực hiện được.

Kiến nghị là để có đủ đất để xây dựng NOXH vẫn nên giữ lại quy định dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng NOXH tuy nhiên linh hoạt hơn cho phép chủ đầu tư hoán đổi vị trí sang dự án khác hoặc nộp bằng tiền.

Ngoài ra, hiện cả nước có hàng nghìn dự án nhà ở thương mại với diện tích hàng nghìn hécta, tương ứng trong đó hàng trăm hécta trong quỹ đất 20% để xây dựng NOXH được tích lũy theo chính sách nhà ở hiện hành hơn 10 năm qua. Nếu bỏ quy định yêu cầu dự án nhà ở thương mại dành ra 20% quỹ đất để xây dựng NOXH thì giải quyết vấn đề này thế nào, có được chuyển sang xây dựng nhà ở thương mại không? Chủ đầu tư sẽ đóng bằng tiền sử dụng đất theo khung giá Nhà nước, hay coi đó là đất thuộc sở hữu Nhà nước để đem đi đấu giá cho sòng phẳng? Đây là vấn đề cần được tính toán thật kỹ.

Đầu tháng 3.2023, Hải Phòng vừa khởi công dự án khu NOXH với tổng vốn đầu tư 4.865 tỷ đồng. Dự án được triển khai trên diện tích 16,9 ha tại Tổng kho 3 Lạc Viên, số 142 Lê Lai, thuộc phường Cầu Tre và phường Máy Chai, quận Ngô Quyền. Ảnh: VGP


4. Tài chính cho đầu tư NOXH thiếu sự góp sức của người mua nhà thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở và không hỗ trợ để khuyến khích xây dựng nhà ở cho thuê.

Xây dựng NOXH cho thuê - là lĩnh vực cần được khuyến khích - gần như không được hưởng các ưu đãi về vay vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì cả chủ đầu tư và người mua NOXH đều được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội. Nhưng thực tế các gói ưu đãi để phát triển NOXH (như gói 30 nghìn tỷ trước đây và gói 15 nghìn tỷ theo Nghị quyết số 11 của Chính phủ) đều chỉ cho người mua nhà vay và nghĩ rằng người mua nhà được vay là gián tiếp cho chủ đầu tư vay.

Điều này chỉ đúng với lại NOXH để bán, còn với chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thì không được hưởng ưu đãi này. Đây là khiếm khuyết kéo dài nhiều năm chưa được khắc phục nên loại hình nhà ở cho công nhân thuê được kêu gọi đầu tư nhiều năm nay nhưng không xây dựng được bao nhiêu, cả nước chỉ có vài ba dự án mà chủ đầu tư phải tự bỏ vốn (Bắc Ninh) hoặc vay vốn của ngân hàng thương mại (TP.HCM) để đầu tư. Nhưng khi cho công nhân thuê lại phải trình thẩm định giá cho thuê.

Tiền hỗ trợ đầu tư chỉ trong chờ vào ngân sách, không có Quỹ phát triển nhà ở để huy động nguồn vốn của người có nhu cầu mua NOXH đóng góp. Mô hình quỹ phát triển nhà ở được hầu hết các nước trên thế giới áp dụng bắt buộc người có nhu cầu mua NOXH như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore. Có nước trên thế giới đã áp dụng từ 1930 đến nay như Đức. Ở nước ta chưa không có quy định bắt buộc này nên chưa huy động nguồn vốn của người có nhu cầu mua NOXH đóng góp.

Vì vậy, kiến nghị cần thành lập Quỹ phát triển nhà ở (có thể nằm trong Ngân hàng Chính sách xã hội) và quy định bắt buộc người có nhu cầu mua NOXH phải tiết kiệm 50% tiền mua nhà trong thời gian tối thiểu năm năm như ở một số nước, để góp thêm nguồn lực đẩy mạnh phát triển NOXH.

Bổ sung việc dành 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào Quỹ đầu tư phát triển của địa phương dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở cho thuê quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở là thiết thực. Tại Khoản 3 Điều 91 quy định “Ủy ban nhân cấp tỉnh có trách nhiệm trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương, dành để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn theo quy định của Chính phủ và đầu tư xây dựng NOXH để cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 89 của Luật này.”. Quy định này bổ sung nguồn vốn để đầu tư phát triển NOXH, đặc biệt là nhà ở cho thuê.

5. Lợi nhuận tính theo tỷ lệ (10%) không khuyến khích ứng dụng khoa học kỹ thuật (KHKT) để hạ giá thành vì theo tỷ lệ cố định, chi phí càng cao thì giá trị tuyệt đối càng lớn.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư NOXH được hưởng lãi tối đa bằng 10% chi phí đầu tư. Như vậy theo quy định này, chi phí đầu tư càng cao thì tiền lời thu về càng nhiều, như vậy không khuyến khích chủ đầu tư ứng dụng KHKT tiên tiến để hạ giá thành.

Kiến nghị là cần điều chỉnh chính sách theo hướng áp dụng khung giá của địa phương và chỉ số giá NOXH giống như chỉ số giá xây dựng hoặc áp dụng tỷ lệ thay đổi theo khung giá... Nếu thực hiện vấn đề này sẽ áp lực lên hệ thống quản lý nhưng có lợi cho xã hội, khuyến khích chủ đầu tư ứng dụng KHKT tiên tiến để hạ giá thành.

Lê Cao Tuấn (Phó Trưởng đại diện Tổng hội Xây dựng Việt Nam tại phía Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng)

________________________

* Bài viết trích từ tham luận Hội thảo toàn quốc về “Phát triển nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức ngày 31.3.2023.

bài viết liên quan
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm
Cùng chuyên mục
Xem nhiều nhất

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.