Phá đê để đi... chống lụt!

Đóng, mở và tắt...

Trước đây, các văn bản về quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước quy định thông thuỷ là phương pháp duy nhất để tính diện tích căn hộ nhà chung cư. Phương pháp “tim tường đến tim tường” (diện tích tim tường) hay “tim tường riêng đến mép tường ngoài” (diện tích phủ bì) chỉ manh nha xuất hiện trong hợp đồng mua bán của một số chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn nước ngoài từ trước năm 2007.

Trong giai đoạn này, các văn bản pháp luật về cấp giấy chứng nhận sở hữu (Thông tư 13/2005/TT-XD ngày 5.8.2005, Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1.11.2006), TCXDVN 339: 2005 (được chuyển dịch từ tiêu chuẩn quốc tế ISO) quy định ghi diện tích sàn căn hộ phải trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung nên các dự án có căn hộ ghi diện tích tim tường đều không thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho khách hàng. Đã có không ít công văn chủ đầu tư hỏi các cơ quan quản lý và các cơ quan nhà nước hỏi nhau về vấn đề này.
Ngày 25.2.2009, bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 01/2009/TT-BXD là văn bản đầu tiên có quy định cho phép tính diện tích tim tường (ngoài cách tính diện tích thông thuỷ). Việc này giúp chủ đầu tư quảng cáo hấp dẫn hơn: diện tích căn hộ rộng hơn nhưng đơn vị giá/m2 thì mềm hơn. Chính vì vậy mà sau đó nó trở thành làn sóng được nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều ưu tiên áp dụng.

Dù Thông tư 01 cho phép như vậy nhưng các dự án vẫn vướng vì không thể ghi trên giấy chứng nhận sở hữu điều đó do thẩm quyền quản lý đang chuyển từ cơ quan quản lý xây dựng sang cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường (luật Sửa đổi các luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực ngày 1.8.2009), mặt khác các văn bản Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1.11.2006), TCXDVN 339: 2005 vẫn chưa được sửa đổi.

Tranh chấp và giải tranh chấp

Tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư thực sự bùng phát dữ dội khi ngày 1.9.2010, bộ Xây dựng ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Thông tư quy định: diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ... Tất nhiên, các chủ đầu tư luôn chọn cách tính “phi thông thuỷ” để có lợi cho họ. Điều này giải thích vì sao nhiều khách hàng khi ký hợp đồng mua căn hộ diện tích là 80m2 nhưng khi ra giấy chủ quyền chỉ còn 75m2. “Áp dụng Thông tư 16, chúng tôi đã phải trả tiền cho phần diện tích chung mà chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ. Có gia đình mất tới hơn 30m2 diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư áp vào, phải trả khoảng 1,5 tỉ đồng cho diện tích chung ấy” - một khách hàng phản ánh.

Khi khiếu kiện leo thang, dư luận phản ứng, cấp trên tuýt còi, bộ Xây dựng liền ban hành Thông tư số 03 để sửa đổi những bất cập của Thông tư 16. Thông tư 03 lại quay về với một cách tính thông thuỷ đồng nhất trước kia. Cụ thể, diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thuỷ, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.

Vẫn chưa giải quyết được vấn đề

Hiện tại, chưa kể kể những thiệt hại do Thông tư 16 gây ra vì luật không hồi tố nhưng theo giới kinh doanh bất động sản, Thông tư 03/2014/TT-BXD cũng chưa thể giải quyết được những tranh chấp hiện nay khi mà nó mới chỉ giải quyết chuyện sẽ diễn ra, trong khi điều thị trường bất động sản cần là giải quyết những rắc rối hiện tại khi một căn hộ có đến hai cách tính diện tích.

Một điểm khá quan trọng trong Thông tư 03 là “trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”.

Điều này có nghĩa những tranh chấp thời gian qua vẫn còn đấy. Ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, cho rằng nếu chỉ áp dụng một phương pháp tính diện tích căn hộ lọt lòng thì phải xem lại khái niệm chung, riêng trong chung cư.

Theo ông Đực, nhà là phải có tường, có cột và người dân phải được sở hữu và sử dụng. Nếu không, làm sao người dân có thể đóng cây đinh treo bức tranh trong căn hộ của mình. Chỉ cần quy định tường là sở hữu có điều kiện, người sử dụng không được đập phá là đủ, bởi chẳng ai dại gì lại đi đập tường, phá cột để cho nhà sập cả.

Nhiều chuyên gia cũng kiến nghị rằng, giải pháp hài hoà hiện nay là nên thể hiện cả phần diện tích lọt lòng và diện tích tường căn hộ trong giấy chủ quyền cho người dân, bởi trên thực tế, hầu hết những dự án chung cư từ Bắc chí Nam được các chủ đầu tư áp dụng cách tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường.

An Vũ Nguyên