Tìm “vòng kim cô” cho condotel và đặt cọc căn hộ

PGS-TS. Trần Hoàng Hải (Phó Hiệu trưởng phụ trách Đại học Luật TP.HCM) cho biết, kinh doanh bất động sản, đặc biệt nhà chung cư, là vấn đề rất phổ biến được nhiều người quan tâm vì liên quan đến nhu cầu an cư lạc nghiệp của mỗi người. Gần đây, pháp luật về kinh doanh bất động sản xuất hiện rất nhiều vấn đề như diện tích tối thiểu của chung cư thương mại, trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, khung pháp lý cho các bất động sản đa năng như condotel, officetel…

“Mọi sự thay đổi, rung lắc của pháp luật trong lĩnh vực này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường, đến cuộc sống, nền kinh tế, tài chính nói chung”, PGS. Hải nói. 

Không để tự do đặt cọc mua căn hộ

Theo TS. Nguyễn Xuân Quang (Phó Trưởng khoa Luật dân sự) và ThS. Trần Ngọc Tuấn (Founder TH.law Channel), pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn sau khi đã hoàn thành xong hạ tầng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán, nhưng trong thực tế nhiều chủ đầu tư lại huy động vốn dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ. Các diễn giả cho rằng, đặt cọc là nhu cầu của bên bán nhằm thăm dò thị trường để có kế hoạch, chiến lược kinh doanh, và người mua nhà cũng có nhu cầu đặt cọc để mua được căn nhà như ý.

Từ trái: PGS-TS. Bùi Xuân Hải (Phó Hiệu trưởng Đại học Luật TP.HCM), PGS-TS. Trần Hoàng Hải  (Phó Hiệu trưởng phụ trách Đại học Luật TP.HCM), và luật sư Nguyễn Văn Hậu (Phó chủ tịch Hội Luật gia TP.HCM) điều hành hội thảo. Ảnh: BTC

Nhiều nước trên thế giới có quy định đặt cọc giữ chỗ nhưng khống chế lượng tiền đặt cọc để hạn chế lạm dụng huy động vốn. Đơn cử, pháp luật Anh đưa ra mức giới hạn là 5% cho việc đặt cọc; tại Úc, khoản tiền này giới hạn từ 5-10% và được phong tỏa tại ngân hàng, ngân hàng có trách nhiệm đảm bảo chủ đầu tư không được sử dụng khoản tiền đó cho bất kỳ mục đích nào khác trước khi bàn giao căn hộ hợp pháp cho người mua. Vì vậy, hai diễn giả kiến nghị pháp luật không nên cấm hành vi đặt cọc, tuy nhiên, giới hạn mức đặt cọc và giám sát khoản đặt cọc là những giải pháp cần thiết nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý cho người mua và tránh hành vi gian lận, lạm dụng của chủ đầu tư. 

Cũng theo hai diễn giả, hiện nay có tình trạng các doanh nghiệp lách luật để huy động vốn 100% bằng hình thức chiết khấu, sau đó yêu cầu bên mua ký thỏa thuận sửa đổi hợp đồng cho phù hợp với phần đã chiết khấu, còn đối với phần tiền thu vượt 70% khi chưa giao nhà hay quá 95% khi chưa giao giấy chứng nhận, bên bán yêu cầu bên mua ký một hợp đồng với nội dung bên mua cho bên bán vay số tiền nói trên với lãi suất thấp nhưng thực tế bên vay không trả lãi vì đã được chiết khấu. “Như vậy, các doanh nghiệp đã huy động vốn 100%, làm xáo trộn thị trường, kinh doanh không đàng hoàng. Vì vậy, cần có chế tài thật nghiêm khắc để đảm bảo kinh doanh, cạnh tranh lành mạnh”, TS. Quang nói.

Bà Lê Thị Hải Châu (Phó tổng giám đốc phụ trách phía Nam, Công ty cổ phần Tập đoàn MIKGroup Việt Nam) cho biết, với quy định như hiện nay, tỷ lệ đặt cọc không có giới hạn, vì vậy có thể đặt cọc 100%. Tuy nhiên, cơ quan thuế, kiểm toán nhà nước lại viện dẫn Thông tư 78/2018/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp, để áp thuế đối với những doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản trong hợp đồng chuyển nhượng mà có nguồn thu khác có liên quan, họ vận dụng để thu thuế thu nhập doanh nghiệp tại thời điểm có xác nhận chi phí đầu vào, coi đây là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản chứ không phải hợp đồng đặt cọc.

“Trong thực tế có những chủ đầu tư đặt cọc với tỷ lệ quá cao bằng với giá trị hợp đồng, gây bất ổn cho thị trường, dẫn đến tranh chấp khi bất động sản không được bàn giao cho bên mua như cam kết”, bà Châu nói.

Từ trái: TS. Phạm Văn Võ, PGS-TS. Hà Thị Thanh Bình và bà Lê Thị Hải Châu tranh luận về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel. Ảnh: BTC

Theo PGS-TS. Hà Thị Thanh Bình (Trưởng khoa Luật thương mại), hợp đồng đặt cọc không vi phạm pháp luật vì đây chỉ là biện pháp bảo đảm giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng và bảo đảm thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc là để giữ chỗ, còn khi nào chủ đầu tư đảm bảo điều kiện theo quy định pháp luật thì mới thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, tiền đặt cọc chứ không phải thanh toán tiền mua nhà, nên không vi phạm quy định Luật Nhà ở, vì đó là quy định đối với hình thức huy động vốn của các tổ chức, cá nhân khác chứ không phải huy động vốn từ người mua nhà. “Tuy nhiên, kẽ hở của pháp luật là không quy định đặt cọc bao nhiêu mà tùy các bên thỏa thuận”, PGS. Thanh Bình nói. 

PGS-TS. Lê Minh Hùng (Trưởng bộ môn Luật dân sự) cho rằng không phải hình thức đặt cọc nào cũng chấp nhận được, nhiều trường hợp là trá hình để huy động vốn, gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Trong mua bán bất động sản, quan trọng nhất là điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nếu chủ đầu tư đặt cọc vô hạn, không có điểm dừng thì tất cả các giao dịch sẽ chuyển sang dạng này. Vì vậy cần kiểm soát đặt cọc, cần có quy định tiêu chuẩn cho đặt cọc, ít nhất là điều kiện tồn tại của dự án một cách hợp pháp, hoặc có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu không thì rất rủi ro cho người mua. 

Cần “luật chơi” riêng cho condotel

PGS. Thanh Bình gây bất ngờ tại hội thảo khi xác quyết bà đang có trong tay tài liệu một giấy chứng nhận đã được cấp cho doanh nghiệp kinh doanh condotel, với loại đất là đất ở tại đô thị, mục đích sử dụng đất xây dựng căn hộ du lịch, khách sạn và kết hợp thương mại - dịch vụ, có thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc giao đất có thu tiền sử dụng đất, trên đó ghi chú căn hộ khi bán cho người mua thì người mua được cấp giấy chứng nhận và thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Người mua không có đăng ký kinh doanh du lịch, khách sạn, và sau đó chủ đầu tư cũng không quản lý các căn hộ này để kinh doanh mà mỗi người mua tự cho bên trung gian thuê lại… 

Theo TS. Phạm Văn Võ (Phó trưởng khoa Luật thương mại), trường hợp địa phương cấp giấy chứng nhận như vậy là không đúng. Người mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại Công văn 703 ngày 14.2.2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng chỉ chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng chứ không phải chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, còn có chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì công văn này chưa trả lời được, quyền sở hữu ở đây cũng là có thời hạn. 

Các diễn giả nam có tham luận gây chú ý tại hội thảo (từ trái): TS. Lưu Quốc Thái, TS. Nguyễn Xuân Quang, TS. Võ Trung Tín. Ảnh: Ái Nhân

TS. Đặng Anh Quân (Khoa Luật thương mại) khẳng định, việc chuyển đổi mục đích từ condotel sang nhà ở theo Luật Đất đai là trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, và Luật Đất đai không quy định loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Thuật ngữ “đơn vị ở” có quy định trong pháp luật về quy chuẩn, quy hoạch xây dựng, theo đó để hình thành “đơn vị ở” phải đáp ứng điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, và đặt ra tiêu chí phải có trường học, bệnh viện với chỉ tiêu bao nhiêu m²/dân cư…

“Như vậy các condotel, officetel hiện hữu có đáp ứng các tiêu chuẩn để chuyển sang đơn vị ở hay chưa? không đơn giản muốn chuyển là chuyển được, cần phải cân nhắc vì có thể phá vỡ quy hoạch nhà ở, quy hoạch du lịch”, TS. Quân nói. 

Cũng theo TS. Quân, không thể phủ nhận và ngăn cấm mà phải thừa nhận sự phát triển của loại hình condotel, officetel đáp ứng nhu cầu xã hội, vấn đề là phải xây dựng các quy định pháp luật điều chỉnh các loại hình này, không chạy theo hợp thức hóa cho hoạt động kinh doanh thực tế đã diễn ra, khi mà hoạt động này thực hiện dựa trên kẽ hở hoặc thiếu sót của pháp luật, và vì lợi ích của một số chủ đầu tư tại một số địa phương.  

TS. Lưu Quốc Thái (Khoa Luật thương mại) cho biết, condotel đã xuất hiện trên thị trường bất động sản nhiều năm qua (dự án condotel đầu tiên ở Việt Nam có tên Nha Trang Plaza, hoàn thành năm 2009) nhưng thiếu những quy định cụ thể, đồng bộ suốt một thời gian dài. Đã đến lúc cần ban hành quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật đối với condotel và sớm có quy định cụ thể về chuyển đổi dự án condotel thành chung cư để tránh tùy tiện…

“Pháp luật nên quy định việc chuyển đổi này chỉ được phép thực hiện khi quy hoạch sử dụng đất đã có sự điều chỉnh phù hợp cùng với sự điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tại khu vực có condotel. Tuyệt đối không cho phép chuyển đổi trong trường hợp chỉ nhằm mục đích giải quyết khó khăn cho chủ đầu tư như trường hợp Cocobay…”, TS. Thái nói. 

Phạm Hải - Anh Tân