Bảng giá đất dự kiến áp dụng ở TP.HCM cao hay thấp?

Sở Nông nghiệp và Môi trường (Sở NN-MT) TP.HCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng thẩm định bảng giá đất TP.HCM, đề nghị thẩm định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1.1.2026. Đây là bước quan trọng nhằm chuẩn bị cho việc áp dụng khung giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động và yêu cầu thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất và giá thị trường ngày càng cấp thiết.

Trong tờ trình, Sở NN-MT đưa ra 3 nhóm dữ liệu để so sánh gồm: giá đất theo Quyết định 79/2024/QĐ-UBND; giá khảo sát thực tế do đơn vị tư vấn thu thập và mức giá dự kiến lấy ý kiến để áp dụng từ ngày 1.1.2026. 

Đối chiếu 3 mức giá này cho thấy sự chênh lệch đáng kể, đặc biệt giữa giá khảo sát thực tế và giá dự kiến áp dụng, trung bình lệch từ 30% đến 40%.

Tại khu vực trung tâm (khu vực 1), nơi có giá đất cao nhất TP.HCM, 3 tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi tiếp tục dẫn đầu. Theo khảo sát của đơn vị tư vấn, giá đất tại những tuyến này lên đến hơn 954 triệu đồng/m².

Tuy vậy, mức giá đưa vào dự thảo áp dụng bảng giá đất từ năm 2026 chỉ khoảng 687 triệu đồng/m², thấp hơn gần 40% so với khảo sát thực tế. Đây cũng là mức giá trần theo Quyết định 79/2024, cho thấy bảng giá mới vẫn giữ nguyên mức trần cao nhất hiện hành.

Nhiều tuyến đường khác trong khu vực trung tâm cũng ghi nhận sự vênh lớn giữa giá khảo sát và giá dự thảo. Chẳng hạn, đường Mạc Thị Bưởi được khảo sát ở mức 783 triệu đồng/m² nhưng mức dự kiến đưa vào bảng giá đất năm 2026 chỉ 470 triệu đồng/m².

Đường Công Trường Mê Linh có giá thực tế khoảng 780 triệu đồng/m², trong khi giá dự kiến áp dụng chỉ 468 triệu đồng/m², cao hơn không đáng kể so với mức 447 triệu đồng/m² theo Quyết định 79/2024.

Đường Công Xã Paris cũng nằm trong nhóm có chênh lệch lớn. Giá khảo sát đạt 738 triệu đồng/m² nhưng mức dự kiến áp dụng chỉ 450,8 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với giá thực tế. 

Một trường hợp khác được Sở NN-MT nêu ra là một tuyến đường có giá theo Quyết định 79/2024 ở mức 165,2 triệu đồng/m², trong khi khảo sát thực tế lên đến 365,1 triệu đồng/m²; giá dự kiến áp dụng từ năm 2026 là 219,1 triệu đồng/m², tức vẫn thấp hơn thực tế khoảng 40%.

Một số tuyến đường khác như Thi Sách và Chu Mạnh Trinh cũng ghi nhận mức độ chênh lệch tương tự. Giá khảo sát của hai tuyến này đều trên 540 triệu đồng/m², song giá dự kiến áp dụng chỉ khoảng 325 - 326 triệu đồng/m². Dù mức giá này cao hơn bảng giá theo Quyết định 79/2024, nhưng vẫn thấp hơn từ 35% đến 40% so với khảo sát thực tế.

Ngay cả những tuyến có giá thấp nhất trong khu vực trung tâm, như đoạn Nguyễn Đình Chiểu (khu vực Hoàng Sa) hay tuyến đầu Võ Văn Kiệt, mức dự kiến áp dụng từ năm 2026 vẫn thấp hơn nhiều so với giá rao bán trên thị trường.

Theo các trang thông tin bất động sản, giá rao tại những tuyến trung tâm này trong một năm qua hiếm khi dưới 1,5 tỉ đồng/m². Riêng Đồng Khởi và Nguyễn Huệ, có thời điểm giá rao lên đến 1,7 - 1,8 tỉ đồng/m², mức phổ biến quanh 900 triệu đồng/m² và ghi nhận mức tăng 17,5% trong vòng một năm. Tại đường Lê Lợi, mức rao bán cao nhất từng đạt 1,3 tỉ đồng/m², giá phổ biến khoảng 687 triệu đồng/m², tăng gần 16% so với cùng kỳ năm trước.

Tin, ảnh: Sơn Nhung