gói tín dụng 30.000 tỉ đồng: “Mồi lửa sẽ lan toả hơi ấm vào cuối năm nay”

Nguyên văn Nghị quyết 02 viết rằng “Các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 với giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng. Dành từ 20.000 - 40.000 tỉ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tuỳ theo đối tượng sử dụng vốn vay để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng này”.

Lượng vốn 30.000 tỉ đồng đã được quyết định để trợ giúp vốn vay ưu đãi cho cả người có thu nhập thấp mua nhà ở (70%) và cho cả các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu chuyển đổi dự án sang khu vực giá rẻ hoặc nhà ở xã hội (30%). Dự kiến sẽ triển khai từ 15.4.2013 nhưng phải lùi lại tới cuối tháng 5 mới có hướng dẫn cụ thể. Trên thực tế, tiến độ giải ngân quá chậm, suốt nửa cuối năm 2013 mới chỉ được khoảng 3%, đến nay được khoảng 10%. Các phương tiện thông tin đại chúng cho rằng khó khăn trong xác nhận tiêu chí được vay và khó khăn nhiều hơn trong chứng minh khả năng trả nợ với ngân hàng.

Nhận thức thế nào cho đúng

Như vậy, nguồn cho vay không phải là ngân sách nhà nước mà ngân sách chỉ cấp bù phần chênh lệch giữa lãi suất ưu đãi và lãi suất thông lệ. Đây là một phương thức hợp lý vì không lấy trực tiếp ngân sách nhà nước để cho vay, mà ngân sách chỉ điều chỉnh phần thực hiện nhiệm vụ của các ngân hàng thương mại của Nhà nước.

Ngay khi nhìn thấy gói tín dụng đó, đã xuất hiện khá nhiều ý kiến bình luận theo nhiều chiều khác nhau. Nhiều chuyên gia cho rằng chi ngân sách như vậy là không đúng, như vậy là cứu thị trường BĐS. Quan niệm như vậy là sai, ngân sách không chi để cứu nhà đầu tư, ngân sách còn trợ giúp bù phần tín dụng ưu đãi cho những người có thu nhập thấp không có hoặc thiếu nhà ở để mua nhà ở và nhà đầu tư tăng cung loại nhà đó. Đây là cách thức trợ giúp hợp lý nhằm tăng cung nhà ở giá rẻ phục vụ trực tiếp cho an sinh xã hội.

Nhiều nhà đầu tư, tổ chức Hiệp hội lại có ý kiến theo chiều ngược lại. Các ý kiến này cho rằng gói 30.000 tỉ đồng đang được triển khai lệch hướng, đáng ra phải cứu giúp các nhà đầu tư có BĐS tồn kho thì lại trợ giúp tăng cung khu vực giá rẻ, cung đã thừa lại đi tăng thêm làm gì; cần phải chỉnh lại hướng sử dụng gói tín dụng ưu đãi này để trợ giúp thực nhằm cứu thị trường BĐS. Quan niệm như vậy lại càng sai, tăng cung cho khu vực giá rẻ là giải pháp giải quyết an sinh xã hội, bù lại phần mà thị trường BĐS đã bỏ rơi trong nhiều năm qua, tạo hơi ấm trong các giao dịch thực của thị trường.

Đến nay, việc giải ngân chậm trong vài tháng đầu đang làm cho một số người có ý kiến hoài nghi về hiệu quả thực hiện gói trợ giúp tín dụng này, thậm chí nên trả lại Chính phủ. Những ý kiến như vậy, theo tôi là quá vội vã. Vấn đề nhà ở cho người lao động luôn là vấn đề rất khó khăn ở tất cả các nước trên thế giới. Nhiều nước qua hàng trăm năm cũng chưa giải quyết được. Chúng ta mới bắt đầu ý tưởng từ Luật Nhà ở 2005, cấp vốn cho một số dự án khởi động vào năm 2009 và có gói trợ giúp tín dụng vào năm 2013. Sau bốn năm mới bước được từ ý tưởng trên giấy ra thực tế, rồi sau bốn năm tiếp mới bước từ thực tế xây nhà dự án ra bán nhà cho người lao động. Chỉ mới hơn nửa năm mà yêu cầu có hiệu quả ngay thì rất phi thực tế.

Những khó khăn trong xác nhận diện thu nhập thấp thiếu nhà là một thực tế, nếu dễ dãi có thể nhầm đối tượng, không giúp người nghèo mà giúp người giàu. Những khó khăn trong chứng minh khả năng trả nợ cũng là một thực tế, nếu dễ dãi có thể rơi tiếp vào nợ xấu. Chắc chắn những khó khăn đó không giống “mỡ bôi trên cột” để bắt người nghèo phải leo.
Như vậy, chúng ta cần nhận thức đúng mục tiêu của gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỉ đồng và cần đưa ra phương thức thực hiện hợp lý để tăng giao dịch trong khu vực nhà ở giá rẻ, giải quyết tốt bước đầu của bài toán giải quyết nhà ở cho người lao động, tăng được hơi ấm cho thị trường BĐS.

Cần làm gì để thể hiện hiệu quả

Nhìn sâu vào các giải pháp, Nghị quyết 02 đã đưa ra các giải pháp hợp lý, ngay các chuyên gia có hạng của nước ngoài cũng phải thừa nhận điều này. Thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn trước đây đã phát triển lệch lạc. Tăng cung quá mạnh trong phần khúc giá cao phục vụ cầu đầu cơ và bỏ qua phân khúc giá thấp. Ngữ cảnh này đã tạo ra mọi nghịch lý của thị trường BĐS. Khi thị trường đóng băng, có nghĩa là chỉ phân khúc giá cao đóng băng. Chính phủ không đi phá băng ở phân khúc giá cao mà đi “đốt lửa” ở phân khúc giá thấp rất dễ bén lửa. Hơi ấm từ phân khúc giá thấp sẽ lan toả ra toàn thị trường. “Mồi lửa” có hiệu quả nhất lúc này là trợ giúp cho người có thu nhập thấp tăng khả năng thanh toán trong mua nhà và trợ giúp tăng cung nhà giá thấp. Từ đây giao dịch sẽ tăng nhanh, hơi ấm từ đấy sẽ lan toả.

Vấn đề xác nhận diện thu nhập thấp và thiếu nhà ở đã được bộ Xây dựng điều chỉnh, gần như thủ tục khá dễ dàng. Vấn đề chứng minh khả năng trả nợ cũng đã được nhiều ngân hàng thương mại của Nhà nước như Vietcombank, BIDV đưa ra cơ chế tay ba gồm nhà đầu tư dự án, người muốn vay tiền mua nhà và ngân hàng trên cơ sở hợp đồng mua nhà đã ký kết. Nhiều người muốn mua nhà trong dịp đầu năm 2014 đã nói rõ là thủ tục vay khá thuận lợi, không còn vướng mắc gì. Tiến độ giải ngân lúc này chỉ còn phụ thuộc vào nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ có đủ hay không. Có nhà đầu tư đã phát biểu, vào đầu năm 2014 có ngày đã bán được 1.000 căn hộ giá rẻ. Giao dịch ở khá nhiều nơi rất nhộn nhịp.

Nhìn vào các biểu hiện mới vào đầu năm 2014, có thể thấy hơi ấm đã bắt đầu lan toả trong thị trường. Hơi ấm này lan ra từ “mổi lửa” của gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỉ đồng. Hiệu quả đích thực của gói trợ giúp tín dụng này sẽ nhìn thấy rõ hơn vào cuối năm nay, nhìn thấy rõ hơn vào năm 2015. Mọi việc khó khăn đều phải có thời gian để tháo gỡ. Dục tốc bất đạt. Ngắt đi gói tín dụng này là ngắt đi cơ hội có nhà ở của người lao động, ngắt đi cơ hội phục hồi của thị trường BĐS.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường