Năm 2019 và những dấu hiệu đầy quan ngại của bất động sản TP.HCM

 17:52 | Thứ năm, 03/01/2019  0
Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng. Nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch

Giảm nguồn thu ngân sách từ đất

Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và dự báo thị trường năm 2019 mà Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa công bố, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị "bong bóng" và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch, sụt giảm về mức nộp tiền sử dụng đất vào nguồn thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, đã có dấu hiệu lệch pha cung - cầu sản phẩm nhà ở.

Bị treo hơn hai thập niên với nhiều nhà đầu tư vào rồi ra, bán đảo Thanh Đa phủ một màu xanh như vùng nông thôn ngay cạnh trung tâm Sài Gòn. Ảnh: Zing

Trong đó, nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể, năm 2018, ước thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách (268.780 tỷ đồng). Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 13.868 tỷ đồng, chỉ còn chiếm 61,3% tổng nguồn thu về đất. So với năm 22017, thu ngân sách từ đất là 27.170 tỷ đồng, chiếm 11,75% tổng thu ngân sách. Trong đó, số thu tiền sử dụng đất dự án là 17.905 tỷ đồng, chiếm 66% tổng nguồn thu về đất.

Cũng so với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%) còn số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm đến 22,5%). Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến ngày 30.11.2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng và thực tế kéo theo tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). HoREA đưa ra so sánh với Hà Nội đã thu ngân sách nội địa được 226.795 tỷ đồng (đạt 103,9%), thu vượt khoảng 6.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao, thì TP.HCM đã phải nỗ lực rất lớn mới hoàn thành nhiệm vụ thu ngân sách. Điều cần đặc biệt quan tâm là nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Báo cáo HoREA cũng cho thấy quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Cụ thể  chỉ có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017 (có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn). HoREA cũng chỉ ra điểm nghẽn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án, là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019. Điều này có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

HoREA trích dẫn ý kiến của ông Michael Kelly - Chủ tịch AmCham Việt Nam: "Nhà đầu tư nước ngoài rất e ngại những thay đổi thường xuyên và hồi tố của các quy định, cả thuế suất lẫn chính sách" và kiến nghị "Các thủ tục hành chính ràng buộc không hiệu quả phải được kiểm soát, khung pháp lý và thuế của quốc gia phải được ổn định và có thể dự đoán được".

Lệch pha cung- cầu, sốt ảo giá đất nền

Đưa ra số liệu về phân khúc cao cấp có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 chiếm 30% (tăng 4,5% so với năm 2017), phân khúc trung cấp chiếm 45,3% (tương đương năm 2017) và phân khúc bình dân chỉ còn chiếm 24,7% (giảm 4,4% so với năm 2017), HoREA cảnh báo thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững. Bởi lẽ, thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi đạt được cơ cấu sản phẩm hợp lý: Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc trung cấp và nhỏ nhất là phân khúc cao cấp. 

Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng/m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 thì đã được xếp vào căn hộ cao cấp. Do vậy, nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: Hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; Hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; Hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được. Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng cũng trong cảnh ngổn ngang sau hơn 20 quy hoạch. Một loạt sai phạm của lãnh đạo TP.HCM cũng liên quan đến dự án này. Ảnh: Zing

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Thủ phạm chính, theo HoREA là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi. Nhưng với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc bất động sản cao cấp trên địa bàn thành phố tăng mạnh so với năm 2017. Theo báo cáo thị trường của CBRE năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, thì tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017. HoREA đánh giá trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 - 30%, phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.

Từ thực trạng và những cảnh báo được nêu trên, HoREA đưa ra những kiến nghị nhằm xử lý điểm nghẽn, khắc phục lệch pha cung - cầu để thị trường bất động sản thành phố phát triển ổn định, lành mạnh theo hướng bền vững năm 2019. Theo đó, HoREA đề xuất kết hợp sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Nhà ở, Luật Đất đai để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về việc "Quyết định chủ trương đầu tư; Lựa chọn nhà đầu tư; Chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở" để giải quyết điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư để khắc phục tình trạng sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở hiện nay. Trước mắt, Hiệp hội đề xuất Ủy ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo các Sở, ngành tháo gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo sở ngành liên quan có giải pháp để rút ngắn thời gian làm thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án cũng như đơn giản hóa công tác lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng nhà ở xã hội, nhất là dự án sử dụng thiết kế điển hình nhà ở xã hội...

Khuyến nghị các doanh nghiệp chuyển hướng mạnh sang đầu tư, phát triển các dự án xanh, các dự án nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội và tham gia các chương trình xây dựng lại chung cư cũ và chương trình chỉnh trang, di dời nhà trên và ven kênh rạch của thành phố. Khuyến nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ.

Về giải pháp điều tiết thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, HoREA đề nghị Nhà nước tiếp tục sử dụng công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở, đặc biệt là công cụ về thuế để điều tiết thị trường bất động sản, phòng chống đầu cơ, sốt giá ảo và kiểm soát hiệu quả hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp....

Gỡ điểm nghẽn dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT

Theo đánh giá của HoREA, các vụ án lớn đã xảy ra tại Đà Nẵng, TP.HCM vừa qua, có nguyên nhân do một số cán bộ nhà nước có thẩm quyền đã giao cho nhà đầu tư sử dụng quỹ đất công mà không thực hiện đấu thầu rộng rãi hoặc đấu giá công khai, có liên quan đến việc thi hành các Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg, Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg. Ngày 07.3.2017, Thủ tướng đã có Văn bản số 342/TTg-V.I chỉ đạo về việc tạm dừng thực hiện các thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg. Từ đó, các dự án có sử dụng đất công đã bị tạm ngừng triển khai thực hiện. 

Trong các dự án này, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, có dự án đang đầu tư xây dựng dở dang, có dự án đã chuyển nhượng, có dự án đã liên doanh hoặc hợp tác đầu tư, có nhiều dự án chưa cấp sổ đỏ cho người mua nhà...

HoREA đề nghị sớm ban hành Nghị định của Chính phủ về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT bằng việc sớm xây dựng Luật về hợp tác công - tư (PPP) để đảm bảo tính ổn định của hệ thống pháp luật, tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Trong quá trình đó, HoREA đề nghị đối với quỹ đất dự án do doanh nghiệp tự thỏa thuận, thương lượng, bồi thường cho người sử dụng đất là quỹ đất hỗn hợp, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen lẫn đất lối đi, đường mòn, đất kênh mương... thì cho phép doanh nghiệp được làm chủ đầu tư dự án và nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước theo phương pháp tính giá đất cụ thể phù hợp với giá đất thị trường theo quy định của Luật Đất đai 2013.

T.Văn

 

bài viết liên quan
Loading...
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm

Đọc tin nhanh

#Thị trường - Doanh nghiệp
#Thị trường - Doanh nghiệp
*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.