Tranh chấp ở chung cư, chuyện dài...

Từ thông tin trên các báo, có thể tóm tắt những tranh chấp ấy thường xoay quanh phí dịch vụ, phí bảo trì và các vấn đề pháp lý về sở hữu chung, riêng… Có năm nhóm tham gia “xung đột”: cư dân, ban quản trị, chủ đầu tư, công ty quản lý vận hành và chính quyền địa phương.

Chủ đầu tư bóp ban quản trị

Về lý thuyết, ban quản trị do những cư dân sinh sống tại chung cư bầu ra tại hội nghị nhà chung cư, để “đại diện và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng”. Luật cũng buộc, sau một năm, kể từ khi chung cư đưa vào khai thác, sử dụng phải bầu ban quản trị.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chung cư đã sử dụng 5-7 năm nhưng cư dân không hề có “vị đại diện”, hoặc có cũng như không.

Theo thông tin trên các báo thời gian qua, sau năm năm sử dụng, chung cư Lê Thành (quận Bình Tân, TP.HCM) vẫn không hề có ban quản trị dù chủ đầu tư (công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành) đã hai lần tổ chức hội nghị nhà chung cư. “Chỉ vì những lợi ích mà chủ đầu tư muốn giữ, nên trong cả hai lần, họ cố tình làm sai luật”, ông T., một cư dân nơi đây bức xúc. Theo ông, lần đầu chủ đầu tư âm mưu đưa toàn bộ 12 người của mình vào ban quản trị; lần thứ hai, họ không cho những người thuê nhà, mua nhà trả góp tham gia hội nghị, trong khi theo luật, chủ đầu tư chỉ được một “ghế” phó ban và người ở thuê hay trả góp đều có quyền tham dự.

Hệ quả, hàng trăm người không được tham dự đã “phá hỏng hội nghị”, mặc dù chủ đầu tư là người hưởng lợi từ sự “phá hỏng” trên. Không có ban quản trị, theo luật, chủ đầu tư vẫn cai quản mọi thứ, tất cả đều liên quan đến tiền. 

Hiện nay, việc chủ đầu tư trì hoãn việc tổ chức hội nghị nhà chung cư là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến bức xúc của cư dân vì chưa tổ chức được hội nghị là chưa có ban quản trị chung cư, chưa có ai đứng ra giải quyết nhiều thứ, trong đó có các tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, với chính quyền.

Báo chí đã từng phản ánh vấn đề này, như trường hợp ở chung cư 584 cuối năm ngoái, hai thang máy ở lô A bị hỏng vì bảy năm không bảo trì. Dân kêu, chủ đầu tư đòi đóng tiền mới sửa chữa. Cư dân đành leo thang bộ, khổ là toà nhà cao tới 17 tầng! Khi có ban quản trị, mọi người thở phào, dù sau đó, ban quản trị cũng chẳng thể nhận bàn giao vì những phần thuộc sở hữu chung (trước do chủ đầu tư quản lý) đã hỏng gần hết. 

Cù nhây phí bảo trì

Luật Nhà ở quy định, khi hết thời gian bảo hành chung cư, việc bảo trì diện tích sở hữu chung là trách nhiệm của cộng đồng dân cư. Nguồn tiền là phí bảo trì 2% người mua đã đóng trong tiền mua nhà. Chủ đầu tư phải bàn giao phí bảo trì cho những đại diện cư dân chung cư (ban quản trị). Số tiền này, bình thường khoảng chục tỉ đồng, có khi đến cả trăm tỷ đồng nếu ở chung cư lớn, cao cấp, hiện tại nhiều chủ đầu tư “ôm” luôn không nhả, có nơi địa phương lại muốn giữ.

An cư lạc nghiệm, niềm mong mỏi của cư dân chung cư

Đúng ra theo luật, hồi ba năm trước, chủ đầu tư chung cư Lê Thành phải tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Nhưng đến nay chủ đầu tư viện mọi cớ để trì hoãn. Cư dân ai cũng biết, nếu không có ban quản trị, gần 13 tỉ đồng phí bảo trì chủ đầu tư vô tư chiếm giữ, sử dụng.

Theo quy định của luật Nhà ở, quỹ bảo trì chung cư được thành lập từ 2% giá trị các căn hộ được bán. Quy chế Quản lý sử dụng chung cư của bộ Xây dựng quy định: hai thành viên ban quản trị sẽ giữ tài khoản tiền gửi phí bảo trì chung cư.

Nhiều người lo ngại quy định này, vì chỉ cần một trong hai cá nhân (là đồng chủ tài khoản quỹ) chuyển nhà đi nơi khác hay cấu kết với nhau rút số tiền đó dùng vào việc riêng thì ai chịu trách nhiệm? Thực tế đã có 4/5 thành viên ban quản trị chung cư V-Star (quận 7) bán nhà chuyển đi nơi khác sinh sống làm cư dân bất an. Gần đây là chuyện ban quản trị chung cư Nguyễn Ngọc Phương (quận Bình Thạnh) không minh bạch về thu chi khiến cư dân bị doạ cắt điện, nước...

Để hạn chế rủi ro, có ý kiến đề nghị tài khoản quản lý phí bảo trì chung cư sẽ do chủ đầu tư (đại diện) phối hợp với ban quản trị (trưởng ban) cùng quản lý.

Luật vừa thiếu, vừa hở

Theo luật sư Trần Hồng Phong (đoàn Luật sư TP.HCM, cho đến nay TP.HCM vẫn chưa có quy chế quản lý nhà chung cư cụ thể (dự kiến UBND TP.HCM sẽ ban hành quy chế quản lý nhà chung cư trong tháng 6.2014 - PV) nên phải áp dụng Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (trên phạm vi cả nước). Quy chế này giao quyền quản lý cho ban quản trị nhưng không phân biệt chung cư tái định cư hay chung cư thương mại, nhà ở xã hội... do vậy, khi vận dụng vào thực tế đã tạo ra những xung đột, tranh chấp trong suốt thời gian qua.

Ông Phong cho rằng luật phải lường được những tình huống pháp lý từ khi chung cư còn ở trên giấy. Đầu tiên, cần buộc chủ đầu tư công bố nhà mẫu khi bán căn hộ chung cư. Căn hộ mẫu phải giống thật, những vật trang trí (tủ, bàn, ghế…) nếu không có trong hợp đồng thì không được “vẽ” thêm vào. “Ngoài ra, cần cơ chế giám sát của nhà nước đối với việc bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Pháp luật phải buộc chủ đầu tư chỉ được bàn giao khi hệ thống kỹ thuật của toà nhà được hoàn thiện, hoàn công và đạt yêu cầu về chất lượng, an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, luật lại không chế tài và không bắt buộc khâu hậu kiểm. Đây là một thiếu sót, bởi lẽ, người bình thường không thể hiểu hết những vấn đề chuyên môn và kỹ thuật, họ thường là người biết sau cùng khi toà nhà xảy ra sự cố.

Chưa kể luật hiện vẫn còn thiếu cơ chế cụ thể để hỗ trợ ban quản trị nhà chung cư. Ban quản trị là nhóm người bảo vệ quyền lợi cho cư dân, nhưng hiện ban quản trị chưa có tiếng nói ngang hàng với chủ đầu tư”, ông Phong nói.

Vĩnh Hòa