Từ Ba Son nhìn sang Thủ Thiêm

 11:10 | Thứ bảy, 23/04/2016  0
Quyết định di dời Nhà máy đóng tàu Ba Son về Cái Mép - Thị Vải (với quy mô dự kiến 30ha) làm lộ ra mảnh đất “vàng” giữa trung tâm TP.HCM. Khu đất quốc phòng này sẽ được chuyển đổi công năng sang mục đích thương mại.

Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất công, nhất là những mảnh đất “vàng”, cần được tổ chức đấu thầu cạnh tranh để mang lại nguồn thu lớn nhất cho ngân sách đồng thời lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tốt nhất. Doanh nghiệp trúng thầu có nghĩa vụ cam kết xây dựng theo đúng quy hoạch, bảo tồn các giá trị văn hóa lịch sử trong khuôn viên dự án (nếu có) theo Luật Di sản trong suốt quá trình phát triển dự án...

Hình ảnh khu Ba Son nhìn qua hướng Thủ Thiêm chỉ sau gần 10 năm. Trong đó, nhà máy Ba Son - xưởng thủy 225 năm, cái nôi của công nghiệp hàng hải giờ trở thành Khu trung tâm phức hợp Sài Gòn Ba Son. Ảnh: TS. Michael Waibel là nhà địa lý học, chuyên gia trong lĩnh vực Quy hoạch đô thị (Trường Đại học Hamburg – Đức).


Tuy nhiên, quy trình chuyển đổi khu đất Ba Son không theo trình tự này. Báo Diễn đàn Doanh nghiệp ngày 4.6.2015 đưa tin Bộ Kế hoạch và Đầu tư có văn bản gửi Văn phòng Chính phủ thống nhất phương án của Bộ Quốc phòng lựa chọn Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Thương mại TP.HCM (thành viên liên kết của Vingroup) là nhà đầu tư thực hiện mua bán tài sản trên đất và chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất hiện thuộc Tổng công ty Ba Son.

Nhà đầu tư được chọn này là doanh nghiệp có năng lực, kinh nghiệm trong quản lý và triển khai các dự án bất động sản quy mô lớn, có tiềm lực tài chính mạnh để thực hiện các cam kết về ứng trước tiền (khoảng 4.500 tỉ đồng trong năm 2015 và 2016) nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời, xây dựng Nhà máy đóng tàu Ba Son mới, trả tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các cam kết hỗ trợ tài chính khác cho Tổng công ty Ba Son.

Theo phương án này, TP.HCM đứng ngoài “cuộc chơi” ít nhất là về mặt tài chính. Nhưng với vai trò là cơ quan quản lý đô thị, tiếng nói của chính quyền thành phố có trọng lượng đáng kể khi khu đất Ba Son chính thức sang tên đổi chủ. Lộ trình khai thác mảnh đất vàng cần được cân nhắc trong bài toán quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên liên quan.

Vị trí đắc địa cùng hạ tầng sẵn có là lợi thế không cần bàn cãi khi phát triển bất động sản Ba Son. Khả năng dự án sớm khởi công làm dấy lên một số nghi ngại. Từ góc độ tài chính công, KTS Ngô Viết Nam Sơn tỏ ra băn khoăn về khả năng hạ ngầm công trình giao thông chạy ngang dự án sẽ dồn thêm gánh nặng lên vai ngân sách địa phương.

Việc dự án hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng còn gia tăng lưu lượng giao thông. Khả năng tắc nghẽn vào giờ cao điểm là có cơ sở khi mà dự án nằm trên đường dẫn thuận tiện vào trung tâm thành phố từ ngả xa lộ Hà Nội. Ngoài ra, nếu xây dựng nhà cao tầng ở Ba Son còn chắn bớt luồng gió hiện đang được dẫn sâu vào để làm mát cho đô thị thông qua kênh Nhiêu Lộc và không gian xanh Thảo Cầm Viên. Tuy nhiên, ông Sơn cho rằng những ngoại tác này có thể được loại bỏ đáng kể trong trường hợp dự án không phát triển nhà cao tầng (tối đa là năm tầng). 

Khả năng Ba Son phát triển nhà cao tầng cũng cần được nhìn nhận trong một cục diện lớn hơn là quy hoạch phát triển của đô thị hơn 10 triệu dân. Nhìn sang Thủ Thiêm, ông nói: “Sự khuyến khích phát triển những dự án cao tầng tại Ba Son nói riêng, và tại khu trung tâm hiện hữu bờ Tây nói chung trong giai đoạn hiện nay, sẽ khiến cơ hội phát triển của Thủ Thiêm gặp rất nhiều khó khăn trong những năm tới”.

Khu vực bờ Đông ngổn ngang gần hai thập niên chủ yếu là do thiếu hạ tầng. Đây là một trong những cơ sở then chốt thúc đẩy thành phố khuyến khích nguồn lực tư nhân phát triển hạ tầng Thủ Thiêm. Hiện được xem là nhà đầu tư lớn nhất vào hạ tầng khu vực bờ Đông, Công ty cổ phần Đại Quang Minh triển khai xây dựng bốn tuyến đường có chiều dài 11,9km, khởi công từ tháng 2.2014 và dự kiến hoàn công vào năm 2017. Đổi lại, doanh nghiệp được thành phố bàn giao 47ha đất sạch để khai thác hoàn vốn. Thủ Thiêm ấm dần.

Vĩnh biệt Ba Son trăm năm (tháng 4.2016). Ảnh: A21 Studio 


Chính quyền thành phố đã sử dụng không ít nguồn lực để dọn sạch mặt bằng đón nhà đầu tư. Do lượng vốn phục vụ công tác đền bù, giải phóng mặt bằng vượt quá khả năng chịu đựng của ngân sách địa phương, UBND TP.HCM tháng 8.2009 đã phê duyệt phương án phát hành trái phiếu cho dự án Khu Đô thị mới Thủ Thiêm. Tổng khối lượng phát hành là 20.000 tỉ đồng, với tiến độ, kỳ hạn và phương thức phát hành điều chỉnh linh hoạt theo tình hình thị trường và nhu cầu sử dụng vốn thực tế.

Quá trình triển khai thực tế khá gian nan. Năm 2012 là một trong những khoảng thời gian tài chính cho dự án đặc biệt căng thẳng. Báo Tuổi trẻ ngày 9.5.2012 thông tin cứ sau một đêm, thành phố phải trả lãi 3 tỉ đồng. Nợ ngân hàng lên đến 10.000 tỉ đồng, chưa kể gần 8.000 tỉ đồng tạm ứng từ ngân sách… Huy động nhiều nguồn lực đổ vào Thủ Thiêm cho thấy thành phố kiên định với chủ trương phát triển bán đảo này. Đến nay, công tác đền bù giải toả cơ bản đã hoàn thành.

Thủ Thiêm có đất sạch. Bán đảo này có cơ hội rất lớn trở thành đất vàng - được định nghĩa là hạ tầng hoàn thiện và cự ly gần nhất đến khu vực trung tâm xác định bởi đường Nguyễn Huệ (Q.1) khi cầu Thủ Thiêm 2 khánh thành vào năm 2018. Công trình kết nối khu vực bờ Đông với đường Tôn Đức Thắng, quận 1 cũng do Đại Quang Minh thực hiện để đổi 13,6ha tại trung tâm Thủ Thiêm. Bắc cầu rút ngắn thời gian di chuyển về khu vực trung tâm thành phố làm tăng giá trị đất đai của Thủ Thiêm. Cả nhà đầu tư và thành phố cùng được lợi. Tiếp sức cho bờ Đông phát triển không ảnh hưởng đến giá trị đất đai khu vực bờ Tây. Thậm chí, khu vực Ba Son càng để lâu càng có giá, theo KTS Ngô Viết Nam Sơn.

Ông Sơn cũng là người nhiều lần đề xuất phương án xây dựng cầu Hàm Nghi với điểm đầu là giao lộ Nguyễn Huệ - Tôn Đức Thắng, vượt sông Sài Gòn, nối với Thủ Thiêm. Tuy nhiên, giải pháp của ông không nhận được sự ủng hộ vào thời điểm hơn mười năm trước. Người ta sợ rằng xây cầu có độ tịnh không thấp gây cản trở tàu ra, vào Tân Cảng. Làm cao thì lo từ cầu người ta có thể nhìn thẳng xuống Xưởng đóng tàu Ba Son.

Tình thế buộc thành phố lựa chọn giải pháp khá trung dung là làm hầm Thủ Thiêm, với chi phí xây dựng cao hơn nhiều lần so với phương án bắc cầu. Nhưng những mối quan ngại đó hiện không còn nữa. Nếu làm thêm cầu Hàm Nghi, thành phố sẽ tạo thêm nhiều khu đất vàng mới ở Thủ Thiêm, có giá trị tương đương khu Ba Son. Đây là nguồn để thành phố có thể thương lượng với chủ nhân mới của Ba Son, ngõ hầu tìm kiếm một phương án dung hòa lợi ích các bên, định hướng theo mục tiêu phát triển đô thị có lợi nhất cho thành phố hơn 10 triệu dân.

Thủ Thiêm sẽ cất cánh hay lại thêm một lần lỡ nhịp? Cơ hội tùy thuộc không nhỏ vào việc bờ Tây phát triển trước hay sau bờ Đông.

Thượng Tùng

bài viết liên quan
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm
bài viết cùng chuyên mục
Xem nhiều nhất

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.