‘Đừng làm bảng giá đất như tấm áo đẹp nhưng không mặc vừa’

Ổn định thật hay chỉ “ổn định trên giấy”?

Liên quan đến bảng giá đất, tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159. 

Theo đó, Bộ này đưa ra hai phương án. Phương án 1, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được lập đến từng thửa đất. UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định. 

Phương án 2, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Theo các phương án đề xuất trên, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh hằng năm (gọi tắt là hệ số K) cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024, khi bảng giá đất được ban hành hàng năm. 

Theo các chuyên gia, đề xuất mới của dự thảo luật hướng tới sự ổn định. Tuy nhiên, thị trường đất đai trước nay vốn biến động nhanh và chịu tác động mạnh từ hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn, tâm lý… bởi vậy không ít ý kiến lo ngại rằng, nếu không thiết kế kỹ lưỡng, cơ chế 5 năm có thể khiến bảng giá “tụt hậu” so với thực tế, gây méo mó trong các giao dịch và bất bình đẳng trong bồi thường. 

Trao đổi với VietnamFinance, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng việc chuyển từ bảng giá đất ban hành hàng năm sang chu kỳ 5 năm/lần kèm theo hệ số K điều chỉnh hằng năm là một nỗ lực dung hòa hai yếu tố tưởng chừng mâu thuẫn: tính ổn định và tính linh hoạt. Chu kỳ 5 năm giúp chính quyền địa phương và thị trường tránh việc “năm nào cũng thay giá”, giảm chi phí hành chính và hạn chế xáo trộn. 

Bên cạnh đó, hệ số K là “van điều chỉnh” để cập nhật biến động giá đất hàng năm, tránh việc bảng giá đất bị “đóng băng” quá lâu. Nếu vận hành tốt, doanh nghiệp có thể dự đoán được khung giá trong trung hạn, giảm rủi ro về chi phí.

Tuy nhiên, rủi ro lớn là hệ số K chỉ mang tính hình thức, được tính toán sơ sài hoặc dựa trên dữ liệu giao dịch thiếu chính xác. Nếu chỉ cộng trừ vài phần trăm một cách cơ học, hệ số K sẽ mất ý nghĩa. Khi đó, bảng giá dù mới hay cũ cũng sẽ lệch xa thực tế, ổn định trên giấy nhưng “bất ổn” ngoài đời.

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam, cho rằng việc xây dựng giá đất trong bảng giá đất theo dự thảo là phù hợp đặc điểm thị trường, yêu cầu, mục đích quản lý nhà nước. Tuy nhiên, không thể đặt ra yêu cầu phải xây dựng bảng giá đất duy nhất để áp dụng cho mọi đối tượng, mọi trường hợp và mọi mục đích như trong dự thảo, vì điều đó không phù hợp với lý thuyết.

Do đó, theo ông Cường, cần phân tách các nhóm đối tượng, trường hợp áp dụng để đưa ra các chính sách phù hợp, việc sử dụng một bảng giá đất duy nhất để áp dụng trong tất cả trường hợp là không thể đảm bảo công bằng, quy định của luật đất đai trong quá khứ đã chứng minh và đã phải điều chỉnh cho phù hợp.

Hệ số K là “van điều chỉnh” để cập nhật biến động giá đất hàng năm, tránh việc bảng giá đất bị “đóng băng” quá lâu. Ảnh minh họa.

Công thức nào cho bảng giá đất và hệ số K? 

Theo Luật sư Trương Anh Tú, giá đất ở Việt Nam biến động rất nhanh, chịu tác động mạnh từ hạ tầng, quy hoạch, dòng vốn và cả tâm lý thị trường. Do đó, nếu bảng giá đất cố định 5 năm, nhà nước có thể thất thu hoặc người dân chịu thiệt thòi khi bồi thường. 

Vì vậy, hệ số K phải là “trái tim” của cơ chế này, được xây dựng dựa trên: chỉ số giá bất động sản từ cơ quan thống kê và tổ chức độc lập; tốc độ phát triển kinh tế - hạ tầng của từng khu vực; biến động cung - cầu thực tế, đặc biệt là tại các dự án trọng điểm. 

Theo ông Tú, để bảng giá đất vừa khả thi vừa công bằng với nhà nước, doanh nghiệp và người dân, nguyên tắc gốc vẫn là “giá thị trường - nhà nước kiểm soát”. Để đạt được điều đó, các yếu tố cần hội tụ gồm: dữ liệu chuẩn xác, cơ chế minh bạch và phương pháp tính rõ ràng. 

Cụ thể, dữ liệu đất phải thật, lấy từ giao dịch thực tế, không chỉ từ hợp đồng công chứng (do thường khai thấp để giảm thuế). Hai là có cơ chế giám sát độc lập, gồm chuyên gia định giá, hiệp hội ngành nghề, doanh nghiệp và đại diện cộng đồng. Ba là công khai phương pháp tính, tránh việc người dân và doanh nghiệp “mù mờ” về cách hình thành giá.

Về kỹ thuật, luật sư Tú cho rằng cần phân nhóm rõ ràng trong thiết kế bảng giá đất và hệ số K để hạn chế rủi ro như: đất ở, đất sản xuất, đất thương mại, dịch vụ…Mỗi nhóm lại chia theo vị trí: trung tâm đô thị, ven đô, nông thôn. Hệ số K nên dựa trên 3 biến số: chỉ số giá bất động sản, chỉ số phát triển hạ tầng và quy hoạch mới, tỷ lệ biến động giao dịch thực tế. Việc xác lập hệ số K nên do hội đồng định giá cấp tỉnh đảm nhiệm, có thành phần ngoài khối quản lý nhà nước để tránh “vừa đá bóng vừa thổi còi”.

Cùng với đó, cơ chế cần cho phép điều chỉnh đột xuất nếu giá đất tăng/giảm trên 20%, không nên chờ đủ chu kỳ 5 năm. Đồng thời, phải số hóa dữ liệu giá đất toàn quốc, kết nối dữ liệu từ thuế, địa chính, ngân hàng, sàn giao dịch…để hệ số K có “dữ liệu sống”. Bảng giá đất cũng nên tách theo mục đích áp dụng: thuế, phí, bồi thường, tính tiền sử dụng đất… Nhà nước cần có thang giá riêng vì mục tiêu mỗi loại khác nhau. 

“Không có bảng giá đất nào bắt kịp thị trường từng ngày, từng tuần. Vấn đề là độ lệch phải ở mức chấp nhận được và cơ chế điều chỉnh phải đủ nhanh khi có biến động lớn. Nếu coi bảng giá đất là công cụ quản lý đa mục tiêu như thu thuế, bồi thường, điều tiết thì phải minh bạch, cập nhật và linh hoạt. Nếu chỉ làm cho có, thiếu dữ liệu và thiếu giám sát, thì 1 năm hay 5 năm cũng vẫn là ‘tấm áo đẹp’ nhưng không mặc vừa thị trường” - ông Trương Anh Tú nói với VietnamFinance.

Lê Tâm