Giá nhà Hà Nội đã giảm đến đâu sau hơn nửa năm điều chỉnh?

Giá đã giảm bao nhiêu?

Sau nhiều năm giá bất động sản liên tục lập mặt bằng mới, thị trường đang chứng kiến diễn biến ngược chiều. Những sản phẩm từng được kỳ vọng tiếp tục tăng giá nay phải điều chỉnh để tìm người mua.

Anh Minh Đức, một nhà đầu tư tại Hà Nội, mua căn liền kề rộng 100m2 tại một dự án phía tây Hà Nội với giá 10 tỷ đồng vào năm 2022. Ba năm sau, căn nhà được môi giới trả 17,5 tỷ đồng, giúp anh thu về khoản chênh đáng kể và quyết định chốt lời.

Đến nay, một căn liền kề ngay gần đó được rao bán với giá khoảng 13,3 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Nếu lấy mức 17,5 tỷ đồng từng được trả năm 2025 làm vùng giá đỉnh tham chiếu, mức giá rao hiện tại đã thấp hơn khoảng 4,2 tỷ đồng, tương đương gần 24%. Đáng chú ý, mức giá hiện nay cũng chỉ cao hơn khoảng 33% so với giá mua năm 2022, trong khi trước đó sản phẩm từng được định giá cao hơn nhiều.

Trường hợp của anh Minh Đức cho thấy mức điều chỉnh không còn dừng ở vài trăm triệu đồng. Với những tài sản có giá trị lớn, mức giảm 20%-30% có thể tương đương hàng tỷ đồng.

Không chỉ nhà thấp tầng, phân khúc chung cư từng dẫn dắt đà tăng của thị trường cũng đang chịu áp lực điều chỉnh.

Theo dữ liệu của OneHousing, cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội bình quân khoảng 90 triệu đồng/m2. Sang quý II.2026, mức bình quân giảm còn khoảng 78 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giảm tại từng dự án có sự khác biệt lớn.

Tại HH Linh Đàm, các căn hộ từng được chào bán khoảng 45-50 triệu đồng/m2 trong năm 2025, nay xuống còn hơn 30 triệu đồng/m2. So với vùng giá cũ, mức điều chỉnh tương đương khoảng 30-40%.

Rice City Linh Đàm cũng đang có xu hướng giảm. Từng được chào bán khoảng 85-92 triệu đồng/m2, giá hiện phổ biến quanh 70-80 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm khoảng 10-20% tùy căn.

Tại Thăng Long Number 1, giá căn hộ năm 2025 ở khoảng 80-90 triệu đồng/m2, hiện còn 70-75 triệu đồng/m2. Một căn 3 phòng ngủ diện tích 112m2 đang được rao khoảng 8 tỷ đồng, tương đương 71 triệu đồng/m2.

Phương Đông Green Park cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Nếu năm ngoái giá rao bán phổ biến 80-85 triệu đồng/m2 thì hiện còn khoảng 65-75 triệu đồng/m2.

Nhìn từ các trường hợp trên, có thể thấy mức giảm phổ biến của bất động sản Hà Nội hiện vào khoảng 10-30% tùy dự án, trong đó những sản phẩm từng tăng nóng chịu mức điều chỉnh mạnh hơn.

Mức giá trên đều là giá chào bán, không phải giá giao dịch thành công. Tuy nhiên, diễn biến trên cho thấy kỳ vọng của bên bán đang được điều chỉnh, qua đó mở ra khả năng hình thành mặt bằng giá thực tế hơn sau chu kỳ tăng nóng liên tục.

Đà giảm còn tiếp diễn?

Trong cuộc trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch Khang Land Holdings, cho biết giá chuyển nhượng trên thị trường thời gian qua có thời điểm giảm theo ngày. Trước áp lực thanh khoản, các chủ đầu tư chuẩn bị mở bán cũng phải theo dõi diễn biến thị trường để điều chỉnh giá bán.

“So với mặt bằng chung, giá hiện đã giảm khá sâu. Có những dự án trước đây rumor ở mức 180 triệu đồng/m2 nhưng nay giá dự kiến chỉ còn 110-120 triệu đồng/m2”, ông Cao nói.

Theo ông, nguyên nhân khiến thị trường chịu áp lực lớn nằm ở sự thay đổi của lực cầu. Trong giai đoạn giá tăng mạnh, dòng tiền đầu tư và đầu cơ đóng vai trò quan trọng, trong khi nhu cầu mua ở thực chỉ chiếm khoảng 5%-15%. Khi kỳ vọng tăng giá suy yếu, nhóm khách hàng này rút khỏi thị trường, khiến thanh khoản sụt giảm nhanh.

Hiện mức giảm giá phổ biến khoảng 10%-30%, tùy dự án, tập trung chủ yếu ở thị trường chuyển nhượng. Ông Cao cho rằng đà điều chỉnh có thể tiếp tục trong thời gian tới, nhất là tại những dự án có giá tăng nóng, phụ thuộc nhiều vào nhà đầu tư hoặc nằm ở khu vực chưa có nhu cầu ở thực đủ lớn.

Thực tế, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa rõ hơn về thanh khoản. Các bất động sản ở khu vực nội đô, trung tâm vẫn có cơ hội giao dịch nhờ nhu cầu ở thực và khả năng tạo dòng tiền. Trong khi đó, tại khu vực ngoại thành, dù giá đã giảm nhưng thanh khoản vẫn gặp khó do người mua có tâm lý chờ đợi, lo ngại giá còn tiếp tục điều chỉnh.

Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co. Người bán chịu áp lực giảm giá để thu hồi vốn, trong khi người mua chưa vội xuống tiền vì kỳ vọng có thể mua được với mức giá thấp hơn. Giá đã giảm nhưng thanh khoản chưa thực sự phục hồi, cho thấy thị trường vẫn đang trong quá trình tìm kiếm mặt bằng giá mới.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng với căn hộ áp lực cắt lỗ đang rõ ràng hơn, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư mua vào những giai đoạn giá đã tăng cao.

Từ năm 2021 đến nay, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua nhiều nhịp tăng giá. Sau nhịp tăng mạnh giai đoạn hậu Covid-19, giá tiếp tục được đẩy lên qua các giai đoạn tiếp theo, đặc biệt trong năm 2024 và đầu năm 2025.

Theo ông, những người tham gia thị trường từ quý II.2025 trở đi là nhóm mua vào ở vùng giá cao của chu kỳ. Những nhà đầu tư mua vào thời điểm đó đến nay gần như phải cắt lỗ nếu muốn bán ra ở thời điểm này.

“Tình trạng này thể hiện rõ ở nhóm căn hộ cao cấp. Nhiều nhà đầu tư trước đây mua sản phẩm với kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng khi thanh khoản suy yếu, việc bán ra theo mức giá kỳ vọng hoặc giá hợp đồng trở nên khó khăn”, ông nói.

Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Vũ Cao cho rằng chiến lược của người mua cũng cần có sự phân hóa. Với nhu cầu mua để ở, đây có thể là thời điểm đáng cân nhắc khi nhiều sản phẩm đã giảm đáng kể so với vùng giá đỉnh. Ngược lại, với nhà đầu tư, việc mua tài sản chỉ để chờ tăng giá sẽ khó còn phù hợp như trước.

“Giai đoạn này thị trường đang chuyển sang bất động sản dòng tiền sẽ có dư địa hơn. Còn tư duy đầu tư để chờ tăng giá sẽ không có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư”, ông Cao nhận định.

Ái Sa