Thái Lan siết xử lý người nước ngoài sở hữu đất qua người đứng tên hộ

Nikkei Asia hôm 10.11 đăng bài phân tích chiến dịch của chính phủ Thái Lan nhằm xử lý tình trạng người nước ngoài dùng người Thái đứng tên hộ để kiểm soát các công ty sở hữu đất đai trái phép. Đầu tháng 9, Cục Phát triển Kinh doanh (DBD) nước này đã chuyển hồ sơ của 36.277 pháp nhân có sở hữu nước ngoài, đang nắm giữ tổng cộng 1,06 triệu rai đất (1.702 km²), cho các cơ quan liên quan để điều tra.

Chiến dịch này diễn ra trong bối cảnh chính phủ Thái Lan đang đồng thời mạnh tay kiểm tra, đột kích nhiều hoạt động kinh doanh phạm pháp khác liên quan đến người nước ngoài, như các cơ sở giải trí không phép nghi dùng người đứng tên hộ, rửa tiền, cùng các đường dây lừa đảo, gian lận quốc tịch và lao động trái phép tại các điểm du lịch lớn...

Người Đô Thị lược dịch và giới thiệu với bạn đọc bài viết của hai tác giả Dominic Faulder và Niyakarn Atiyudhakul.

Cuộc đột kích tại “Ngôi làng Nga”

Tháng 7, Đại tướng Samran Nualma, khi đó là Phó cảnh sát trưởng Thái Lan, chỉ huy một chiến dịch gây chú ý tại Baan Dusit Pattaya. Chiến dịch dẫn đến việc bắt giữ một người đàn ông chỉ được nhận dạng là Igor cùng ba thành viên của một gia đình người Latvia, tất cả đều mang hộ chiếu Nga, với cáo buộc sở hữu nhiều bất động sản thông qua những người Thái đứng tên hộ.

Hãng thông tấn Nga RIA Novosti đưa tin về cuộc đột kích tại khu vực được người dân địa phương gọi là “Ngôi làng Nga”, cách Bangkok 160 km về phía đông nam: “Trong cuộc thẩm vấn ban đầu tại hiện trường, người đàn ông Nga thừa nhận không trực tiếp quen biết công dân Thái Lan được ghi tên sở hữu 51% cổ phần trong công ty của mình - pháp nhân đang nắm giữ các căn nhà và lô đất trong khu dân cư này.”

Vụ bắt giữ ở Pattaya chỉ là một mắt xích trong chiến dịch rộng hơn do Thủ tướng Anutin Charnvirakul phát động.

Đại tướng Samran Nualma (bên phải), thẩm vấn một nghi phạm người Trung Quốc sau cuộc đột kích ngày 10.9 vào một bất động sản thuộc sở hữu một phần của công ty có cổ đông nước ngoài. Ảnh do cảnh sát Thái Lan cung cấp.

Bước ngoặt chính sách và “cơn bão hoàn hảo”

Các vụ bắt giữ nằm trong sự thay đổi căn bản về chính sách của Thủ tướng Anutin kể từ cuộc tổng tuyển cử hồi tháng 2, một thay đổi đã gây chấn động cộng đồng nhà đầu tư nước ngoài tại Thái Lan. Ông đang thực thi những quy định pháp luật bị phớt lờ từ lâu, theo đó hàng chục nghìn người nước ngoài đã dùng người Thái đứng tên hộ một cách trái phép để kiểm soát các công ty sở hữu đất đai trị giá hàng chục tỷ USD.

Trong nhiều thập kỷ, các luật sư và kế toán Thái Lan đã giúp người nước ngoài lách luật doanh nghiệp, vốn giới hạn tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài ở mức 49%, bằng cách lập các công ty mà người Thái đứng tên hộ nắm giữ 51% cổ phần nhưng không có quyền kiểm soát các pháp nhân này. Nhiều khi, người nước ngoài thậm chí chưa từng gặp người Thái đứng tên hộ cho mình.

Ngay cả khi các cổ đông Thái Lan thực sự góp vốn đúng như tỷ lệ công bố, tham gia quản lý và nhận lương, cổ tức, những công ty như vậy vẫn không được sở hữu đất đai - trừ một số trường hợp ngoại lệ, trong đó có các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài quy mô lớn được hưởng ưu đãi của Ủy ban Đầu tư Thái Lan (Board of Investment). Tuy nhiên, các công ty này có thể sở hữu căn hộ chung cư theo hạn ngạch, trong đó vẫn yêu cầu 51% số căn hộ trong mỗi dự án phải thuộc về người Thái Lan.

Các hình phạt trước nay không được thực thi gồm án tù tối đa ba năm, phạt tiền tới 1 triệu baht (29.840 USD), tịch thu tài sản và đóng cửa công ty.

“Việc dùng người đứng tên hộ không phải chuyện mới ở Thái Lan”, Pavida Pananond - Giáo sư kinh doanh quốc tế tại Trường Kinh doanh Thammasat, nói với Nikkei Asia. “Các chính trị gia Thái Lan từ lâu đã dùng tài xế và người giúp việc để đứng tên cổ phần. Điều thay đổi trong năm nay là một ‘cơn bão hoàn hảo’ từ cả trong nước lẫn quốc tế. Việc người nước ngoài sở hữu đất đai thông qua người Thái đứng tên hộ làm dấy lên bất bình trong người dân. Những chủ sở hữu nước ngoài giấu mặt khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Thái Lan, vốn đã chật vật vì tăng trưởng yếu, thêm phẫn nộ.”

Bối cảnh kinh tế cũng không thuận lợi: tổng sản phẩm quốc nội (GDP) thực tế của Thái Lan chỉ tăng 1,9% so với cùng kỳ năm trước trong quý II (tháng 4-6), tụt sau các nền kinh tế lớn khác ở Đông Nam Á. Bà Pavida nói thêm: “Thái Lan còn gây chú ý trên truyền thông quốc tế như một đầu mối của dòng tiền lừa đảo và một tuyến trung chuyển đáng ngờ, đúng vào lúc nước này đang tìm cách gia nhập Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD)”.

Trong nước, giới dân tộc cực đoan vốn hay lên tiếng cho rằng chủ quyền và an ninh kinh tế đang bị đe dọa bởi làn sóng ồ ạt của vốn “xám” nước ngoài, đặc biệt từ Trung Quốc, cùng hàng nghìn công ty đứng tên hộ gian lận. Một nhà phân tích nước ngoài hàng đầu nói với Nikkei Asia rằng, theo giả thuyết của ông, chính quyền “Anutin 2.0” đã nhận ra lập trường bài ngoại, với thông điệp kiểu ‘chúng ta đang giành lại đất nước mình’, có thể tạo ra vốn chính trị.

Ông Pornchai Witayalerdphan, phó thư ký Ủy ban Đối ngoại Thượng viện, lại nhìn chiến dịch như cách chính phủ xử lý “một vấn đề nghiêm trọng về hình ảnh”. Theo ông, chính phủ bị nhiều người coi là không đem lại được kết quả, cần một thành công lớn và nhanh để khôi phục niềm tin, và việc gia nhập OECD có thể là thành công đó, dù đạt được sẽ cực kỳ khó khăn.

Ông Anutin đặt thời hạn đến tháng 9 để rà soát tất cả pháp nhân có cổ đông nước ngoài, và đến tháng 12 phải hoàn tất việc xử lý pháp lý đối với những đối tượng sai phạm dùng cổ đông Thái Lan đứng tên hộ, kể cả các công ty không sở hữu đất đai.

Thái Lan đang mạnh tay ngăn chặn người nước ngoài thâu tóm bất động sản tại một số khu vực "nóng", điểm đến du lịch. Ảnh: Bloomberg

Quy mô đất đai bị rà soát và kết quả bước đầu

Số liệu của DBD, cơ quan thuộc Bộ Thương mại, cho thấy cả quy mô của đợt rà soát lẫn dấu hiệu chiến dịch đã tác động tới việc lập công ty mới. Số pháp nhân có phần sở hữu nước ngoài tối đa 49% được thành lập từ năm 1998 đến ngày 19.8 năm nay là 115.167. Trong nhiều thập kỷ, số pháp nhân được thành lập mỗi năm chỉ ở mức vài nghìn, vượt 5.000 vào năm 2018 và đạt đỉnh 14.315 vào năm 2024. Năm ngoái, con số này giảm xuống còn 11.746, còn năm nay mới chỉ có 3.942 pháp nhân tính đến ngày 19.8, tức chưa trọn năm.

Nikkei lưu ý rất khó đánh giá tác động của chiến dịch đối với tổng thể hoạt động đầu tư, bởi phần lớn những công ty này là các nhà đầu tư nhỏ. Số liệu của Ngân hàng Thái Lan cho thấy vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Thái Lan vẫn tăng đều kể từ sau đại dịch COVID-19.

Đầu tháng 9, DBD đã chuyển thông tin chi tiết về 36.277 pháp nhân có sở hữu nước ngoài đang nắm giữ đất đai và bất động sản cho các cơ quan liên quan để điều tra, đồng thời xác định khoảng 2.200 trường hợp thành lập công ty có sai phạm đặc biệt nghiêm trọng. Việc chuyển hồ sơ để điều tra chưa đồng nghĩa mọi pháp nhân trong danh sách đều vi phạm: trong số này, 4.761 pháp nhân có tỷ lệ sở hữu nước ngoài vượt 49% và phải được chính phủ cấp phép đặc biệt.

Tổng cộng, 36.277 pháp nhân này sở hữu 305.838 thửa đất, với tổng diện tích 1,06 triệu rai (1.702 km²), cùng 76.840 căn hộ chung cư. Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Cơ quan Các vấn đề Bất động sản (AREA), cho biết toàn bộ đất có phần sở hữu nước ngoài ước tính trị giá 1,8 nghìn tỷ baht. Trong đó, đất thuộc các pháp nhân có tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa 49% -- nhóm gây tranh cãi nhất về mặt pháp lý -- có giá trị gần 1,1 nghìn tỷ baht (32,6 tỷ USD).

Trong nhóm pháp nhân có tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa 49% và đang nắm đất, các pháp nhân gắn với Trung Quốc đứng đầu cả về diện tích (14,1 nghìn ha) lẫn số thửa (25,1 nghìn thửa), tiếp theo về diện tích là Hồng Kông (7,1 nghìn ha) và Singapore (6,1 nghìn ha). Tính theo quốc tịch chủ sở hữu, theo một bộ dữ liệu khác của DBD, người Trung Quốc kiểm soát 8.431 pháp nhân, người Anh 3.014 và người Pháp 2.378. DBD không cho biết trong số này có bao nhiêu trường hợp được chính phủ cấp quyền sở hữu đặc biệt.

Ngày 24.10, Thứ trưởng Nội vụ Polapee Suwunchwee đăng trên mạng xã hội về “Sứ mệnh Trả lại đất đai Thái Lan cho người Thái Lan”. Ông cho biết chính phủ đang thu hồi đất từ 1.397 người đứng tên hộ tại 10 tỉnh, với tổng diện tích 5.467 rai (874 ha) và trị giá 14.010 triệu baht (417 triệu USD). Ông viết: “Cục Đất đai và Cục Hành chính thuộc Bộ Nội vụ, theo chỉ đạo của Thủ tướng và Bộ trưởng Nội vụ, sẽ đẩy nhanh việc cưỡng chế chuyển nhượng đất trước cuối năm 2026.” Tính theo các số liệu trên, diện tích đã thu hồi mới tương đương khoảng 0,5% tổng diện tích 1,06 triệu rai của 36.277 pháp nhân đang bị rà soát.

Cục Phát triển Kinh doanh (DBD) nước này đã chuyển hồ sơ của 36.277 pháp nhân có sở hữu nước ngoài, đang nắm giữ tổng cộng 1,06 triệu rai đất (1.702 km²), cho các cơ quan liên quan để điều tra. Ảnh: Thaipbsworld

Cấu trúc đứng tên hộ: thói quen lâu năm và những lỗ hổng

Người Thái từ lâu đã dùng cấu trúc đứng tên hộ để che giấu quyền sở hữu. Một trong những trường hợp nổi bật nhất là Thaksin Shinawatra vào năm 1997, khi ông đang giữ chức Phó thủ tướng. Sau khi được bầu làm thủ tướng lần đầu vào năm 2001, ông được Tòa án Hiến pháp tuyên vô tội với tỷ lệ phiếu sít sao 8-7 trước cáo buộc che giấu 2,4 tỷ baht tài sản thông qua người giúp việc trong nhà và những người đứng tên hộ khác.

Theo Hiệp ước Hữu nghị và Quan hệ Kinh tế Thái Lan - Mỹ năm 1966, chỉ công dân và doanh nghiệp Mỹ được sở hữu hoàn toàn doanh nghiệp tại Thái Lan, ngoại trừ bảy lĩnh vực mà Nikkei nêu là gồm thông tin liên lạc, ngân hàng, công nghiệp nông nghiệp và sở hữu đất đai. Công dân các quốc gia khác bị giới hạn ở mức 49%.

Các công ty dùng người đứng tên hộ đặc biệt phổ biến trong lĩnh vực du lịch và lưu trú, gồm đại lý du lịch, hướng dẫn viên, nhà hàng và khách sạn. Số công ty đứng tên hộ của người Trung Quốc tăng vọt cách đây một thập kỷ. Đến năm 2019, gần 10 triệu du khách Trung Quốc đã đến Thái Lan trong bối cảnh xuất hiện hiện tượng du lịch “0 đồng” (zero-dollar): doanh thu từ hầu hết các khâu trong chuyến đi theo đoàn được dồn về các công ty của người Trung Quốc, gồm khách sạn, nhà hàng, cửa hàng bán lẻ, cơ sở giải trí, sòng bạc và doanh nghiệp vận tải.

Có lo ngại rằng những sai phạm này đang được lặp lại với du khách Nga và Ấn Độ, song dòng tiền “xám” từ Trung Quốc có thể đã len lỏi sang các lĩnh vực khác. Theo Korn Chatikavanij, Phó lãnh đạo Đảng Dân chủ và cựu Bộ trưởng Tài chính Thái Lan: “Chính phủ đang nhắm vào các công ty Trung Quốc hoạt động bất hợp pháp, những doanh nghiệp đã dùng cấu trúc đứng tên hộ để nắm quyền kiểm soát toàn bộ chuỗi cung ứng nông nghiệp, gồm dừa, xoài, sầu riêng và đại loại như vậy. Đây không phải những công ty dịch vụ thông thường hay các tập đoàn lớn. Tôi không nghĩ chính phủ định nhắm vào tất cả người nước ngoài.”

Thủ tướng Anutin Charnvirakul đến thăm Phuket để giám sát công tác thu hồi đất tại các bãi biển Bang Tao và Freedom, trong bối cảnh chính quyền đang quyết liệt xử lý tình trạng lấn chiếm đất công. Ảnh the Nation

Từ chuyến thị sát của Thủ tướng đến các cuộc đột kích liên tiếp

Ông Anutin là người đi đầu trong chiến dịch. Ngày 10.5, ông đến thăm Phuket, nơi chịu thiệt hại nặng nề vì tình trạng lấn chiếm đất đai và phát triển bất động sản không phép tại các khu du lịch và khu dân cư, phần lớn liên quan đến các doanh nghiệp Trung Quốc và Nga hoạt động bất hợp pháp.

Vài ngày sau, ông đến Koh Phangan, hòn đảo nổi tiếng với những bữa tiệc trăng tròn (Full Moon Party), nơi DBD phát hiện hơn hai phần ba số pháp nhân đăng ký có nhà đầu tư nước ngoài. Cuối tháng 8, văn phòng của ông siết chặt quy định về trục xuất nhằm đẩy nhanh việc đưa người nước ngoài ra khỏi Thái Lan, kể cả các trường hợp vi phạm luật kinh doanh. Ông Anutin, người còn kiêm nhiệm ghế Bộ trưởng Nội vụ, chủ trương đích thân ký các lệnh trục xuất.

Về phía lực lượng thực thi, cuộc đột kích bằng trực thăng của ông Samran tại Pattaya, được truyền hình phát sóng, nằm trong một cuộc điều tra về bất động sản thuộc sở hữu nước ngoài tại tỉnh Chonburi. Theo truyền thông Thái Lan, số bất động sản này trị giá hơn 5 tỷ baht (148 triệu USD), gắn với 33 công ty tại 41 địa điểm. Igor và ba người còn lại bị tạm giữ đến giữa tháng 10, sau đó được tại ngoại.

Cộng đồng chủ yếu là người Nga của Igor tại Pattaya đã tồn tại hơn 20 năm. Đây cũng là nơi có một trong 11 nhà thờ Chính thống giáo Nga tại Thái Lan, mang tên Nhà thờ Đức Mẹ Cầu Bầu. Được xây dựng vào năm 2014, nhà thờ này là trung tâm của sáu khu dân cư khép kín, mỗi khu có tới 140 căn nhà. Theo người dân địa phương, 90% số nhà này có chủ nhà là người Nga đang sinh sống.

Ông Samran, người được thăng chức Cảnh sát trưởng quốc gia hồi tháng trước, cũng đã dẫn đầu một chiến dịch đột kích tại Koh Samui hồi tháng 8, với sự tham gia của 300 cảnh sát và quan chức. Đây là cuộc đột kích thứ bảy tại một trung tâm du lịch. Báo Bangkok Post đưa tin rằng trong số gần 13.000 công ty đăng ký tại hòn đảo này, có 8.254 công ty có cổ đông nước ngoài và 875 công ty “có những đặc điểm có khả năng cho thấy việc sử dụng người Thái đứng tên hộ”. Tại đây đã có các vụ bắt giữ công dân Trung Quốc, Anh, Ý, Pháp, Hà Lan, Áo, Philippines và Mỹ.

Cục trưởng DBD Kittiwat Patchimnan, người giữ chức từ tháng 10, cho biết các cuộc điều tra thực địa chủ yếu diễn ra tại 16 tỉnh, gồm Bangkok và vùng phụ cận cùng những tỉnh có nhiều điểm du lịch như Phuket và Surat Thani. Vai trò của DBD là chuẩn bị thông tin chuyên sâu để chuyển cho các cơ quan thực thi pháp luật. Ông cũng lưu ý nhân lực của cục có hạn, và việc phân tích hiện vẫn dùng một hệ thống có từ ba năm trước trong khi phần mềm nhanh hơn đang được phát triển.

Nhà thờ Đức Mẹ Cầu Bầu - công trình Chính thống giáo Nga này được xây dựng vào năm 2014, là trung tâm của sáu khu dân cư khép kín, mỗi khu có tới 140 căn nhà. Theo người dân địa phương, khoảng 90% số nhà này thuộc sở hữu của người Nga. Ảnh: Dominic Faulder

Chiến dịch huy động 23 cơ quan chính phủ, gồm cảnh sát xuất nhập cảnh, cảnh sát du lịch, DBD, Cục Điều tra Đặc biệt, Văn phòng Chống rửa tiền cùng các cơ quan quản lý đất đai và thuế. Thông thường, các cơ quan này hoạt động tương đối biệt lập với nhau. Spencer Roberts, Giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập Better Than Freehold, công ty thiết kế các giao dịch bất động sản theo hình thức thuê cho người nước ngoài mà không dùng người đứng tên hộ, nhận định: “Hãy nhớ rằng hiện nay tất cả các cơ quan của Thái Lan đã được kết nối với nhau. Cuối cùng, sau hàng chục năm trời, các cơ quan đang dùng chung một hệ thống máy tính - chia sẻ cùng một nguồn thông tin lần đầu tiên, có lẽ là kể từ khi tất cả chúng tôi có mặt ở đây.”

Giới luật sư khuyến nghị rà soát, doanh nghiệp nhỏ chịu rủi ro lớn nhất

Các công ty luật Thái Lan đang đưa ra lời khuyên sau chiến dịch của chính phủ. Một công ty luật khuyến nghị: “Các nhà đầu tư nước ngoài và đối tác liên doanh người Thái nên hoàn tất việc rà soát cơ cấu cổ đông theo Luật Kinh doanh nước ngoài (Foreign Business Act) … nhằm bảo đảm mỗi cổ đông Thái Lan đều chứng minh được khoản đầu tư thật, do chính họ bỏ vốn, đồng thời tìm tư vấn để khắc phục mọi cơ cấu không còn phản ánh đúng cách doanh nghiệp thực sự được sở hữu và kiểm soát.”

Tuy nhiên, nói thì dễ hơn làm rất nhiều. Một luật sư nước ngoài cho biết doanh nghiệp nhỏ là nhóm nhiều khả năng đã vi phạm các quy định về cổ đông và quyền sở hữu nhất, và sẽ không thể vượt qua đợt rà soát như vậy, chưa nói đến việc tìm được nhà đầu tư Thái Lan có đủ vốn. “Họ là nhóm chịu rủi ro cao nhất vì khi thành lập doanh nghiệp, họ không có ngân sách thuê tư vấn pháp lý chuyên sâu”, ông nói. “Các luật sư và kế toán Thái Lan về cơ bản sẵn lòng giúp thành lập các công ty đứng tên hộ và tôi cho rằng vấn đề lớn nhất đối với những doanh nghiệp này có lẽ là liệu họ có đang dùng chung một công ty kế toán hoặc công ty luật hay không.”

Một doanh nhân Thái Lan có tiếng tại Bangkok, người có nhiều kinh nghiệm quốc tế, nhận xét các công ty luật hàng đầu sẽ không dính líu vào kiểu lách luật này, và các cổ đông nước ngoài sẽ rất khó nói rằng họ không biết đây là vùng xám pháp lý.

Trong lúc người nước ngoài đứng trước nguy cơ thua lỗ tài chính nặng nề và có thể bị truy tố hình sự, những người hỗ trợ họ tại địa phương, gồm cả người đứng tên hộ, dường như bị xử lý nhẹ nhàng hơn. Bài báo của Nikkei cho biết chính phủ đang thu hồi đất từ 1.397 người đứng tên hộ, nhưng không nêu ngoài việc đó họ có bị xử lý thêm hay không. “Hiện có tình trạng một công ty cung cấp dịch vụ chuyên môn quy mô vừa và nhỏ của Thái Lan giúp các công ty nước ngoài vi phạm pháp luật”, vị luật sư nói. “Họ phải chịu trách nhiệm, nhưng tôi cho rằng về mặt chính trị đang có sự ngần ngại trong việc xử lý họ.”

Lan Chi lược dịch