Đưa giá đất về đúng giá trị thực

Trong cuộc tiếp xúc cử tri tại Hà Nội trước kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV vào ngày 30.9, Tổng Bí thư Tô Lâm dành nhiều thời gian nói về vấn đề đất đai. Tổng Bí thư nêu thực tế Nhà nước quản lý về giá xăng dầu, giá điện và giá rất nhiều mặt hàng khác nhưng riêng giá đất đai thì lại giao cho hội đồng, công ty tư vấn định giá theo thị trường. Việc này dẫn tới tình trạng thao túng thị trường, thổi giá, gây khó khăn cho đời sống người dân.

Nhiều bất cập trong quản lý

Tổng Bí thư chỉ rõ có những mảnh đất rất nhỏ, xen kẹt, không làm được gì nhưng khi mang ra đấu giá, "cò đất" đẩy giá lên thật cao để hàng ngàn ha đất bên cạnh của họ được rao bán theo mức giá thật cao. Từ đó, Tổng Bí thư cho rằng việc sửa Luật Đất đai, Luật Quy hoạch phải bảo đảm được việc sử dụng đất hiệu quả và bình đẳng.

Thực tế những năm qua đã có không ít vụ việc trở thành bài học đắt giá. Điển hình như vụ đấu giá đất tại Sóc Sơn (Hà Nội) năm 2025, Phạm Ngọc Tuấn đã trả tới 30 tỉ đồng/m2, gấp hàng trăm lần giá thực tế chỉ hơn 40 triệu đồng/m2. Sau khi trúng đấu giá, đối tượng này bỏ cọc và cuối cùng phải nhận án 3 năm tù vì vi phạm quy định về đấu giá tài sản. Hay như ở Thanh Oai (Hà Nội), hồi tháng 2 năm nay, chiêu trò "thổi giá" cũng tái diễn khi 54 thửa đất với diện tích hơn 4.400 m² được đẩy giá gấp đôi so với mức khởi điểm, rồi sau đó hàng loạt nhà đầu cơ bỏ cọc, khiến thị trường thêm hỗn loạn.

Không chỉ giá đất, thị trường nhà ở tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, cũng chứng kiến những cơn sốt giá khó tin. 

Nguyên nhân được chỉ ra rất nhiều, từ đầu cơ, thổi giá, đến từ nguồn cung khan hiếm do vướng mắc pháp lý kéo dài, chậm xác định tiền sử dụng đất, khiến chi phí đầu tư đội lên và giá bán cuối cùng tăng vọt.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc - Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng những thay đổi lớn sau khi TP.HCM hợp nhất để trở thành siêu đô thị đã kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Việc phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là hệ thống metro, đường vành đai, cùng mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đã làm gia tăng sức hút dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản. "Tuy nhiên, cộng hưởng với việc điều chỉnh bảng giá đất, các chính sách thuế liên quan bất động sản, thị trường đã thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt ở khu vực ngoại thành" - ông Kiệt phân tích.

Xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia

Thực tế, giá đất luôn là một trong những yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội. Những biến động bất hợp lý, tình trạng đầu cơ và lợi ích nhóm đã khiến thị trường méo mó, làm khó cho người dân và cả doanh nghiệp. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là lúc cần một cơ chế minh bạch, khoa học và đồng bộ để đưa giá đất về đúng giá trị thực, tạo nền tảng cho phát triển bền vững. 

TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng giải pháp căn cơ nhất là xây dựng khung giá đất chuẩn quốc gia. "Một hội đồng định giá đất quốc gia độc lập cần được thành lập, ban hành khung giá dựa trên dữ liệu lớn, có tham vấn chuyên gia và giám sát chặt chẽ. Không thể để từng địa phương tự định giá, vì nguy cơ lợi ích nhóm là rất lớn" - ông nhấn mạnh.

Song song đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên phạm vi cả nước là nhiệm vụ trọng tâm. Hệ thống này phải ghi nhận đầy đủ các giao dịch, thông tin thuế, tín dụng theo thời gian thực, giúp phản ánh đúng cung - cầu và loại bỏ giao dịch ảo vốn là "đất diễn" cho đầu cơ.

Cũng theo TS Nguyễn Sĩ Dũng, để triệt tiêu động cơ đầu cơ, Nhà nước cần áp dụng thuế chống đầu cơ, đánh thuế lũy tiến với đất bỏ hoang hoặc giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra, cơ chế thu hồi chênh lệch địa tô cũng cần được thực hiện nghiêm túc, tức khi Nhà nước đầu tư hạ tầng khiến giá đất tăng, phần giá trị gia tăng đó phải thuộc về toàn dân thông qua thuế, phí hoặc đấu giá, chứ không thể chảy vào túi một nhóm cá nhân. Ông cũng đề nghị cho phép giá giao dịch dân sự chênh lệch so với giá Nhà nước trong biên độ hợp lý nhưng phải có trần, nhằm giữ sự linh hoạt nhưng vẫn bảo đảm ổn định.

Xác định chiến lược sử dụng đất

Từ thực tiễn thị trường, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 đã bộc lộ nhiều bất cập. "Chỉ sau một năm, bảng giá đất mới tăng từ 2,3 đến 38 lần so với trước khi luật có hiệu lực. Đồng thời, Nghị định 103/2024 quy định nộp thuế 100% khi chuyển mục đích sang đất ở đã vượt quá sức dân, dẫn đến thất thu và ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là dân sinh và an sinh" - ông dẫn chứng.

Chuyên gia này cho rằng nguyên nhân đến từ việc xây dựng bảng giá đất theo Nghị định 71/2024 chưa hợp lý nên cần phải điều chỉnh. "Việc xác định chiến lược sử dụng đất trong điều tiết kinh tế vĩ mô là tối quan trọng. Do đó, bảng giá đất phải ổn định trong từng tỉnh, thành và cần áp dụng hệ số K để điều chỉnh. 

Về lý thuyết, hệ số K là công cụ quản lý nhà nước về đất đai, giúp hạn chế biên độ biến động. Vì vậy, trong Luật Đất đai sửa đổi lần này nên quy định rõ cơ sở xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1.1.2026 là bảng giá đất trước khi luật có hiệu lực, sử dụng hệ số K để điều chỉnh với biên độ tăng/giảm 3%-5% mỗi lần. Cách làm này sẽ góp phần bình ổn kinh tế vĩ mô trong dài hạn" - ông Thuận kiến nghị.

Ông cũng nhấn mạnh, đất là tư liệu sản xuất và dịch vụ, nên giá đất phải hài hòa để kích thích đầu tư và tạo việc làm. Hạn chế đầu cơ là xu hướng tất yếu, bởi chống lãng phí đất đai cũng chính là điều kiện tiên quyết để dân giàu, nước mạnh. Thay vì đẩy bảng giá đất lên cao, Nhà nước nên tính toán các khoản thu phí đất ở, phí công trình đô thị để tạo nguồn thu bền vững hơn. 

Bài và ảnh: Sơn Nhung