Vì sao chung cư Hà Nội 'đắt chưa từng có' vẫn bán chạy như tôm tươi?

Giá cao kỷ lục, thanh khoản vẫn tốt

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đã vượt mốc 90 triệu đồng/m², tăng trưởng hai con số so với năm 2023 và lập đỉnh mới của thị trường. Các dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất.

Dù giá tăng mạnh và neo ở mức rất cao, được nhìn nhận là vượt quá khả năng chi trả của phần đông người mua, thanh khoản vẫn ở mức khả quan. Báo cáo quý III.2025 của CBRE ghi nhận hơn 11.000 căn hộ được hấp thụ, trong khi lượng mở bán mới đạt khoảng 10.000 căn.

Lý giải "nghịch lý" này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, chia sẻ với VietnamFinance rằng nguồn cung trên thị trường hiện tập trung rõ ở nhóm trung - cao cấp, do vậy người mua không còn lựa chọn nào khác, buộc phải mua sản phẩm giá cao.

Đáng chú ý, bà An cũng cho rằng “cầu thực đã tiến hóa” - tức người mua ở thực hiện nay sẵn sàng chi trả cao hơn, chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sống, tiện ích, vận hành, môi trường và dịch vụ chứ không chỉ “một chỗ ở”. Người mua có kế hoạch tài chính rõ ràng, hiểu biết thị trường và ưu tiên chọn khu vực dân cư ổn định, hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group, nhìn nhận lượng giao dịch lớn không hoàn toàn phản ánh nhu cầu ở thật, bởi nhiều căn hộ được chuyển nhượng nhiều lần trong thời gian ngắn. “Một căn hộ có thể được ghi nhận thành nhiều giao dịch, do hiện tượng sang tay giữa các nhà đầu tư hoặc sàn môi giới góp vốn theo căn”, ông Quê nói với VietnamFinance.

Vị doanh nhân này cũng chỉ ra chất lượng nhiều dự án chung cư ở Hà Nội không được cải thiện tương xứng với giá bán, thậm chí có xu hướng giảm. “Mật độ xây dựng cao hơn, tiện ích bị cắt giảm, không gian xanh thu hẹp. Nhiều dự án gắn mác ‘cao cấp’ chỉ nhờ vài chi tiết hoàn thiện nội thất. Người mua hiện nay không hẳn chấp nhận giá cao vì chất lượng tốt hơn, mà vì không có lựa chọn khác, cộng thêm tâm lý sợ giá sẽ tiếp tục tăng”, ông nói thêm.

Như vậy, cầu thực có, nhưng đang bị đẩy lên phân khúc cao do mất cân đối cung - cầu. Cầu đầu tư ngắn hạn rút bớt, song cầu “trú ẩn tài sản” vẫn mạnh, khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao mà không bị đóng băng.

Thị trường trưởng thành hay méo mó?

Theo bà Nguyễn Hoài An, thị trường Hà Nội hiện nay không "sốt" nhưng vẫn khỏe, phản ánh một giai đoạn phát triển mới - giai đoạn “lọc cầu”. Người mua phần lớn là nhóm có hiểu biết và tiềm lực tài chính, hướng đến bất động sản như tài sản tích lũy lâu dài. “Phân khúc giá trung bình - cao có tính ổn định cao, khách hàng chọn kỹ, đầu tư kỹ và chấp nhận mức giá phản ánh vị trí, chất lượng, tiện ích”, bà nói.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng đằng sau sự “sống khỏe” là dấu hiệu mất cân đối. Khi thu nhập bình quân không tăng kịp giá nhà, người dân buộc phải vay nhiều hơn, trong khi quỹ căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như tuyệt chủng. “Một phần lớn giao dịch hiện nay vẫn là dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh các kênh đầu tư khác kém hấp dẫn. Tức là thị trường không hẳn đang khỏe vì nhu cầu ở thực, mà vì dòng tiền đầu tư ngắn hạn chưa có lối thoát”, ông nói.

Ông Quê cũng nhận định chất lượng chung cư hiện không tương xứng với nhãn “cao cấp”, khiến định nghĩa “cầu thực đã tiến hóa” trở nên gây tranh cãi. “Người dân có thể sẵn sàng chi nhiều hơn, nhưng chủ yếu vì bị ép vào khung giá cao, chứ không phải vì họ nhận được sản phẩm tốt hơn”, ông nêu quan điểm.

Nhìn tổng thể, giá cao đang vừa là rào cản, vừa là bộ lọc tự nhiên. Thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, khi những người tham gia có năng lực tài chính và hiểu biết rõ về sản phẩm. Tuy nhiên, chính sự “lọc cầu” này cũng làm giảm tính bao trùm của thị trường - khi một bộ phận lớn người dân đô thị bị loại khỏi khả năng tiếp cận nhà ở.

Theo bà Nguyễn Hoài An, mặt bằng giá cao là thách thức lớn nhất của thị trường Hà Nội trong trung hạn. Giải pháp cốt lõi là tăng cung thực chất và đa dạng hóa phân khúc, đặc biệt ở nhóm nhà ở giá vừa túi tiền. “Nguồn cung mới đang phục hồi tích cực, nhưng hiệu quả chỉ đạt được nếu hạ tầng giao thông và kết nối đô thị được hoàn thiện đồng bộ”, bà nhận định.

Bà cũng cho rằng, nên tránh tạo thêm loại hình “nhà ở thương mại giá rẻ” vì dễ bị lợi dụng chính sách ưu đãi. Thay vào đó, cần nâng cấp chương trình nhà ở xã hội hiện có, siết tiêu chí xét duyệt và tăng minh bạch trong cấp phép để nguồn cung thực sự đến tay người mua ở thật.

Ngoài ra, chính sách kiểm soát tín dụng và thành lập trung tâm giao dịch đất đai là hai công cụ quan trọng để tăng tính minh bạch và kiềm chế đầu cơ. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ đầu cơ và đầu tư lành mạnh, tránh siết quá mức khiến người dân mua nhà cho con cái hoặc người thân cũng gặp khó.

Về phía thị trường, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng từ nửa cuối năm 2026 trở đi, khi nguồn cung chung cư mới và nhà thấp tầng gia tăng, thị trường sẽ có sự điều chỉnh tự nhiên. “Chủ đầu tư sẽ phải cạnh tranh về giá, chất lượng, chính sách bán hàng. Người mua có thêm lựa chọn, tâm lý sẽ bớt sốt ruột và giá sẽ trở về mức hợp lý hơn”, ông dự báo.

Đối với nhà đầu tư, bà Hoài An khuyến nghị cân bằng giữa dòng tiền và kỳ vọng tăng giá, tránh chỉ săn sản phẩm “nóng” mà không có khả năng khai thác. “Bất động sản đang trở thành cuộc chơi của người hiểu biết, biết giữ nhịp tài chính và đầu tư dài hơi”, bà nói.

Bất động sản Hà Nội đang vận hành trong nghịch lý: giá cao kỷ lục nhưng thanh khoản vẫn tốt. Ẩn sau đó là một thị trường chuyển mình từ đầu cơ sang tích sản, từ cầu đại trà sang cầu thực chất lượng cao. Dù quan điểm “cầu thực đã tiến hóa” còn gây tranh cãi, không thể phủ nhận rằng người mua hiện nay - với nhu cầu “ở thật nhưng phải ở tốt” đang định hình lại chuẩn mực sống đô thị mới của Thủ đô.

Song, để thị trường thực sự khỏe mạnh và bền vững, không thể chỉ dựa vào nhóm khách hàng có tiềm lực, mà phải mở rộng cơ hội sở hữu cho số đông. Bài toán này chỉ có thể giải bằng nguồn cung đa tầng, chính sách linh hoạt và sự minh bạch trong định nghĩa phân khúc để “cầu thực”, dù đã tiến hóa hay chưa, vẫn có chỗ đứng vững chắc trong thị trường nhà ở Hà Nội.

Linh Chi