Sổ tay:

'Tiền chênh' và chuyện minh bạch trong giao dịch bất động sản

 06:11 | Thứ ba, 10/01/2023  0
Song song với chi phí không chính thức là thu nhập phi chính thức mà một trong những biểu hiện là “tiền chênh”, một thuật ngữ khá quen thuộc trong giao dịch bất động sản chỉ khoản tiền chênh lệch mà người mua phải trả thêm ngoài giá trị hợp đồng... Tiền chênh là vấn đề tồn đọng trong cả hai phân khúc nhà ở xã hội và thương mại.

Chi phí phi chính thức là một trong những cấu phần khiến chi phí đầu vào của bất động sản cao, theo TS. Phạm Văn Đại, Trường Đại học Fulbright Việt Nam. Loại chi phí này bằng cách nào đó vẫn phân bổ đồng đều cho các chủ sở hữu theo tỷ lệ cổ phần mà họ nắm giữ.

Song song với chi phí không chính thức là thu nhập phi chính thức mà một trong những biểu hiện là “tiền chênh”, một thuật ngữ khá quen thuộc trong giao dịch bất động sản chỉ khoản tiền chênh lệch mà người mua phải trả thêm ngoài giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, trong phạm vi của bài viết này, tiền chênh là đối tượng được thảo luận xoay quanh hai chủ thể gồm chủ đầu tư và người mua, không bàn đến giao dịch mua đi bán lại giữa các người mua.

Tiền chênh là vấn đề tồn đọng trong cả hai phân khúc nhà ở xã hội và thương mại. Ông Dũng Tiến, phụ trách đại lý cấp một của một tập đoàn bất động sản tầm cỡ đặt trụ sở tại miền Bắc, cho biết chủ đầu tư thường ra hàng nhỏ giọt khi bắt đầu mở bán dự án. “Có những thời điểm tiền chênh một căn biệt thự gần bằng giá trị hợp đồng mua bán”, ông Dũng Tiến xác nhận thời cơ vàng không dành cho những đại lý phổ thông.

Tiền chênh là vấn đề tồn đọng trong cả hai phân khúc nhà ở xã hội và thương mại. Ảnh tư liệu minh hoạ. Ảnh: Trọng Văn

Người trả tiền chênh không có biên lai thu tiền, hóa đơn chứng từ, dẫn đến không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân sách nhà nước. Tiền chênh không được hạch toán vào doanh thu, giảm lợi nhuận doanh nghiệp, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của cổ đông thiểu số. Khoản 1 điểm c Điều 109 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định đối với công ty cổ phần như sau: “Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp”. Thế nên dù kết quả kinh doanh bết bát nhưng tài sản riêng của nhóm thiểu số trực tiếp điều hành doanh nghiệp có thể vẫn tăng đều trong suốt vòng đời của doanh nghiệp. Nhìn lại giai đoạn 2008 - 2010, hầu hết những tay chơi đình đám trên thị trường bất động sản đều đã rời khỏi thị trường.

Trục trặc từ thực tiễn được lý thuyết kinh tế khái quát thành vấn đề người ủy nhiệm - người thừa hành (principal - agent problem), mô tả tình trạng thông tin bất cân xứng giữa chủ sở hữu (người ủy nhiệm) trong quá trình trao cho người thừa hành (quản lý) một số quyền để điều hành doanh nghiệp. Vì tư lợi, người thừa hành có thể hành động theo cách trái với lợi ích tốt nhất của người ủy nhiệm.

Loại thất bại thị trường này tác động đến quyền và lợi ích hợp pháp của hai nhóm chủ thể là chủ sở hữu công ty (cổ đông thiểu số) và ngân sách nhà nước. Giải pháp từ phía chủ sở hữu theo hướng thiết kế cơ chế khuyến khích sao cho mục tiêu của người thừa hành phù hợp với mục tiêu ủy quyền đồng bộ với cơ chế minh bạch hóa thông tin, đòi hỏi trách nhiệm giải trình nghiêm ngặt.

Từ khía cạnh quản lý nhà nước, tiền chênh có dấu hiệu cấu thành tội trốn thuế thu nhập doanh nghiệp đã được quy định trong pháp luật hình sự.

Thượng Tùng

bài viết liên quan
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.