Xây đô thị là xây môi trường sống chứ không chỉ xây nhà

Nếu chúng ta có chính sách sử dụng đất đai thúc đẩy quyền sử dụng đất của xã hội và tạo điều kiện để chuyển dịch từ người này qua người khác một cách thuận lợi nhất, nhanh nhất thì dần dần, đất sẽ được đưa đến tay người sử dụng tạo ra được giá trị cao nhất. Có được chính sách đạt đến mức độ đó, nền kinh tế sẽ phát triển nhanh.

Tư duy lại công năng của đất đai

Giá trị đất đai nếu xét ở góc độ kinh tế, phụ thuộc ba yếu tố.

Đầu tiên là mục tiêu quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Ví dụ trường hợp huyện Nhà Bè (TP.HCM), đây một huyện kéo dài dọc theo đất sông Sài Gòn kéo ra biển Đông. Nhiều năm trước kia, nhà nước đánh giá và phân loại đây là đất nông nghiệp cấp 6. Ở đây không có công nghiệp, không có đô thị, không có đường sá, chỉ có nông dân nghèo. Và ở đâu có nông dân nghèo sống thì đó là đất nông nghiệp. Nhưng đất nông nghiệp mà không có một dòng nước nào để có thể canh tác, nên được xếp cấp 6 - dạng đất nông nghiệp thấp nhất của chúng ta. Nhưng mọi thứ đã thay đổi khi nhà nước có một quy hoạch mới, chọn nơi đây xây dựng những khu dân cư trí thức. Cũng khu đó thôi, ngày hôm qua là đất nông nghiệp, ngày nay là đất công nghiệp. Giá trị đất thay đổi, tất cả những hoạt động kinh tế thay đổi đi lên và cuộc sống của người dân rất cao. Điều này nói lên rằng giá trị đất đầu tiên phụ thuộc vào chủ trương chính sách của nhà nước khi quy hoạch sử dụng đất, tức quy định công năng. Thay đổi công năng của một vùng đất là thay đổi giá trị của đất.

Thứ hai, cơ sở hạ tầng. Cũng cùng công năng của một vùng đất, nhưng cơ sở hạ tầng của miếng đất nào đầy đủ thì miếng đất đó có giá trị cao hơn. Cho nên cơ sở hạ tầng xây dựng tới đâu thì giá trị đất tăng tới đó.

Thứ ba, quan trọng nhất, là khả năng sử dụng đất của con người. Cùng là miếng đất đó, cùng cơ sở hạ tầng đó nhưng miếng đất nằm trong quyền sử dụng của một người mà khả năng sử dụng hiệu quả kém thì miếng đất đó giá trị kém. Người sử dụng đất có khả năng sử dụng càng cao thì giá trị đất càng cao.

Con người cần nơi để sống chứ không chỉ để ở (hình mang tính minh hoạ).
Ảnh: Thanh Tùng

Hai mươi năm về trước, đất đai không được mua bán, sang nhượng, điều này khiến đất đai lọt vào những người sử dụng kém nhất nhưng không thể nào điều chuyển được, những người có khả năng sử dụng cao hơn thì không tiếp cận được. Chúng ta nghèo một cách dai dẳng là vì thế. Nhưng khi chúng ta thay đổi một chút thôi, đó là cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chứ chưa phải là quyền sở hữu) thì đất đai trở thành một tài sản hết sức lớn và thúc đẩy nền kinh tế.

Con người cần nơi để sống chứ không chỉ để ở

Nhưng chuyển dịch đất đai từ người này qua người khác lại làm phát sinh bài toán khác. Bài toán này không riêng có ở Việt Nam. Tôi chắc rằng ở các nước khác cũng thế.

Đất đai là không gian sinh tồn của muôn loài, chứ không chỉ của loài người. Đất đai, thiên nhiên là tài sản quý giá nhất, gắn chặt nhất với con người, gắn từng hộ gia đình, từng cộng đồng, từng quyền lợi của quốc gia. Và để sử dụng hiệu quả nhất đất đai thì đầu tiên phải hiểu những công năng của đất.

Trong công năng đất có hai loại: một là về kinh tế - đó là yếu tố sản xuất hàng đầu trong bất cứ nền kinh tế nào, chúng ta muốn làm gì cũng cần có đất. Và hai là môi trường sinh tồn.

Xét ở góc độ kinh tế, chúng ta có thể đánh giá đất đai này trị giá bao nhiêu, nhưng xét về mặt môi sinh thì không đánh giá được. Một người sống bằng nghề nông, nếu tính về kinh tế, sau khi miếng đất bị lấy đi họ có thể dùng tiền đền bù xây nhà cao cửa rộng và có cuộc sống khác, song tạo lập thói quen mới phù hợp với cuộc sống mới không phải là chuyện đơn giản, càng khó có thể thích nghi trong một sớm một chiều. Thậm chí với nhiều người, có khi cả đời vẫn không thích nghi được.

Người mới đến để khai thác thường chỉ cần chuẩn bị kế hoạch để sử dụng miếng đất ấy, nhưng người phải nhường miếng đất đó cho người khác thì phải đi tìm - không chỉ một miếng đất khác, một nơi ở khác - mà là một môi trường sống khác. Điều đó khó khăn vất vả hơn rất nhiều. Môi trường sống ấy như thế nào, có giá trị ra sao với các cư dân mới của nó là chuyện mà các nhà quy hoạch phải tính toán, hoạch địch. Với riêng tôi, cho đến giờ này, tôi vẫn chưa thấy được lời giải nào khả dĩ.

Nhìn lại bất động sản của ta, để xảy ra tình trạng đóng băng là bởi  nạn đầu cơ. Người nào cũng chỉ tính chuyện xây để bán hoặc mua rồi bán lại chứ không ở, nên chẳng ai quan tâm đến chuyện người ở cần cái gì, có trường học, bệnh viện... hay không và chúng nằm ở đâu v.v.. Kết quả là bây giờ ta phải trả giá đắt cho chuyện đó. Xây dựng một đô thị là xây dựng một môi trường sống, không phải chỉ xây dựng những toà nhà.

Thói quen sống và mưu sinh của con người gắn với thiên nhiên họ sống. Khi thay đổi môi trường sống, nếu họ không có sự chuẩn bị nghĩa là họ không tự nguyện hoặc không có thời gian thích nghi; từ đó, sẽ khó đảm bảo một cuộc sống tốt hơn. Và đó sẽ là một tai hoạ với họ. 

Trong quá trình phát triển kinh tế của chúng ta, khó khăn nhất là di dời, giải toả, và cũng khó khăn nhất là làm thế nào đảm bảo cho những người di dời đó có cuộc sống tốt hơn, có một đời sống có thể chia sẻ sự phát triển kinh tế của chúng ta.

Mười năm trước, khảo sát những khu tái định cư, tôi thấy còn rải rác 50% người tái định cư vẫn ở đó, số còn lại đã bán nhà đi nơi khác. Nay thì số ở lại còn không đến 10%. Và đương nhiên, những người trong số 10% này vượt qua được là nhờ đã nỗ lực lớn. Khi quy hoạch khu tái định cư, người làm phải nghĩ ngay là người đến tái định cư có sống được ở đó không.

Ngày trước, bên khu tái định cư tôi cho xây một cái chợ (chợ Tân Mỹ). Và tôi phải đặt ra câu hỏi: người sống trong chợ có bán được hàng không, họ ở đó được không? Nghĩa là mình phải tính đến người nhận sản phẩm của mình tới đây có thể làm gì. Phải nghĩ đến khi chuyển tới chỗ mới người ta sẽ sống ra sao, vì ở chỗ cũ dù họ có khó khăn nhưng ít ra cũng còn miếng đất (để trồng rau, trồng khoai), có dòng sông nhỏ (có thể kiếm cá, tôm) để sinh nhai... Tôi đã từng xây dựng khu tái định cư ngay khu Phú Mỹ Hưng để tính chuyện sau này Phú Mỹ Hưng phát triển, họ thừa hưởng sự phát triển của nó. Ngoài chuyện đền bù, họ sẽ còn được hưởng những giá trị sau đền bù.

Xét ở góc độ xã hội, về không gian sinh tồn, câu hỏi nêu trên chưa có lời giải thoả đáng. Bài toán tổng hợp này các nhà lãnh đạo phải chịu trách nhiệm giải, chứ không phải doanh nghiệp. Thực tế, doanh nghiệp cũng không đủ sức làm.

Nói cho cùng, đất đai có xu thế chuyển dịch từ người này sang người khác. Sự chuyển dịch công năng của đất đai trong từng vùng để chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp - thương mại là điều tất yếu không thể cưỡng lại được của một xã hội phát triển. Do đó, chính sách đất đai trở thành vấn đề trọng tâm nhất của mọi chính sách phát triển của một đất nước.

Phan Chánh Dưỡng

[Khánh Hương – Lê Vũ Quý Linh ghi]