Bảng giá đất tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh: Lo ngại đẩy giá nhà lên cao hơn

Lo ngại giá nhà tăng cao, giảm thu hút đầu tư

Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội vừa công bố dự thảo tờ trình về xây dựng bảng giá đất lần đầu, dự kiến có hiệu lực từ ngày 1.1.2026. Theo dự thảo, giá đất ở tại Hà Nội tăng từ 2 - 26% so với bảng giá đất hiện hành, cao nhất tới hơn 702 triệu đồng/m2.

Điều này khiến người dân và doanh nghiệp lo lắng bởi bảng giá đất tại một số địa phương tăng mạnh thời gian qua đã gây nhiều hệ lụy.

Tại TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh tăng từ 4 - 38 lần, mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m². Bảng giá đất tại Bắc Giang (cũ) tăng khoảng 2,4 lần, với giá đất cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Hải Phòng có nơi tăng tới 373% so với bảng giá cũ.

Bảng giá đất có tác động đến rất nhiều chủ thể, từ Nhà nước, doanh nghiệp lẫn người dân. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; là căn cứ để tính tiền bồi thường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, tức là khâu “đầu vào” của mọi dự án bất động sản (BĐS). Khi bảng giá đất tăng thì chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ đội lên và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà.

Với mức tăng trong bảng giá đất mới của Hà Nội, theo các chuyên gia, chi phí đầu vào sẽ đội lên, từ đó giá nhà tăng theo và không thể hạ nhiệt.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng việc nhiều địa phương, trong đó có Hà Nội, đề xuất tăng bảng giá đất trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp với chỉ đạo của Thủ tướng về kiểm soát giá nhà đất hiện nay.

Theo ông Lượng, việc điều chỉnh bảng giá đất vào thời điểm này chẳng khác nào “đổ thêm dầu vào lửa”, đẩy mặt bằng giá BĐS tiếp tục leo thang.

TS. Nguyễn Văn Khôi, nguyên Phó chủ tịch UBND TP.Hà Nội, đại diện Hiệp hội BĐS VN, cảnh báo việc điều chỉnh tăng mạnh giá đất sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.

Khi bảng giá đất tăng thì chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ đội lên và tất yếu phản ánh vào giá bán nhà. Ảnh minh họa.

Bên cạnh đó, giá đất tăng cao sẽ gây áp lực tài chính đối với người dân và các doanh nghiệp sử dụng đất khi tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế, phí tăng. Đồng thời, làm tăng gánh nặng ngân sách nhà nước khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), nếu bảng giá đất Hà Nội tăng cao, chi phí đầu tư dự án tại ngoại thành cũng lên theo, khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm.

Cũng theo VNREA, việc điều chỉnh giá đất tăng mạnh sẽ tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư công và tiến độ các dự án hạ tầng. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm của thành phố có nguy cơ đội vốn, vượt dự toán.

Không chỉ khiến giá nhà tăng cao, theo nhiều chuyên gia, nếu bảng giá đất tăng quá cao còn làm giảm lợi thế thu hút đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, cảnh báo việc bảng giá đất tăng cao không chỉ tác động đến thị trường BĐS mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến mọi lĩnh vực sản xuất - kinh doanh.

Ông Hiệp nhìn nhận, giá đất tăng cao có thể làm giảm sức hấp dẫn đầu tư của Việt Nam. Tỷ lệ lấp đầy 80-90% ở hầu hết cụm công nghiệp hiện nay đến từ ba lợi thế chính gồm: chi phí nhân công rẻ, giá đất hợp lý và hạ tầng logistics thuận lợi. "Nhưng nếu mất đi yếu tố đất đai hợp lý, trong khi chi phí lao động ngày càng tăng, thì lợi thế thu hút đầu tư của chúng ta còn không? ", vị chuyên gia băn khoăn.

Bàn về điều chỉnh giá đất, TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, khẳng định đây là yêu cầu tất yếu trong quá trình phát triển đô thị nhưng phải bảo đảm hài hòa lợi ích. Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao.

Ông Lực cho rằng nếu bảng giá đất được xây dựng quá cao so với sức chịu đựng của nền kinh tế, sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền, ảnh hưởng đến đầu tư công, thu hút FDI và đặc biệt là cơ hội an cư của người dân.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS VN, Chủ tịch Tập đoàn G6, ủng hộ một bảng giá đất tiệm cận giá thị trường.

Về lo ngại bảng giá đất mới sẽ khiến giá nhà tăng mạnh, ông Quê cho hay tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 15-30% giá bán nhà.

Ông Quê cho rằng dù giá đất tăng có thể khiến giá nhà tăng nhưng sẽ không tăng quá mạnh, bởi vì giá nhà phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như lãi vốn, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí nguyên vật liệu, sự thao túng, đầu cơ. Bảng giá đất của Hà Nội đề xuất vẫn thấp hơn khá nhiều giá thị trường.

Kiến nghị giải pháp điều chỉnh bảng giá đất

Đưa ra giải pháp điều chỉnh bảng giá đất, TS-KTS. Hoàng Hữu Phê, chuyên gia về quy hoạch, quản lý đô thị, cho rằng để bảng giá đất 2026-2030 vừa sát thực tế vừa ổn định thị trường, Hà Nội nên áp dụng “cơ chế hai tầng”: tầng 1 là giá đất quản lý Nhà nước tăng dần theo lộ trình; tầng 2 là giá đất cụ thể linh hoạt theo hệ số K phản ánh thị trường, tránh biến động đột ngột.

Đồng thời, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử liên thông, công khai giao dịch thực tế; gắn tăng giá đất với hỗ trợ người thu nhập thấp, doanh nghiệp nhỏ và điều chỉnh theo trục hạ tầng, không tăng đồng loạt, bảo đảm công bằng, phát triển đô thị bền vững.

Theo chuyên gia, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai điện tử liên thông, công khai giao dịch thực tế.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý BĐS kiến nghị, bên cạnh bảng giá đất, cần phải điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Chính sách tài chính đất đai hợp lý có thể giúp khắc phục những bất cập của bảng giá đất, đặc biệt khi bảng giá đất tăng cao.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội là tất yếu khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, nhằm đưa giá đất tiệm cận giá thị trường. Nhưng trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc triển khai cần được thực hiện thận trọng, linh hoạt và nhân văn, để vừa phản ánh đúng giá trị thực của đất, vừa không gây thêm áp lực lên đời sống người dân và hoạt động của doanh nghiệp.

TS. Trần Xuân Lượng đồng tình với chủ trương cập nhật bảng giá đất để tiệm cận với giá thị trường, song cho rằng phải chọn đúng thời điểm và có căn cứ khoa học. Hiện việc xây dựng bảng giá đất ở nhiều địa phương vẫn mang tính “cảm tính”, thiếu dữ liệu khảo sát thực tế.

Theo chuyên gia này, điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. Bởi nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường.

Ông Lượng kiến nghị Nhà nước nên tạm thời chưa phê duyệt các bảng giá đất mới, chờ đến khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu, định giá và thuế đất đồng bộ. Khi đó, việc điều chỉnh sẽ vừa đảm bảo tiệm cận với thị trường, vừa không gây xáo trộn tâm lý và góp phần thực hiện đúng mục tiêu bình ổn giá nhà mà Chính phủ đang theo đuổi.

Minh Anh