TP.HCM: Không dừng thủ tục dự án nhà ở xã hội vì chờ quy hoạch mới

Câu chuyện nhà ở xã hội tại TP.HCM thời gian qua không chỉ là bài toán nguồn cung hay giá bán, mà còn liên quan trực tiếp đến tiến độ hoàn thiện hệ thống quy hoạch sau khi Thành phố thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính và vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Ảnh minh họa.

Tại họp báo cung cấp thông tin về các vấn đề kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM chiều 18.6 do Ban Tuyên giáo và Dân vận Thành ủy cùng Sở Văn hóa - Thể thao TP.HCM tổ chức, báo chí đã đặt vấn đề về thực trạng một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê muốn triển khai nhưng gặp vướng mắc liên quan đến quy hoạch phân khu. Điều này khiến không ít dự án kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư, phát sinh chi phí và làm gia tăng áp lực về giá thành.

Trả lời nội dung này, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho biết những khó khăn hiện nay xuất phát từ quá trình tổ chức lại hệ thống hành chính và rà soát tổng thể các đồ án quy hoạch trên địa bàn Thành phố.

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc, thực hiện Nghị quyết số 202/2025/QH15 ngày 12.6.2025 của Quốc hội về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh và Nghị quyết số 1685/NQ-UBTVQH15 ngày 16.6.2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về sắp xếp các đơn vị hành chính cấp xã của TP.HCM, từ ngày 1.7.2025, Thành phố chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp với 168 xã, phường và đặc khu.

Sau khi hợp nhất địa giới hành chính của TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây, phạm vi quản lý của Thành phố được mở rộng đáng kể. Điều đó kéo theo yêu cầu phải rà soát toàn diện hệ thống quy hoạch đô thị và nông thôn nhằm bảo đảm sự thống nhất trong quản lý không gian phát triển, sử dụng đất, đầu tư xây dựng và phát triển hạ tầng.

Quá trình rà soát cho thấy Thành phố đang tồn tại đồng thời nhiều hệ thống quy hoạch được lập ở các thời kỳ khác nhau, theo các địa giới hành chính khác nhau và dựa trên những định hướng phát triển khác nhau.

Nhiều xã, phường mới sau sắp xếp hiện chịu tác động của nhiều đồ án quy hoạch được lập trong các giai đoạn khác nhau. Điều này dẫn đến những khó khăn nhất định trong việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất, cân đối quy mô dân số, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật.

Không chỉ vậy, một số đồ án quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đã được xây dựng từ nhiều năm trước. Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu phát triển nhà ở, giao thông và hạ tầng kỹ thuật của Thành phố đã thay đổi đáng kể.

Theo phản ánh từ một số địa phương, hiện vẫn còn tồn tại tình trạng thiếu đồng bộ giữa quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật, quy chế quản lý kiến trúc và các công cụ quản lý xây dựng khác.

Đây được xem là một trong những nguyên nhân khiến một số dự án đầu tư phải rà soát hoặc điều chỉnh quy hoạch trước khi triển khai, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê mua và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Tuy nhiên, trước băn khoăn của doanh nghiệp về việc các dự án có phải chờ quy hoạch mới hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc khẳng định hệ thống pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể cho giai đoạn chuyển tiếp.

Cụ thể, căn cứ điểm b khoản 1 Điều 58 Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 về điều khoản chuyển tiếp có nội dung quy định: “Quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành, điều chỉnh quy hoạch đô thị và nông thôn, điều chỉnh quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành được tiếp tục thực hiện đến hết thời kỳ quy hoạch hoặc thời hạn quy hoạch hoặc đến khi được thay thế theo quy định của pháp luật”.

Để bảo đảm hoạt động quản lý nhà nước không bị gián đoạn và tránh phát sinh khoảng trống pháp lý, UBND TP.HCM đã ban hành Văn bản số 2522/UBND-ĐT ngày 24.3.2026 về việc tiếp tục áp dụng các đồ án quy hoạch hiện hành trên địa bàn Thành phố.

Theo đó, các đồ án quy hoạch chung đô thị, quy hoạch chung xây dựng xã, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các đồ án quy hoạch đô thị, nông thôn khác đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước thời điểm sắp xếp đơn vị hành chính vẫn tiếp tục được sử dụng để quản lý quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng và giải quyết thủ tục hành chính cho đến khi được điều chỉnh, thay thế hoặc bãi bỏ theo quy định.

Điều này đồng nghĩa các dự án đang triển khai hoặc đang thực hiện thủ tục đầu tư sẽ tiếp tục được xem xét trên cơ sở các đồ án quy hoạch hiện hành.

Các đồ án này vẫn được sử dụng để cung cấp thông tin quy hoạch, giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng, thực hiện các thủ tục đất đai, đầu tư xây dựng cũng như phục vụ công tác quản lý phát triển đô thị và nông thôn...

Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhấn mạnh Thành phố không đặt ra việc tạm dừng giải quyết hồ sơ hoặc kéo dài thời gian xử lý thủ tục hành chính chỉ vì đang tổ chức lập quy hoạch mới hoặc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch, ngoại trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bên cạnh đó, UBND TP.HCM cũng đã ban hành các văn bản triển khai rà soát, điều chỉnh và lập mới các quy hoạch phân khu, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật và các quy hoạch có liên quan nhằm từng bước hoàn thiện hệ thống quy hoạch thống nhất trên phạm vi toàn Thành phố.

Đối với các dự án nhà ở xã hội và các dự án phục vụ an sinh xã hội, Thành phố sẽ tiếp tục ưu tiên rà soát các vướng mắc về quy hoạch để kịp thời xem xét điều chỉnh theo quy định khi cần thiết, bảo đảm vừa tuân thủ định hướng phát triển không gian đô thị, vừa đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở và nhu cầu của người dân.

Đối với câu hỏi các dự án trong giai đoạn chuyển tiếp có được áp dụng quy định cũ hay không, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết việc thực hiện được áp dụng theo quy định chuyển tiếp của pháp luật. Đối với công tác quy hoạch, các đồ án quy hoạch đã được phê duyệt trước khi Luật Quy hoạch số 112/2025/QH15 có hiệu lực tiếp tục được thực hiện đến hết thời kỳ quy hoạch, thời hạn quy hoạch hoặc đến khi được thay thế theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, các hồ sơ, dự án đang triển khai vẫn được xem xét giải quyết trên cơ sở các đồ án quy hoạch hiện hành; không bắt buộc phải chờ hoàn thành hệ thống quy hoạch mới trên toàn địa bàn Thành phố mới được giải quyết thủ tục đầu tư hoặc thủ tục hành chính có liên quan.

Trọng Dân