“Nạn nhà cao tầng nội đô Hà Nội”: cần tầm nhìn cao hơn cao tầng

 17:20 | Thứ ba, 06/11/2018  0
Chỉ trong vòng 30 năm, dân số của  Hà Nội đã tăng gần gấp đôi, năm 2017 đã trên 9 triệu người (chưa kể dân tạm trú, vãng lai…). Sự xuất hiện nhiều chung cư cao tầng khu vực nội đô đang mâu thuẫn với mục tiêu giảm dân số tại khu vực các quận nội thành và làm gia tăng áp lực về cơ sở hạ tầng giao thông và xã hội. Nhiều ý kiến chuyên gia cũng mâu thuẫn trong đề xuất các giải pháp.

“Quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử mở rộng thành phố Hà Nội” là chủ đề hội thảo do Tổng hội xây dựng Việt Nam vừa diễn ra tại Hà Nội - tháng 10.2018. Bài viết này chủ yếu chỉ đề cập đến các giải pháp khác nhau theo ý kiến một số chuyên gia nghiên cứu phát triển đô thị.

Tắc đường tại các khu vực có nhà cao tầng, khu đô thị ngày càng nhiều ở Hà Nội. Ảnh: Tuổi Trẻ


Vì sao nên hạn chế bán nhà?

Có lẽ ranh giới “khu vực nội đô lịch sử mở rộng của Hà Nội” cần được xác định cụ thể bằng bản đồ hay sơ đồ, mà hội thảo này chưa làm rõ, hoặc “công trình cao tầng “nói chung là khá rộng về thể loại...” mà theo chúng tôi chỉ nên giới hạn là các công trình ở (chung cư) thôi, vì đó là một loại công trình cao tầng trực tiếp gây áp lực giao thông cho Hà Nội.

Với đề xuất đáng chú ý là chỉ cho phép bán nhà chung cư khu vực nội thành cho những người dân có hộ khẩu thường trú ở nơi có dự án và tốt nhất chỉ phục vụ di dân phố cổ.

Lý giải về đề xuất này, ông Trần Ngọc Hùng (Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam) cho rằng, mặc dù, theo Quyết định số 108 năm 1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 và Quyết định 1259 năm 2011 phê duyệt Quy hoạch xây dựng chung Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 đều có nội dung “hạn chế chiều cao công trình”, “hạn chế phát triển nhà cao tầng” và “ kiểm soát sự gia tăng dân số cơ học”… Tuy nhiên thực tế cho thấy, dân số khu vực nội đô lịch sử không giảm mà lại còn tăng cao hơn. Một trong những lí do là thành phố đã không thực hiện được giãn dân khu phố cổ, nhưng lại cấp phép cho hàng loạt công trình nhà cao tầng trong vành đai 2, vành đai 1.

Một số dự án cải tạo chung cư cũ đã được các chủ đầu tư gia tăng diện tích và tầng cao tối đa nhằm thu lợi nhuận. Chính sự gia tăng dân số đã khiến khu vực nội đô lịch sử đối mặt với hàng loạt các vấn đề về ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, thiếu nước sinh hoạt...

Theo ông Trần Ngọc Hùng, có hai phương án để hạn chế tối đa sự tăng dân số cơ học vào nội đô: Một là, khi cải tạo xây dựng chung cư cũ, dự án tiểu khu đô thị cần chú trọng xây dựng đồng bộ khu vực đó gồm có các văn phòng, các công trình phục vụ công cộng như nhà trẻ, mẫu giáo, chợ… để người dân không phải di chuyển ngang nhằm tránh ùn tắc giao thông.

Hai là, khi chúng ta không thể làm giảm dân số khu vực nội đô, thì giải pháp quan trọng là kiểm soát dân số ở khu vực đó, bằng việc chỉ bán, cho thuê đối với những đối tượng có hộ khẩu thường trú ngay tại quận, huyện đó và cùng lắm là ngay quận bên cạnh.

Tiếp ý kiến của ông Trần Ngọc Hùng, có một số ý kiến rằng hạn chế dân số nội đô theo quản lý hành chính là khó khả thi, hoặc việc mua bán nhà vận hành theo cơ chế thị trường, nên cũng không khả thi nếu sử dụng các công cụ hành chính…

Khu vực phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội mọc lên hàng chục nhà cao tầng thu hút lượng lớn dân cư ngoại tỉnh sinh sống.Ảnh: Zing


Những chuyện “muôn năm cũ”

Đối với vấn đề giao thông của thủ đô, ông Trần Ngọc Chính (Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, trước khi cấp phép xây dựng nhà cao tầng, cần tổ chức đánh giá tác động giao thông đối với nhà cao tầng, trong đó tính đến mật độ sử dụng đất.

Theo chúng tôi việc này người ta cũng vẫn làm rồi, vấn đề là làm thế nào? Thí dụ các nghiên cứu khảo sát cụ thể tại những điểm xung đột giao thông giữa dòng người tham gia giao thông (lưu lượng xe, người/ đơn vị thời gian) với số lượng cư dân của chung cư cao tầng khi vào, ra (lưu lượng xe, người/ đơn vị thời gian) để cho ra được các con số cụ thể... thì lại chưa thấy trong hội thảo? Hoặc giao ai làm, nếu chủ đầu tư làm thì, vì quyền lợi của chính họ, liệu sự tự đánh giá tác động giao thông do công trình ở cao tầng gây ra có tin cậy được không?

Ông Chính còn cho rằng,  Hà Nội và TP.HCM cần hoàn thiện hệ thống giao thông công cộng để đến năm 2025, các đô thị này có thể tiến hành cấm xe máy nhằm giảm tải cho khu vực nội đô.

Việc này cũng khá “trừu tượng”, vì chí ít ai cũng hiểu việc lựa chọn phương tiện giao thông luôn từ lý do hoạt động kinh tế. Kinh tế hộ gia đình vẫn là cách mưu sinh chủ yếu của hai thành phố lớn này, vậy việc di chuyển theo một số tuyến giao thông công cộng (nhất là đường sắt trên cao hay ngầm) có phù hợp với mạng di chuyển rất phức tạp của các cuộc mưu sinh cá thể vốn chằng chịt khắp hẻm ngõ…? Tức là có thể cấm  nền kinh tế hộ gia đình “vận hành bằng xe máy” không?

Ông Đỗ Viết Chiến (Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam) cho rằng, những vấn đề hiện nay của nhà cao tầng khu vực nội đô Hà Nội lại không nằm ở khâu quy hoạch, mà là do những bất cập trong  khâu thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển theo quy hoạch. 

Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. Trong Quy chuẩn xây dựng năm 2008 đã không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/ diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Theo ông Chiến, việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao, và đó là lí do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên cơ sở hạ tầng.

Ông Chiến đề nghị, rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm, thành cổ…cần chỉ rõ những khu vực cho phép xây dựng nhà cao tầng và phải sử dụng hệ số sử dụng đất để khống chế. Riêng đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

Có thể hiểu ý ông Chiến là sai, hoặc thiếu sót là từ ngay trong các văn bản chính sách của các các cơ quan ban hành?

Phương án quy hoạch Hồ Gươm và vùng phụ cận do Nikken Seikkei đề xuất 2009 và hình ảnh nhà ở cao tầng nhà ở cao tầng phía Tây Hà nội 2018. Ảnh: TL.THA


 Mở rộng Hà Nội hơn 3 lần mà nhà cao tầng vẫn chồng chất ở nội đô?

Trả lời câu hỏi này của chúng tôi, ông Trần Trung Chính (Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng) cho rằng, việc mở rộng quá mức địa giới Hà Nội dường như chỉ tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư lấy đất nông nghiệp, nông thôn kinh doanh bất động sản (xây nhà bán) chứ không tích cực giúp cho giảm dân số nội đô.

Hàng loạt cái gọi là những “khu đô thị mới” thực ra chỉ là những khối bất động sản để ngủ, chúng “thình lình mọc lên” giữa những cánh đồng, làng mạc.. do hầu như chính quyền chỉ giao đất, giao các chỉ tiêu xây dựng... nhưng không giao chỉ tiêu tạo việc làm. Thiếu trầm trọng việc làm tại các “đô thị phòng ngủ” cùng những dịch vụ thiết yếu (y tế, giáo dục, giải trí...) khiến dòng người khắp nơi “sáng đổ vào nội đô mưu sinh, tối về ngủ”.

Sự thất bại của lối kiến tạo “đô thị phòng ngủ” này có thể được minh họa rất rõ trên dọc tuyến đường 32 đi Sơn Tây hay dọc đại lộ Thăng Long đi Hòa Bình với các hình ảnh dày đặc những “đô thị mới” bỏ hoang hai bên đường. Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã chôn vào đây, chúng ta có thể nghĩ vậy, và hàng chục vạn người nông dân (có thể hơn thế nữa) đã vì không còn đất sản xuất chạy vào thành phố kiếm sống...Vậy các chung cư cao tầng (chứa được càng nhiều căn hộ càng lãi cho chủ đầu tư) được vội vã xây chen trong nội đô là giải pháp. Do chúng đáp ứng được trước tiên là nhu cầu việc làm tại chỗ, sau đó là các nhu cầu thiết yếu khác, mà những “khu đô thị mới” không có, hoặc rất ít khả năng cung cấp cho họ.

Xin lưu ý các chủ đầu tư kinh doanh có động lực rất lớn “vượt mọi rào cản” để xây các chung cư cao tầng trong nội đô Hà Nội. Nhìn bao quát theo logic này thì việc mở rộng Hà Nội đang tăng sức ép dân số, giao thông... lên vùng nội đô, chứ không phải ngược lại.

Có lẽ ý kiến của ông Trần Trung Chính gợi ý tìm kiếm những giải pháp tổng thể, toàn diện hơn là nếu chỉ tập trung trực tiếp ngăn cản “nạn xây cao tầng trong nội đô” bằng những công cụ hiện có. Tức là vấn đề quản lý, hạn chế mật độ xây dựng, mật độ sử dụng đất... tại vùng nội đô nhìn xa hơn cần được điều hướng bằng những quan niệm rộng hơn nữa về phát triển đô thị.

Phía Đông và Tây Hồ Gươm hiện trạng2015, nguyên trạng (1920) và những phương án nhà ở cao tầng đã được cấp phép xây dựng 2018. Ảnh: TL.THA


Cần cộng đồng giám sát

Kết thúc buổi tọa đàm, ông Trần Ngọc Hùng khẳng định lại những thành quả của việc lập và thực hiện quy hoạch cho thủ đô và những kết quả đạt được trong việc xây dựng nhà cao tầng trong những năm qua.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng phải thẳng thắn thừa nhận hiện nay vẫn còn nhiều bất cập trong các quy định của pháp luật, các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến nhà cao tầng mà  cần phải được điều chỉnh cho phù hợp. Ông Hùng đặc biệt nhấn mạnh, trong các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết cần phải tuân thủ nguyên tắc phải chỉ rõ, cụ thể xây ở đâu, xây thế nào, cao bao nhiêu, mật độ thế nào và thế nào là phù hợp với sự phát triển của hạ tầng giao thông? Để tránh tình trạng “xin -cho” (chủ đầu tư xin - chính quyền cho) trong cấp phép xây dựng, tránh tình trạng phổ biến hiện nay là các chủ đầu tư tự lập dự án (cao tầng) rồi mới xin duyệt.

Ông Trần Ngọc Hùng khẳng định, huy động sự giám sát của cộng đồng dân cư xung quanh các dự án là giải pháp tốt để kiểm soát chặt chẽ khâu quản lý và thực hiện quy hoạch. Như vậy cần có cơ chế tốt để người dân thực hành sự giám sát.

Ông Hùng cho biết toàn bộ những ý kiến thuận chiều và trái chiều trong buổi tọa đàm sẽ được Tổng hội xây dựng Việt Nam tổng hợp để có những kiến nghị cụ thể với các cơ quan chức năng, chính quyền thành phố Hà Nội, giúp chính quyền thành phố có thêm cơ sở điều chỉnh, kiểm soát chặt chẽ hơn trong việc quản lý xây dựng  nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.

Lê Minh

bài viết liên quan
Loading...
để lại bình luận của bạn
có thể bạn quan tâm

Đọc tin nhanh

*Chỉ được phép sử dụng thông tin từ website này khi có chấp thuận bằng văn bản của Người Đô Thị.