Đô thị TP.HCM sẽ thay đổi ra sao trong chu kỳ hạ tầng mới?

Hạ tầng đang viết lại bản đồ đô thị TP.HCM

Câu chuyện phát triển của TP.HCM đang thay đổi khá nhanh trong vài năm gần đây. Nếu trước đây đô thị chủ yếu mở rộng theo chiều ngang, tập trung quanh khu vực lõi trung tâm, thì giai đoạn 2026-2030 được xem là thời điểm thành phố bước sang mô hình phát triển đa trung tâm, gắn với giao thông công cộng, logistics, công nghiệp và chất lượng sống. Tại Diễn đànn, các chuyên gia nhận định chu kỳ đầu tư hạ tầng mới sẽ tạo ra sự dịch chuyển mạnh về không gian đô thị và dòng vốn của nền kinh tế.

Quy hoạch sư Nguyễn Đỗ Dũng chia sẻ về bốn nhóm hạ tầng then chốt sẽ định hình vùng TP.HCM giai đoạn 2026-2030. Ảnh: T.D.

Quy hoạch sư Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, đồng sáng lập kiêm Tổng Giám đốc enCity Urban Solutions và enarm Agritech, cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng đang làm thay đổi căn bản cấu trúc phát triển của vùng đô thị TP.HCM.

Theo ông, khả năng mở rộng đô thị luôn gắn với phương thức di chuyển. Nếu thời kỳ đi bộ khiến đô thị chỉ phát triển trong bán kính khoảng 1km, xe đạp và tàu điện mở rộng lên khoảng 5km, thì ô tô kéo giãn không gian lên khoảng 10km. Khi metro hình thành, những khu vực từng bị xem là xa trung tâm sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn và mở ra cơ hội hình thành các đô thị mới.

Ông Dũng cho rằng quy hoạch mới của TP.HCM đang tạo ra ba vùng chuyển động rõ nét. Thứ nhất là khu lõi trung tâm hiện hữu, nơi thành phố bắt đầu thay đổi chức năng phát triển khi dịch chuyển các cảng lớn như Sài Gòn hay Bến Nhà Rồng ra khỏi nội đô để dành không gian cho du lịch, dịch vụ và trung tâm tài chính chất lượng cao.

Vùng chuyển động thứ hai là các vành đai và đô thị mở rộng, nơi hàng loạt dự án giao thông lớn như Vành đai 3, metro, cầu và các tuyến kết nối liên vùng đang tạo ra mặt bằng phát triển mới cho bất động sản. Vùng thứ ba là khu vực xung quanh Cần Giờ, được kỳ vọng trở thành cực tăng trưởng mới gắn với kinh tế biển, du lịch và đô thị sinh thái.

Đông đảo hành khách đi metro Bến Thành - Suối Tiên. Ảnh: T.D.

Ở góc độ quản lý, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, cho rằng việc mở rộng liên kết vùng với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng hoàn chỉnh hơn.

Theo ông, trước đây vì địa giới hành chính, mỗi địa phương phát triển theo lợi thế riêng: TP.HCM mạnh về tài chính - dịch vụ, Bình Dương phát triển công nghiệp, còn Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế cảng biển và du lịch. Khi kết nối thành một chỉnh thể, vùng đô thị mới sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ hơn từ công nghiệp, logistics đến dịch vụ.

“Không chỉ là đầu tư tuyến đường hay tuyến metro, mà còn là đầu tư cả hệ sinh thái đô thị đi kèm”, ông Tuấn Anh nói đồng thời cho biết TP.HCM đang rà soát tổng thể hệ thống metro, đường sắt hàng hóa và kết nối sân bay Long Thành để bảo đảm tính đồng bộ. Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã vận hành, metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đã khởi công, trong khi nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là THACO đang đề xuất nghiên cứu, đầu tư các tuyến Bến Thành - Thủ Thiêm hay Thủ Thiêm - sân bay Long Thành.

Theo kế hoạch, giai đoạn 2026-2030, Chính phủ dự kiến dành khoảng 8,22 triệu tỉ đồng cho phát triển hạ tầng. Đây được xem là dòng vốn hạ tầng lớn nhất từ trước đến nay nhằm tái định hình không gian đô thị TP.HCM.

Ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn của Thủ tướng Chính phủ, nhận định thành phố đang đứng trước những thay đổi lớn nhờ tư duy quy hoạch và các cơ chế đặc thù mới.

Ông cho biết nếu Nghị quyết 54 gắn với "tự chủ tài chính", Nghị quyết 98 là "ưu tiên đầu tư", còn Nghị quyết 260/2025/QH15 mang tinh thần "trao quyền tự chủ mạnh hơn" cho thành phố. "Như vậy về thể chế, về không gian phát triển, đã trao cho thành phố toàn quyền", ông Kiên nói.

Các chuyên gia, diễn giả chia sẻ tại phiên thảo luận Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu thuộc khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Sóng đa tần: Chu kỳ hạ tầng và dòng vốn mới của nền kinh tế”. Ảnh: V.D.

Đô thị tương lai không thể chỉ có nhà ở

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện mở đường. Câu hỏi lớn hơn, theo các chuyên gia, nằm ở việc những đô thị mới sẽ sống được như thế nào. Ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng bài toán đô thị hiện nay không còn nằm ở khoảng cách địa lý mà ở thời gian di chuyển. Người dân có thể chấp nhận ở xa hơn, miễn việc đi làm, học tập hay tiếp cận dịch vụ không mất quá nhiều thời gian.

Ông Dũng dẫn thực tế nhiều đô thị vệ tinh đã hình hành, nhiều dự án bất động sản đã bán hết nhà nhưng dân không về ở vì thiếu việc làm và tiện ích xã hội. Theo ông, người dân thường chỉ chấp nhận thời gian đi lại khoảng 30 phút mỗi chiều. Vì vậy, các đô thị mới phải được phát triển theo mô hình tích hợp, cân bằng giữa nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và không gian sống.

“Cần cân bằng giữa nhà ở và việc làm. Không thể chỉ quy hoạch đất ở mà thiếu không gian cho doanh nghiệp và kinh tế dịch vụ”, ông nhấn mạnh, đồng thời cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay là kéo việc làm ra khỏi lõi trung tâm. Nhiều khu đô thị tại Việt Nam thành công trong việc thu hút cư dân nhưng vẫn không hút được doanh nghiệp đặt văn phòng, khiến người dân tiếp tục quay lại trung tâm để làm việc.

Ngay cả Singapore cũng chỉ giải quyết được khoảng 10% việc làm tại chỗ ở các đô thị vệ tinh. “Mô hình thành công nhất ở Việt Nam hiện nay vẫn là khu công nghiệp. Với việc làm phi sản xuất, cần phát triển dọc theo các tuyến TOD”, ông nói.

Công nhân đang làm việc tại dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, khu vực được các chuyên gia đánh giá là giàu tiềm năng nhờ nhờ lợi thế hạ tầng kết nối liên vùng như cầu Cần Giờ, cầu đường vượt biển Cần Giờ, cảng Cần Giờ, đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ... và hệ sinh thái du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí quy mô lớn. Ảnh: V.G.

Quan điểm này cũng được bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, chia sẻ. Theo bà, các đô thị mới không thể chỉ là nơi cư trú mà phải có khả năng “tự nuôi sống”. Hai yếu tố quan trọng nhất để giữ cư dân ở lại là y tế và giáo dục, bên cạnh hệ sinh thái việc làm và dịch vụ xã hội đầy đủ.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam, cho rằng thị trường đang đứng trước yêu cầu thay đổi tư duy phát triển. “Thành công không chỉ là bán nhanh hay giá cao, mà là sau 5-10 năm cư dân có thực sự hạnh phúc khi sống ở đó hay không”, ông nói.

Theo ông Dương, kết nối con người mới là điều quan trọng nhất của đô thị. Doanh nghiệp hiện ưu tiên phát triển không gian công cộng, tiện ích phục vụ đời sống thực tế và tăng kết nối cộng đồng thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Kiên cho rằng quy hoạch tương lai cần chuyển từ tư duy “sở hữu nhà ở” sang “chất lượng sống”. “Lấy người dân làm trung tâm nghĩa là phải có bệnh viện, trường học, công viên, giá nhà phù hợp thu nhập và chất lượng sống thực tế”, ông nói. Theo ông, nhà ở cho thuê có thể trở thành một định hướng quan trọng nhằm giảm áp lực sở hữu bất động sản cho người dân đô thị.

Trọng Dân lược thuật