Nút thắt nhà ở xã hội và bài toán vĩ mô cho thị trường bất động sản

TS. Lê Quang Hùng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Thủ tướng Chính phủ, nhấn mạnh: dù đã có những tín hiệu chuyển biến, khoảng cách giữa kỳ vọng chính sách và thực tế triển khai vẫn rất lớn, đòi hỏi những giải pháp đột phá và toàn diện hơn bao giờ hết.

TS. Lê Quang Hùng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Thủ tướng Chính phủ.

Bài toán 2,6 triệu căn nhà ở xã hội

Theo thống kê chính thức từ Bộ Xây dựng, Việt Nam hiện có khoảng 25 triệu hộ gia đình với trung bình 3,8 người mỗi hộ. Khi được khảo sát về tình trạng nhà ở, chỉ 5.000 hộ trả lời rằng họ không sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, một con số đáng chú ý khác lại cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội lên tới 2,6 triệu căn hộ. TS. Lê Quang Hùng nhấn mạnh: “Chúng ta cần xác minh lại con số 2,6 triệu căn hộ nhà ở xã hội theo đúng tiêu chí của Luật Nhà ở sửa đổi năm 2025 để làm rõ con số thực tế”.

Điều này cho thấy một khoảng cách lớn giữa dữ liệu thống kê và thực trạng nhu cầu, đòi hỏi sự rà soát kỹ lưỡng để đảm bảo các chính sách được xây dựng dựa trên cơ sở thực tiễn.

Có thể phân loại ba nhóm nhu cầu nhà ở: Người không đủ khả năng mua – chỉ cần thuê nhà giá rẻ; nhóm có thể trả góp – cần mua nhà giá hợp lý); và nhóm chưa được điều tiết – sinh viên, lao động tự do. Ảnh: TL

Hiện tại, nếu Việt Nam hoàn thành mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, con số này mới chỉ đáp ứng được khoảng 40% nhu cầu đã khảo sát. Ông Hùng nhận định: “Khoảng cách này là rất lớn. Câu hỏi đặt ra là làm sao đạt được mục tiêu đề ra vào năm 2030 với tốc độ hiện nay?”. Thách thức không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở việc đáp ứng đúng đối tượng và mô hình nhà ở phù hợp.

TS. Lê Quang Hùng phân loại nhu cầu nhà ở xã hội thành hai nhóm chính. Nhóm thứ nhất là những người không có khả năng tài chính để mua nhà, mà chỉ có nhu cầu thuê nhà giá rẻ. “Nhóm đối tượng này cần một mô hình nhà ở xã hội khác biệt, chẳng hạn như thông qua Quỹ nhà ở quốc gia, với cơ chế chính sách phù hợp”, ông chỉ rõ.

Nhóm thứ hai là những người có khả năng trả góp, với mức trả trước khoảng 20% và thanh toán dần trong 10 năm. Đối với nhóm này, ông cho rằng các doanh nghiệp cần được khuyến khích phát triển các dự án nhà ở xã hội giá rẻ, với mức giá từ 18 đến 23 triệu đồng/m². Nghị quyết thí điểm của Quốc hội ban hành tháng 5.2025 về phát triển nhà ở xã hội được xem là một bước đột phá, tạo cơ sở để giải quyết nhu cầu của nhóm đối tượng này vào năm 2030.

Chung cư mini vẫn nở rộ dù ẩn chứa nhiều rủi ro. Ảnh: VnExpress

Bên cạnh đó, TS. Hùng cũng đề cập đến một nhóm đối tượng thứ ba, không thuộc chương trình nhà ở xã hội do Nhà nước điều tiết, nhưng vẫn có nhu cầu lớn về chỗ ở giá rẻ. Đây là các đối tượng như sinh viên, lao động tự do, thường tìm đến các loại hình nhà ở như chung cư mini hoặc nhà trọ.

Tuy nhiên, vị chuyên gia lưu ý: “Những loại hình nhà ở này thường không đảm bảo các tiêu chuẩn cần thiết, đặc biệt là về phòng cháy chữa cháy, dẫn đến nhiều rủi ro”. Câu hỏi đặt ra là liệu nhóm đối tượng này có nên được xem xét trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội, và nếu có, cần có cơ chế điều tiết như thế nào để đảm bảo an toàn và chất lượng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng việc đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội không chỉ dừng lại ở việc xây dựng mà còn đòi hỏi sự đánh giá, xác minh và định hướng chính sách một cách toàn diện. “Nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở xã hội hiện nay không mặn mà tạo ra các quỹ nhà để cho thuê, do phải chờ đợi thu hồi vốn sau 15 – 20 năm. Vì vậy, chúng ta cần nghiên cứu và có cơ chế phù hợp để giải quyết các nhóm nhu cầu khác nhau, từ đó đảm bảo tiến độ đạt được mục tiêu nhà ở xã hội vào năm 2030”, ông khẳng định.

Nguy cơ về "bong bóng" bất động sản

Bên cạnh vấn đề nhà ở xã hội, thị trường bất động sản cũng là một lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế và đời sống xã hội. TS. Lê Quang Hùng phân tích: “Cần nhìn nhận, nhà ở xã hội không phải là thị trường, mà là vấn đề an sinh xã hội về nhà. Trong khi đó, thị trường bất động sản vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và khá giả, vừa tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế”.

Theo đánh giá, nếu hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra lành mạnh, lĩnh vực này có thể đóng góp khoảng 4-5% vào GDP, một con số không hề nhỏ.

Dù đặt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến 2030, con số này mới chỉ đáp ứng khoảng 40% nhu cầu hiện tại. Ảnh: Báo Thanh Niên

Tuy nhiên, TS. Lê Quang Hùng cũng thẳng thắn chỉ ra những rủi ro tiềm ẩn mà thị trường bất động sản hiện cũng đang phải đối mặt. Thứ nhất là dư thừa nguồn cung, ước tính khoảng 15-20%. Thứ hai, giá bất động sản, đặc biệt là giá chung cư và biệt thự, đang ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. “Giá chung cư tại một số khu vực đã lên tới 150 triệu đồng/m², giá nhà biệt thự cũng tăng mạnh. Đặc biệt khi tính cả giá đất, so với thu nhập của người dân Việt Nam, mức giá này là quá cao”, vị chuyên gia nhận định.

Những yếu tố này tạo ra nguy cơ về "bong bóng" bất động sản, kéo theo đó có thể dẫn đến nhiều hệ luỵ nghiêm trọng, bao gồm tắc nghẽn dòng chảy tín dụng và tạo ra các giá trị ảo từ tài sản thế chấp.

Nếu không kiểm soát tốt, nguy cơ bong bóng bất động sản là điều có thể xảy ra. Ảnh: CafeLand

Để ổn định thị trường, đồng thời giải quyết những thách thức này, TS. Lê Quang Hùng cho rằng cần có sự điều tiết và kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường từ phía nhà nước.

Ông nhấn mạnh: “Cần tiếp tục nghiên cứu và xây dựng dữ liệu liên thông về bất động sản để tạo ra một mô hình quản lý chặt chẽ và minh bạch”. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện để các cơ quan quản lý nhà nước có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về thị trường, từ đó đưa ra những quyết sách kịp thời và hiệu quả, đảm bảo sự phát triển lành mạnh và bền vững, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và đóng góp tích cực vào nền kinh tế.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều biến động, nhà ở xã hội không chỉ là một nhu cầu dân sinh mà còn là bài toán vĩ mô đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và sự vào cuộc đồng bộ của cả Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội. Những chia sẻ từ TS. Lê Quang Hùng cho thấy, để đạt mục tiêu đến năm 2030, Việt Nam cần không chỉ xây nhiều hơn, mà còn xây đúng, xây trúng, và xây một cách bền vững, trên nền tảng dữ liệu thực tiễn và chính sách linh hoạt.

Ngọc Phạm