50.000 tỉ đồng tín dụng bất động sản: Dấu hỏi về năng lực tài chính, giám sát

Vốn tín dụng lớn hơn giá trị công trình

Báo cáo của ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, dư nợ bất động sản tính đến cuối tháng 12.2013 là 262.107 tỉ đồng, tăng gần 15% so với cuối năm 2012. Theo chuyên gia tài chính, lượng vốn tín dụng này lớn hơn nhiều so với giá trị công trình làm ra được, bởi lẽ thị trường có tình trạng một dự án có thể được thế chấp, vay vốn một ngân hàng nhiều lần hoặc vay nhiều ngân hàng khác nhau, từ hàng loạt đối tượng, như doanh nghiệp đầu vào sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, nhà thầu, chủ đầu tư cho đến người mua nhà... Chính vì vậy, khi bất động sản không tiêu thụ được, rủi ro nợ xấu của ngân hàng càng tăng cao.

Cách thức mà ngân hàng Xây dựng (VNCB) cùng một số ngân hàng khác triển khai với gói tín dụng 50.000 tỉ đồng được kì vọng sẽ đưa vốn đến đúng địa chỉ hơn, hiệu quả hơn. Theo tổng giám đốc VNCB Phan Thành Mai, đối tượng cho vay vốn của VNCB và các ngân hàng có thể là những công trình xây dựng dở dang nhưng có khả năng “chạy hàng” khi hoàn thành. Tuy nhiên, vốn vay sẽ được chuyển thẳng đến các nhà cung cấp vật liệu xây dựng hoặc nhà thầu, trên cơ sở khối lượng sắt thép, xi măng hoặc nhân công, chi phí quản lý... đảm bảo để hoàn thiện dự án. “Với cách làm này, dự án sẽ được đẩy nhanh tiến độ, và khi dự án hoàn thành, các cấu phần tham gia đều cơ bản được thanh toán”, ông Mai nói.

Thành viên hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia Lê Xuân Nghĩa cho rằng, đường đi của gói 50.000 tỉ đồng cơ bản đúng chỗ, đúng mục đích, nhờ vậy sẽ đẩy nhanh tiến độ dự án. “Rất nhiều công trình xây dựng dở dang vì thiếu vốn, là do vốn vay đã bị sử dụng vào mục đích khác; thậm chí phần nhiều trường hợp vay vốn mới để trả nợ cũ, nên dự án lại tiếp tục bị đắp chiếu”, ông Nghĩa nhận xét. Mặt khác, cách làm này cũng giúp giảm nợ xấu xây dựng cơ bản lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng vừa qua, nhờ vậy góp phần giảm nợ xấu bất động sản cho hệ thống tín dụng. Ngân hàng lựa chọn khéo, nguồn cung nhà ở phân khúc giá trung bình tăng lên, cũng góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói vay mua nhà 30.000 tỉ đồng.

Dấu hỏi năng lực tài chính, giám sát

Tuy nhiên, với số vốn ban đầu từ VNCB chỉ khoảng 10.000 tỉ đồng, liệu khoản tín dụng bất động sản có đủ nguồn 50.000 tỉ đồng như mục tiêu? Theo báo cáo thường niên công bố gần nhất của ngân hàng TrustBank (trước khi được mua bán và đổi tên thành ngân hàng Xây dựng), tính đến cuối năm 2011, tổng tài sản mới đạt 27.130 tỉ đồng, tổng dư nợ tín dụng gần 12.000 tỉ đồng. Từ năm 2013, TrustBank đã được tập đoàn Thiên Thanh cùng một nhóm nhà đầu tư âm thầm mua lại 85% cổ phần và đổi tên thành ngân hàng Xây dựng (VNCB). Sự góp mặt của Thiên Thanh và nhóm đầu tư cá nhân đã mang đến cho VNCB một nguồn tài chính mới, song cụ thể bao nhiêu còn là dấu hỏi. Ngoài thông tin vốn điều lệ được tăng từ 3.000 tỉ đồng lên 7.500 tỉ đồng vào cuối tháng 12.2013, VNCB chưa cập nhật bất cứ thông tin, báo cáo nào về tài chính, cổ đông, kết quả hoạt động kể từ khi đổi chủ. Về phía tập đoàn Thiên Thanh, báo cáo cập nhật mới nhất - cũng là cuối năm 2011, thể hiện tổng tài sản 3.000 tỉ đồng; doanh thu 2.000 tỉ đồng. Như vậy, nguồn lực tài chính thực sự của VNCB liên quan đến nhóm 20 cổ đông cá nhân - vẫn là một ẩn số. Trong khi đó, theo một nguồn tin riêng của Người Đô Thị, sở dĩ Thiên Thanh mua lại TrustBank là bởi cả hai đều cùng một ông chủ! Cũng nguồn tin này cho biết, VNCB đã ký kết hợp đồng khung với ngân hàng Xây dựng Trung Quốc - tổ chức tín dụng lớn thứ hai thế giới tính theo giá thị trường. Theo đó, ngân hàng Xây dựng Trung Quốc sẽ cung ứng vốn giá rẻ cho VNCB, lượng vốn có thể tới một vài tỷ USD!

Trong trường hợp nguồn vốn từ VNCB cũng như các ngân hàng tham gia gói cho vay thực sự dồi dào, vấn đề còn lại sự phối hợp của các đơn vị này với nhau như thế nào? Theo tính toán của Người Đô Thị, tính trung bình mỗi dự án cần khoảng 500 tỉ đồng, lượng tín dụng các ngân hàng dự kiến cho vay tương ứng 100 dự án. Nếu chỉ VNCB hay số ít các ngân hàng khác tham gia, sẽ khó đủ điều kiện về thời gian, nhân sự để có thể thẩm định hàng trăm dự án lớn như vậy trong một thời gian nhất định, do vậy rất có thể dẫn tới mục tiêu giải phóng công trình dở dang bị chậm lại. Mặt khác, để triển khai gói hỗ trợ này, cần phải tăng cường năng lực thẩm định của các ngân hàng cũng như năng lực giám sát về thanh toán, cung ứng vật liệu xây dựng, thi công..., để đảm bảo tiến độ, chất lượng cho công trình được vay vốn.

Thiên Thanh trong vòng xoay cấp tín dụng của VNCB
Là một doanh nghiệp đứng ra tổ chức chợ vật liệu xây dựng, tập đoàn Thiên Thanh có lợi thế lớn trong việc kết nối, đàm phán về giá với các doanh nghiệp cung ứng cho các dự án vay vốn, nhờ vậy giá thành công trình có cơ hội rẻ đi hoặc ở mức hợp lý hơn. Lợi thế khác, theo một chuyên gia bất động sản, Thiên Thanh hoàn toàn có thể đàm phán trả chậm cho doanh nghiệp vật liệu xây dựng, và khoản tiền được chậm trả đó có thể là dòng vốn lưu động để Thiên Thanh và VNCB cho vay với tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

Nguyên Thảo