Giá chung cư thứ cấp leo thang

Mặc dù thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM ghi nhận nhiều dự án căn hộ mới ra mắt, song giá bán tại không ít dự án thứ cấp (căn hộ đã qua một hoặc nhiều lần chuyển nhượng chủ sở hữu) ở khu trung tâm và ven đô vẫn tăng mạnh, thậm chí vượt xa mức kỷ lục cũ.

Giá chung cư TP.HCM tăng 'chóng mặt'

Khảo sát thực tế của phóng viên báo Người Lao Động cho thấy tại Vinhomes Central Park phường Mỹ Thạnh Tây, TP.HCM căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 80 m² hiện có giá 8-9 tỉ đồng/căn (tăng 800 triệu đồng đến 1 tỉ đồng so với một năm trước). Riêng căn diện tích 90 m² ở khu Landmark đã chạm mốc gần 12 tỉ đồng, cao hơn khoảng 15% so với năm 2024.

Ở quận 7 cũ, dự án của Quốc Cường Gia Lai mở bán đầu năm với mức 54-55 triệu đồng/m² (khoảng 3,6-3,7 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ, diện tích 73 m²). Tuy nhiên, giá thị trường hiện đã tăng lên hơn 64 triệu đồng/m², tương đương 4,3 tỉ đồng/căn (chưa gồm thuế GTGT). Nếu tính thuế, giá có thể lên tới 4,8 tỉ đồng. Một số căn giao dịch quanh 60-62 triệu đồng/m².

Khu Bến Vân Đồn (quận 4 cũ) cũng không nằm ngoài xu hướng. Dự án Tresor của Novaland đầu tư, ghi nhận giá căn hộ 1 phòng ngủ (50 m²) từ mức 3,2-3,3 tỉ đồng hồi đầu năm nay, hiện đã vọt lên 4-4,2 tỉ đồng. Căn 2 phòng ngủ (58 m²) đang được chào bán 5,4-5,5 tỉ đồng, tức tăng khoảng 30% so với năm ngoái. Trong khi đó, dự án Icon 56 cùng chủ đầu tư Novaland nhưng đã có sổ hồng nên giá cao hơn: căn 1 phòng ngủ 50 m² đạt 5,2 tỉ đồng, tăng 22% so với năm trước.

Tăng mạnh nhất phải kể đến The Sun Avenue (phường Bình Trưng). Ông Phạm Minh Nguyên, một cư dân tại đây, cho biết năm ngoái có người trả 4,3-4,4 tỉ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ (67 m²) nhưng ông không bán. Hiện, giá đã lên 6,5-6,7 tỉ đồng (khoảng 82 triệu đồng/m²), tức tăng hơn 50% chỉ sau một năm. Nguyên nhân chính, theo ông Nguyên, là thông tin dự án sắp hoàn tất cấp sổ hồng.

Một số dự án khác có giá khởi điểm thấp hơn nhưng vừa hoàn thiện pháp lý cũng tăng giá đáng kể, như: Sài Gòn Gateway (đường Võ Nguyên Giáp, phường Tăng Nhơn Phú) từ mức 30-35 triệu đồng/m² năm ngoái nay đã đạt 38-42 triệu đồng; TDH Riverview (phường Tam Bình) cũng nhích từ 30 lên 35-36 triệu đồng/m²; dự án The Capella (đường Lương Định Của, phường An Khánh) ghi nhận mức tăng 22% trong năm qua, với giá trung bình 6 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ diện tích 87 m².

Ông Phan Quốc Danh, chuyên viên môi giới tại một công ty BĐS, cho biết giá căn hộ thứ cấp ở khu Đông TP.HCM thời gian qua tăng mạnh hơn các khu vực khác vì hầu hết dự án mới mở bán gần đây có giá khởi điểm rất cao. Chẳng hạn, ngay cạnh The Sun Avenue, dự án The Prive của Đất Xanh bán 120 triệu đồng/m² hay Eton Park cách đó không xa cũng có mức tương tự, còn Global City hiện đã lên tới 140 triệu đồng/m². Điều này khiến tâm lý thị trường bị kéo theo, đẩy giá thứ cấp tăng mạnh.

Không khó để lý giải giá chung cư TP.HCM

Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty BĐS Wowhome, cho rằng việc nhiều dự án chung cư đã bàn giao và được tháo gỡ vướng mắc pháp lý tăng giá là điều dễ hiểu. Riêng với The Sun Avenue, mức tăng mạnh gần đây không chỉ đến từ yếu tố pháp lý mà còn do hiệu ứng lan tỏa từ các dự án xung quanh.

Theo ông Kiên, nhiều dự án lân cận của các chủ đầu tư khác trong vòng một năm qua đã bán với mức trên 100 triệu đồng/m². "Khoảng cách giá lớn này khiến cả người bán và người mua ở các dự án đã bàn giao có xu hướng "kéo" giá lên để tiệm cận mặt bằng mới. Thêm vào đó, hạ tầng giao thông khu vực này kết nối tốt với khu Đông TP.HCM và trục giao thông hướng Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), đáp ứng nhu cầu của nhóm khách mua nhà để thuận tiện đi lại, làm việc sau khi các đơn vị hành chính đã được sắp xếp lại" - ông Kiên lý giải.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giữa năm 2025, nhu cầu tìm kiếm chung cư tại TP.HCM đã tăng trở lại, với lượng tìm kiếm tăng tới 70%. Thực tế, quý II vừa qua, nhiều dự án tiếp tục tung sản phẩm mới, song đa phần thuộc phân khúc cao cấp, giá từ 80-100 triệu đồng/m² trở lên, như The Global City, Celadon City, CitiGrand, Alta Height... Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục nhích 4%-6% ở dự án mới và 2%-4% ở dự án cũ.

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Môi trường TP.HCM, phân tích nguyên nhân chính của đợt tăng giá chung cư thứ cấp, đặc biệt là các dự án vừa hoàn thiện pháp lý, đến từ sự mất cân đối cung - cầu. Trong nhiều năm, nguồn cung căn hộ mới liên tục giảm, số dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân gần như biến mất khỏi thị trường. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn ở mức cao, đặc biệt ở TP.HCM.

Cùng lúc, hàng loạt dự án từng bị đình trệ do pháp lý đã được tháo gỡ, cho phép chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bàn giao. Điều này vừa tạo niềm tin vừa khuyến khích nhu cầu mua. Việc cấp sổ hồng cho các dự án bị vướng mắc trước đây cũng góp phần nâng giá trị căn hộ, nhất là chung cư đã bàn giao nhiều năm nhưng vị trí tốt.

Ngoài yếu tố pháp lý, các dự án hạ tầng trọng điểm, như tuyến Metro số 1, các trục đường lớn được mở rộng, hay trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động, đóng vai trò như "nam châm" hút dòng tiền. "Khu vực nào được hưởng lợi từ hạ tầng đều chứng kiến mức tăng giá rõ rệt. Chẳng hạn, dọc tuyến Phạm Văn Đồng hay tại một số phường ở TP Thủ Đức (cũ), giá căn hộ đã nhích mạnh sau khi giao thông được cải thiện.

Bối cảnh này, cộng với việc giá bán sơ cấp ở nhiều dự án mới đã ở mức rất cao, khiến không ít người mua quay sang thị trường thứ cấp, nơi có thể tìm được căn hộ vị trí thuận lợi, pháp lý rõ ràng và giá vẫn "dễ thở" hơn so với dự án mở bán mới. Áp lực cầu này tiếp tục đẩy giá chung cư cũ đi lên, tạo thành mặt bằng giá mới trên toàn thị trường. 

Bài và ảnh: Sơn Nhung