Mã định danh: Bước đầu tiên để bất động sản rời khỏi 'thị trường của tin đồn'

Bất động sản chưa từng có “căn cước” đúng nghĩa

Cùng với đà mở rộng của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam đã vươn lên thành một trụ cột quan trọng, tác động lan tỏa tới tài chính - ngân hàng và đời sống xã hội. Thế nhưng, nghịch lý kéo dài nhiều năm là quy mô thị trường ngày càng lớn, trong khi đó nền tảng thông tin phục vụ quản lý và giao dịch vẫn manh mún, thiếu chuẩn hóa và khó xác thực.

Về hình thức, mỗi thửa đất, mỗi giấy chứng nhận đều có mã số riêng. Nhưng trong thực tế, dữ liệu liên quan đến một bất động sản lại nằm rải rác ở nhiều hệ thống khác nhau, từ đất đai, xây dựng, thuế đến công chứng và ngân hàng, không được kết nối xuyên suốt theo vòng đời của tài sản.

Sự đứt gãy dữ liệu này khiến cùng một bất động sản có thể mang những “phiên bản thông tin” khác nhau giữa các cơ quan và trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân, thường phải đưa ra quyết định dựa trên thông tin trung gian, tin truyền miệng hoặc kỳ vọng giá, thay vì dữ liệu pháp lý đầy đủ. Chính khoảng trống đó đã tạo điều kiện cho đầu cơ, thổi giá, thất thu thuế và các hành vi trục lợi kéo dài.

Trong bối cảnh đó, Nghị định 357/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1.3.2026 với yêu cầu mỗi sản phẩm bất động sản phải có một mã định danh điện tử riêng, được xem là bước đi mang tính nền tảng. Lần đầu tiên, nhà nước đặt mục tiêu quản trị thị trường bất động sản bằng dữ liệu thống nhất, thay vì quản lý bằng hồ sơ giấy và kinh nghiệm hành chính.

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ ‘thân phận’ của một bất động sản: hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, giá biến động ra sao...

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng điểm nghẽn cốt lõi của quản lý thị trường bất động sản Việt Nam nằm ở chỗ: mỗi bất động sản chưa từng được nhìn nhận như một thực thể có “danh tính” riêng.

“Mã định danh chính là cái lai lịch của bất động sản. Nó giống như căn cước công dân của con người. Mỗi người có một mã số duy nhất, từ đó có thể mô tả đầy đủ về nhân thân. Bất động sản cũng vậy”, GS Võ nhấn mạnh.

Trước đây, khi chưa có mã định danh thống nhất, thông tin về một bất động sản gần như bị “cắt khúc” theo từng giai đoạn và từng cơ quan quản lý. Lịch sử hình thành, xây dựng, cấp sổ, mua bán, chuyển nhượng… không được ghi nhận liên tục và đầy đủ. Điều này khiến cơ quan quản lý không đủ dữ liệu để điều tiết, còn thị trường thì vận hành chủ yếu dựa trên kỳ vọng và tâm lý đám đông.

Việc thiếu “lai lịch” rõ ràng không chỉ làm méo mó cơ chế hình thành giá, mà còn khiến các chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch khó phát huy hiệu quả. Khi nhà nước không biết chính xác một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, đã giao dịch ra sao, thì việc đánh thuế hay chống đầu cơ chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Mã định danh không phải “liều thuốc giá”, mà là nền móng minh bạch

Một trong những ngộ nhận phổ biến hiện nay là kỳ vọng mã định danh bất động sản sẽ ngay lập tức làm giá đất giảm, chấm dứt tin đồn hoặc “dập” đầu cơ. Theo GS Đặng Hùng Võ, đây là cách hiểu sai bản chất.

“Bản thân mã định danh không làm thay đổi giá đất. Nó chỉ là một chỉ số nhận diện. Nhưng khi thị trường minh bạch nhờ mã định danh, thì lúc đó Nhà nước mới đủ điều kiện để áp dụng các chính sách về giá, về thuế”, GS Võ phân tích.

Giá trị lớn nhất của mã định danh nằm ở khả năng theo dõi toàn bộ ‘thân phận’ của một bất động sản: hình thành khi nào, đã giao dịch bao nhiêu lần, giá biến động ra sao, có trôi nổi hay không. Khi dữ liệu được ghi nhận đầy đủ và liên tục, thị trường sẽ dần chuyển từ trạng thái “niềm tin cảm tính” sang “niềm tin dữ liệu”.

Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản, cho rằng việc gắn mã định danh điện tử cho bất động sản chính là chìa khóa để tháo gỡ hàng loạt điểm nghẽn trong quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản. Trong bối cảnh chuyển đổi số, chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu giảm phụ thuộc vào yếu tố con người, mã định danh trở thành “trục xương sống” để liên thông các hệ thống dữ liệu.

Không chỉ phục vụ quản lý nhà nước, mã định danh còn là công cụ bảo vệ người mua nhà. Khi mỗi dự án, mỗi sản phẩm và mỗi giao dịch đều có “căn cước” rõ ràng, các dự án “ma”, dự án thổi giá hay chủ đầu tư thiếu năng lực sẽ dần bị loại khỏi thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia đều thống nhất rằng: gắn mã định danh chỉ là điểm khởi đầu, không phải đích đến. Nếu mã định danh chỉ tồn tại như một con số hành chính mà không được sử dụng để minh bạch hóa thông tin, thì chính sách này sẽ rơi vào hình thức.

Điều kiện tiên quyết, theo GS Đặng Hùng Võ là mã định danh phải được gắn với từng thửa bất động sản cụ thể và được sử dụng xuyên suốt trong mọi giao dịch, từ công chứng, thuế, tín dụng đến quy hoạch. Chỉ khi toàn bộ hệ thống cùng “nói chung một ngôn ngữ dữ liệu”, mã định danh mới phát huy giá trị.

Từ góc độ triển khai, TS Trần Xuân Lượng cho rằng cần xây dựng bộ chuẩn dữ liệu quốc gia, trong đó xác định rõ mã định danh bất động sản là trung tâm kết nối các hệ thống đất đai, nhà ở, thuế, ngân hàng, công chứng. Quá trình thực hiện phải theo nguyên tắc “làm đến đâu chắc đến đó”, tránh tình trạng mỗi địa phương, mỗi ngành làm theo một cách riêng.

Ở góc độ pháp lý, các luật sư cũng nhấn mạnh yêu cầu làm rõ trách nhiệm dữ liệu: ai chịu trách nhiệm khi thông tin sai lệch, cơ chế bồi thường ra sao, quyền tiếp cận dữ liệu của người dân đến mức nào. Đây là điều kiện bắt buộc để hệ thống vận hành ổn định và tạo dựng niềm tin xã hội.

Xa hơn, giới chuyên gia cho rằng quản trị thị trường bất động sản bằng dữ liệu không chỉ dừng ở việc định danh tài sản, mà còn tiến tới định danh môi giới, chủ đầu tư và dòng tiền giao dịch. Khi mọi giao dịch đều được gắn mã và dấu thời gian điện tử, thị trường sẽ tự động “lọc nhiễu”, giảm đáng kể đất sống của tin đồn và thao túng giá.

Gắn mã định danh cho bất động sản không phải là một thủ tục hành chính mới, mà là một cuộc cải cách thể chế dựa trên dữ liệu. Cũng giống như căn cước công dân gắn chip đã thay đổi cách quản lý dân cư, mã định danh bất động sản đang đặt nền móng cho một thị trường vận hành bằng thông tin minh bạch, có thể kiểm chứng.

Như GS Đặng Hùng Võ đã chỉ ra, điều quan trọng không phải là kỳ vọng mã định danh làm giá đất tăng hay giảm, mà là khi mỗi bất động sản có một “lai lịch” rõ ràng, thì nhà nước mới có đủ công cụ để điều tiết, còn thị trường mới có đủ niềm tin để phát triển lành mạnh.

Minh bạch không làm thị trường “nguội đi”, mà giúp thị trường trưởng thành. Và mã định danh, nếu được triển khai đúng cách, sẽ là bước đầu tiên để bất động sản Việt Nam rời khỏi “thị trường của tin đồn”, tiến tới một thị trường của dữ liệu và kỷ cương.

Anh Linh