Cải tạo chung cư cũ: Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo, không nên chỉ xã hội hóa

Tòa nhà G6A, G6B thuộc khu tập thể Thành Công xuống cấp nghiêm trọng, bị đánh giá mức độ cực kỳ nguy hiểm. Ảnh: TL

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ không phải là chuyện mới, cá nhân ông nhìn nhận như thế nào về câu chuyện này, sau 10 năm kể từ khi triển khai Nghị quyết 34 của Chính phủ?

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là một công việc lớn, phức tạp. Năm 2014, Tổng Hội Xây dựng Việt Nam đã chủ trì Hội thảo “Tái thiết khu chung cư cũ”. Tháng 11.2014 Quốc hội thông qua Luật Nhà ở mới, có hiệu lực từ 1.7.2015. Điều 116 khoản 4 của Luật này có nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết “phá dỡ nhà chung cư để cải tạo xây dựng lại nhà ở chung cư và việc bố trí nhà ở cho người dân tái định cư”.

Tại khoản 2 điều 13 quy định: “Nhà nước ban hành cơ chế chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng… để đầu tư, cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng”. Và tháng 11.2015 Chính phủ đã ban hành Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư.

Tất cả những điều này nói lên tính chất quan trọng và cấp bách của việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cũng như sự quan tâm của các cơ quan quản lý Nhà nước. Công việc triển khai thực hiện Nghị quyết 34 của Chính phủ đạt kế hoạch rất thấp. Nếu theo Nghị định 34, quá chú trọng vào chủ trương Xã hội hóa - từ ấy hay lắm nhưng không thể thực hiện được.

Ông Trần Ngọc Hùng (Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam)

Vậy, chúng ta chỉ còn cách tiếp tục kéo dài thời gian cho câu chuyện này, thưa ông?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Cả nước có 2.500 khối nhà chung cư cũ tương đương với hơn 3 triệu mét vuông nhà được xây dựng trước năm 1994. Trong đó Hà Nội có tới 1.579 chung cư cũ phân bố chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ với quy mô 2-5 tầng. Còn theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1974. Phần lớn những chung cư này đều hết niên hạn sử dụng. Và không ít chung cư hư hỏng nặng, xuống cấp nghiêm trọng. Vì vậy, đây là câu chuyện cần có lời giải sớm, không thể kéo dài thời gian thêm nữa.

Nhưng qua những diễn biến trong thời gian qua cho thấy khó có thể tìm lời giải chung cho mối quan hệ giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân, thưa ông?

Thành phố muốn đẹp nhưng lại không muốn lập quy hoạch, tạo quỹ đất, kinh phí phù hợp, nhà đầu tư muốn lợi nhuận còn người dân muốn ở to hơn, rộng hơn mà không muốn bỏ thêm tiền – 3 lợi ích đấy không bao giờ gặp nhau.

Thời gian qua, cho thấy các cơ chế chính sách chưa thực sự phù hợp. Nhà nước đừng quá dựa vào chủ trương xã hội hóa nữa. Nếu cứ làm như hiện nay thì sẽ dẫn đến thất bại. Không hiểu lòng dân thì khó làm được. Và để có cái nhìn sáng rõ hơn, ta cần phải tìm hiểu thực trạng, nguyên nhân của nó.

Vậy theo ông, chúng ta đang vướng ở đâu và vì sao?

Đầu tiên cần nhấn mạnh ai đang làm chủ sở hữu, chủ sử dụng ở đó (chung cư cũ)? Và quyền, trách nhiệm của những chủ thể này thế nào? Đại đa số là người thu nhập thấp, trong đó phần lớn là những người có công, cán bộ công chức tiêu biểu được phân nhà từ thời bao cấp và không có điều kiện thay đổi chỗ ở. Loại hình nhà ở và các đối tượng này chưa có quy định cơ chế chính sách ưu đãi như dự án nhà ở xã hội.

Cần phải coi những đối tượng này thuộc nhà ở xã hội đặc biệt để có cách ứng xử di dời, cho thuê… như một loại nhà ở xã hội đặc biệt. Trừ đối tượng tầng 1 là đối tượng đang có sự phức tạp nhất. Họ - hoặc là người chủ còn ở đó nhưng đang cho thuê lại, hoặc đã bán đi với giá cao để người khác làm dịch vụ buôn bán... Và để phân biệt rõ thì Nhà nước là người chịu trách nhiệm điều tra xã hội học.

Thêm nữa, Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ diện tích đất toàn khu chung cư, đặc biệt là quyền sử hữu sử dụng diện tích ngoài diện tích ngôi nhà (vườn hoa, vỉa hè, đường đi, công trình công cộng, thậm chí cả không gian phần ngầm của chung cư), sở hữu toàn bộ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật ngôi nhà,… Vì vậy, cần coi chủ đầu tư thực sự trong quá trình điều tra thực tế, quy hoạch, xây dựng, quản lý quy hoạch là hai chủ thể nêu trên. Giao cho chủ đầu tư là người thứ 3 lập quy hoạch chi tiết, thiết kế công trình rồi lại xin cơ quan quản lý Nhà nước duyệt (xin - cho) dẫn đến tình trạng lẫn lộn vai trò quản lý. Có lẽ, chỉ ở ta mới có kiểu làm ngược đời như vậy.

Một chung cư nằm trong diện cần xây mới tại quận 3, TP.HCM. Ảnh: TL

Các nhà đầu tư chỉ quan tâm đến các khối nhà đem lại nhiều lợi nhuận, có vị trí đẹp, được nâng cao hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình để tăng thêm số lượng căn hộ để bán, thu khoản lợi nhuận lớn mặc dù họ đền bù diện tích tái định cư rất cao. Điển hình là Dự án Hoàng Anh River View (TP.HCM), nhà ở D2 Giảng Võ (Hà Nội). Những nhà sau này khi không còn ưu đãi thì chẳng thấy “tăm hơi” các nhà đầu tư và đương nhiên, các dự án này đều bế tắc.

Trong thực tế, nhiều dự án do quy hoạch không cho phép tăng mật độ xây dựng, đồng thời phải bảo đảm người dân được tái định cư tại chỗ bằng hoặc lớn hơn cũ mà không phải trả tiền. Đơn cử như khu nhà ở Nguyễn Công Trứ (Hà Nội) thời gian kéo dài hàng chục năm Nhà nước đã bỏ ra 2.000 tỷ đồng cho 2.000 hộ, nhưng vẫn gặp khó khăn trong triển khai.

Cũng qua theo dõi, tôi thấy ở tất cả dự án đầu tư dù từ 21-24 tầng thì hầu hết không nhà đầu tư nào chịu được. Họ đều kiến nghị với Nhà nước để bù lỗ hoặc giao đất nơi khác cho họ. Nhưng nếu Nhà nước không chịu bỏ tiền lại không chịu có quỹ đất, vậy thì một mình chủ đầu tư với chính sách như hiện nay thì họ không thể làm được.

Tham chiếu với các nước trên thế giới, chúng ta liệu có học được gì từ kinh nghiệm của họ, thưa ông?

Tổng Hội Xây dựng Việt Nam luôn luôn đề nghị là phải làm cuốn chiếu. Tức là phải dành một quỹ đất làm trước, để dân di dời đến đó rồi chỗ chung cư cũ ấy đập toàn bộ đi làm lại. Cách làm này nhiều nước đã làm: Malaysia, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore… Ví dụ như chúng ta hồi đó dành toàn bộ khu đất Giảng Võ làm nhà tái định cư trước rồi đưa tất cả dân ở Giảng Võ, Thành Công (Hà Nội) vào đấy, sau đó đập toàn bộ chung cư cũ thuộc khu Giảng Võ, Thành Công đi làm lại. Hay, Nhà máy Rượu ở Nguyễn Công Trứ (Hà Nội), dành toàn bộ đất cho cán bộ công nhân, các dân cư ở chung cư Nguyễn Công Trứ ra đấy ở, rồi đập nhà chung cư cũ Nguyễn Công Trứ đi làm lại.

Thế nhưng, tất cả những dự án đầu tư đó, Nhà nước đều không dành quỹ đất cho nó. Lấy tự đất nó nuôi nó, bản thân diện tích tái định cư ngay tại đó không bao giờ thực hiện được (dân lại phải đi ở tạm cư một thời gian không hề ngắn, 5-10 năm,  làm xáo trộn cuộc sống của người dân, tăng kinh phí cho dự án). Cho nên mới có chuyện lạ kỳ là có nhà đầu tư đề nghị lấp 1ha đất hồ Thành Công đi để làm cuốn chiếu.

Theo kinh nghiệm cách làm của các nước là họ luôn dành một quỹ đất gần đó làm nhà mới, dân tới đó ở, chứ không có chuyện cho tiền dân đi thuê, hoặc cho tái định cư tạm ở một nơi xa như ở ta (ví dụ như để họ xuống tận Linh Đàm, Thịnh Liệt…) là không hợp lý. Và như thế thì khó để người dân đồng ý đi. Gần đây, có chủ đầu tư khu Văn Chương (Hà Nội) đang kiến nghị mà chưa được đồng ý là lấy toàn bộ nhà máy nước Ngô Sỹ Liên ra để làm nhà tái định cư. Hay một ví dụ nữa là, nếu không có quỹ đất thì dùng diện tích nhà in Tiến Bộ - trước sau gì thì nhà in này cũng di chuyển ra ngoài chứ không để như thế - rồi di dân Hào Nam, Giảng Võ vào đấy. Tức là ta phải dành một quỹ đất thích đáng.

Cho nên, câu chuyện ở đây là phải chăng chúng ta chỉ nhìn trước mắt? Nhà nước phải dành một khoản tiền, phải có một quỹ đất dành cho tái định cư, phải quản lý chứ không nên để xã hội hóa như hiện nay. Có như thế, Nhà nước sẽ có được khu đô thị mới khang trang, đồng bộ.

Lệ Quyên (thực hiện)